聯(lián)商網(wǎng)消息：在全國(guó)商業(yè)多元化發(fā)展下，一些新的經(jīng)濟(jì)模式應(yīng)運(yùn)而生，購(gòu)物中心承載的功能更加豐富，以往單純的購(gòu)買需求已經(jīng)轉(zhuǎn)向場(chǎng)景、體驗(yàn)、社交。

在反映購(gòu)物中心核心盈利點(diǎn)的租金收入上，已經(jīng)是各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系中濃墨重彩的構(gòu)成部分，也是商場(chǎng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)功力的重要考核指標(biāo)。

6月28日，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心獨(dú)家巨制《2020中國(guó)購(gòu)物中心租金趨勢(shì)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）重磅發(fā)布。

《報(bào)告》共五個(gè)章節(jié)，從2019年社零消費(fèi)、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展情況及購(gòu)物中心市場(chǎng)供應(yīng)、租金規(guī)模、空置率，以及近三年主要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)租金收入對(duì)比及未來(lái)趨勢(shì)等系列角度切入，著重分析大陸和港資兩大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陣營(yíng)的購(gòu)物中心租金收入局面、商業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，解讀不同類型的購(gòu)物中心租金收入發(fā)展趨勢(shì)，以供行業(yè)參考。

總租金規(guī)模超6000億

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.0%，但與2018年相比，每個(gè)月的增速均有不同程度放緩，社零消費(fèi)增長(zhǎng)仍舊承壓。

綜合零售各業(yè)態(tài)來(lái)看，零售各業(yè)態(tài)增長(zhǎng)亦放緩，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)速度減緩，空置率也有所上升。

《報(bào)告》顯示，2019年受全國(guó)消費(fèi)意愿影響，全國(guó)購(gòu)物中心空置率略高于2018年，達(dá)到9.6%。2020年，一季度購(gòu)物中心空置率約為9%，與去年同期相比略有下降。

但受疫情影響，實(shí)體零售關(guān)店潮還沒(méi)有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn)，《聯(lián)商網(wǎng)》零售研究中心認(rèn)為2020年全年購(gòu)物中心空置率將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，各方應(yīng)有所警惕，做好相應(yīng)準(zhǔn)備。

《報(bào)告》對(duì)2019年全國(guó)購(gòu)物中心租金規(guī)模作了測(cè)算，一二三四五線城市購(gòu)物中心租金分別為1800億元、2968億元、1007億元、485億元、155億元，全國(guó)總規(guī)模6413億元。

從業(yè)態(tài)上看，餐飲美食類店鋪?zhàn)饨鹜�比漲幅最高、零售類業(yè)態(tài)租金同比亦有所上漲、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)租金同比有所下跌。

16強(qiáng)近三年租金收入表現(xiàn)

在中國(guó)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，大陸開(kāi)發(fā)商和港資開(kāi)發(fā)商是兩大主力軍，兩者在商業(yè)地產(chǎn)布局運(yùn)營(yíng)以及投資回報(bào)上風(fēng)格迥異，差異明顯。《報(bào)告》從兩大陣營(yíng)里甄選了16家目前極具市場(chǎng)規(guī)模和號(hào)召力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做樣本，追蹤他們過(guò)去三年（2017-2019）的租金收入變化。

從2019年16強(qiáng)企業(yè)的租金收入上看，整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，撇除未公開(kāi)的嘉里建設(shè)和統(tǒng)計(jì)不全的九龍倉(cāng)，其余14大企業(yè)中，2019年租金收入最高的是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，錄得351.48億元。從近三年（2017年至2019年）租金收入看出，除了嘉里建設(shè)和九龍倉(cāng)未統(tǒng)計(jì)到2019年度全部購(gòu)物中心的租金情況，其他14家企業(yè)近三年的租金收入均呈遞增的態(tài)勢(shì)。

《報(bào)告》顯示，單店租金收入高的項(xiàng)目主要來(lái)自港企。對(duì)此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心認(rèn)為主要有兩方面原因。一來(lái)港企在商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上經(jīng)驗(yàn)豐富，且大多走高端化路線，能吸引承租能力較高的奢侈品品牌進(jìn)駐，從而拉動(dòng)租金收入。二則港企開(kāi)發(fā)相對(duì)謹(jǐn)慎，新項(xiàng)目較少，反而更能集中精力打好手上的“牌”，運(yùn)營(yíng)期改造是常態(tài)，比較容易獲得較高的租金回報(bào)。

交鋒：內(nèi)資積極、港企謹(jǐn)慎

租金收入的差異化，背后實(shí)則是各個(gè)開(kāi)發(fā)商不同的發(fā)展風(fēng)格以及運(yùn)營(yíng)實(shí)力的比拼。整體來(lái)看，內(nèi)地房企的快馬加鞭與港資房企的慢條斯理形成鮮明對(duì)比，前者往往選擇渠道下沉或區(qū)域深耕，訂單式復(fù)制拓展，提升市占率；后者則好飯不怕晚，節(jié)奏相對(duì)緩慢，但對(duì)熱點(diǎn)城市的投資角逐港企的決策又是快準(zhǔn)狠。總之，二者在商業(yè)地產(chǎn)上的博弈戲碼看點(diǎn)十足。

《報(bào)告》指出，港企布局相對(duì)謹(jǐn)慎，且主攻一線、強(qiáng)二線或強(qiáng)省會(huì)城市。聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心認(rèn)為，內(nèi)地地價(jià)高是港企求穩(wěn)的一大關(guān)鍵因素，但港企同時(shí)青睞大城市的核心地塊或價(jià)值更高的區(qū)域，以期獲得長(zhǎng)線回報(bào)。

而從未來(lái)的開(kāi)業(yè)計(jì)劃也能看出，相較于內(nèi)地房企動(dòng)輒一年幾十個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)量，港企步履更為穩(wěn)健。不過(guò)，不斷投運(yùn)新的物業(yè)，對(duì)提升房企總租金收入具有積極意義。

疫情強(qiáng)壓 租金收入受考驗(yàn)

2020年是特殊的一年，疫情的影響何時(shí)才能真正消除尚未可知，實(shí)體零售商業(yè)已受震蕩，品牌閉店潮暗涌，購(gòu)物中心空置率風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)高位，租金收入下行壓力明顯。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心認(rèn)為，2020年由于受新冠肺炎疫情影響，為與商戶攜手共克時(shí)艱，1-2月全國(guó)各地大部分購(gòu)物中心主動(dòng)提出降租免租的優(yōu)惠措施，這意味著租金收入的直接損失，對(duì)單個(gè)購(gòu)物中心而言，今年的租金收入必然是下降的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著新增商業(yè)體入市，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)加大，總的租金收入依然會(huì)保持上升態(tài)勢(shì)。

《報(bào)告》還指出了未來(lái)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心租金收入的發(fā)展趨勢(shì)，不同定位的購(gòu)物中心在租金收入上的表現(xiàn)各異。從購(gòu)物中心角度看，高端購(gòu)物中心租金收入趨漲，社區(qū)購(gòu)物中心租賃活躍度在下降，從品牌租戶角度看，零售品牌購(gòu)物中心租賃需求在加大。

備注：上海恒隆廣場(chǎng)為整個(gè)綜合體的租金收入

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（文/聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝 編輯/周松平）