看來(lái)不詳細(xì)說(shuō)說(shuō)不行了，挽救一個(gè)是一個(gè)：

1、總?cè)?300戶，預(yù)計(jì)前期入住600戶？你的根據(jù)和理由是什么？既然你自己都說(shuō)自己不知道如何準(zhǔn)確判斷入住率，那么你又是如何預(yù)計(jì)前期入住600戶呢？   

        關(guān)于入住率這一點(diǎn)，是有辦法預(yù)估的。去參考當(dāng)?shù)赝�等條件樓盤，（請(qǐng)注意同等條件：同城、同區(qū)、相近地段、同檔次......需要大量樓盤綜合評(píng)估判斷）找已經(jīng)住滿的，住了一半的，住了三分之一的，看看住戶數(shù)比率與時(shí)間的關(guān)系，以此判斷你的入住率（譬如達(dá)到50%所需要的時(shí)間）。但是，注意時(shí)間因素，越后期的新盤，達(dá)到前期樓盤同等入住率所需要的時(shí)間更長(zhǎng)。我們一般的比例是假設(shè)前期同等樓盤入住率達(dá)到50%所需要的時(shí)間為兩年，那么后期樓盤兩年后只能達(dá)到45%入住率。這個(gè)很復(fù)雜，地方和地方的換算數(shù)值也不一樣，但總的辦法是大量采樣，結(jié)合實(shí)際，綜合考慮。你辛苦一點(diǎn)，把地方樓盤入住率和時(shí)間的關(guān)系弄清楚了，我想你判斷就八九不離十了。

2、你認(rèn)為周圍無(wú)競(jìng)爭(zhēng)或者競(jìng)爭(zhēng)不大？你如何知道，你是根據(jù)什么判斷的？給我你的理由！反復(fù)和你說(shuō)過(guò)了！你的想法是錯(cuò)誤的。

      現(xiàn)在的零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，幾乎沒有沒有競(jìng)爭(zhēng)的藍(lán)海了。現(xiàn)在沒有不等于以后沒有！大家只不過(guò)在權(quán)衡選擇進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間！早進(jìn)入不一定好，我是說(shuō)不一定好，沒有說(shuō)一定不好。

        如果照你所說(shuō)：“沒有競(jìng)爭(zhēng)，只有我一家！”按照選址的原則之一“一個(gè)有潛在消費(fèi)需求的地方500米內(nèi)無(wú)任何競(jìng)爭(zhēng)店，那么這個(gè)地點(diǎn)就應(yīng)該果斷放棄；早進(jìn)、強(qiáng)行進(jìn)入都是不適宜的！”

3、關(guān)于客單價(jià)。你估計(jì)每戶5元，做為預(yù)估，這個(gè)是合適的，也符合謹(jǐn)慎的原則。但是我要告訴你的是，你的客單價(jià)估計(jì)的不準(zhǔn)。客單價(jià)各地、各時(shí)期、個(gè)類型是不同的，也與店鋪、消費(fèi)人群相關(guān)。譬如，超市的客單價(jià)一定你比開的店高，對(duì)吧。就說(shuō)具體的，就你所在的社區(qū)便利店，如果是新區(qū)新開的，客單價(jià)應(yīng)該高于5元，沒見具體情況，不強(qiáng)做判斷，但根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該估計(jì)以6-8元為宜。我估計(jì)的保守，你可以按照8元估計(jì)。

4、員工人數(shù)：最少最少需要三人（包含你）。120平米的店，也做部分生鮮，沒有三個(gè)人是不行的，我說(shuō)的角度是按照小店鋪、初次創(chuàng)業(yè)者，成本盡力少來(lái)考慮，和正規(guī)連鎖公司考慮的角度不同，如果正規(guī)的話，需要的人就更多了。按照這樣算來(lái)，除了你，也需要兩個(gè)人，你按照兩個(gè)人共3000元計(jì)算吧，太少的話，工作時(shí)間長(zhǎng)，錢還少，誰(shuí)能干久？

5、關(guān)于毛利：25%的毛利？社區(qū)店沒有那么高，最多估計(jì)15%就可以了。你說(shuō)你現(xiàn)金采購(gòu)，第一點(diǎn)，小店鋪，誰(shuí)不是現(xiàn)金采購(gòu)！頂多三天帳期。另外你能采購(gòu)多少？一次能采購(gòu)一萬(wàn)噸？代理商不傻，不管你是幾百家的連鎖，還是單店，數(shù)量說(shuō)話。你有渠道的話另當(dāng)別論。總之，25點(diǎn)的毛利太高太高了。毛利的問(wèn)題，還要說(shuō)一下，你定100%的毛利都可以，但能賣出去嗎？店能做下去嗎？別人告訴你15%，是社區(qū)店能做下去，也較為合適的毛利。初期開店，我做的話，只要10%的毛利，寧愿賠，也只要10%。要相信人，信任群眾的智慧，而不是靠個(gè)人毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的判斷。古語(yǔ)“三分利吃飽飯，七分利餓死人”，想想吧。

6、肉的問(wèn)題：你可以選擇出租柜臺(tái)、聯(lián)營(yíng)（扣點(diǎn)），加盟（譬如雙匯）來(lái)解決。具體看你適合用什么辦法，采取哪種都可以吧。

7、無(wú)肉的問(wèn)題：對(duì)，你想的的很對(duì)，會(huì)有部分客戶選擇大超市一次解決，而不光顧你的店，你會(huì)損失營(yíng)業(yè)額。你有肉沒肉都會(huì)有顧客都這么做，這個(gè)是消費(fèi)理念或者習(xí)慣的問(wèn)題（或公卡消費(fèi)等原因）。如果沒有肉，你的客戶進(jìn)店率有很大的影響。

8、對(duì)，是按照我說(shuō)的，你一年需要賠12萬(wàn)元！即使考慮一些樂(lè)觀的因素，我的總體判斷為前兩年你賠錢為7-10萬(wàn)/年，需要兩年。我們不把這個(gè)叫賠錢，做便利店這個(gè)是非常正常的前期投入。我們叫“養(yǎng)鋪”。除了這個(gè)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還有一些需要花費(fèi)大的項(xiàng)目，如年節(jié)的備貨，按照日銷3000元，過(guò)一個(gè)節(jié)需要增加5萬(wàn)進(jìn)貨費(fèi)，還有煙錢，需要積累等過(guò)年時(shí)候用，煙很貴的。你的收入前期是不能支持這些增加的進(jìn)貨費(fèi)用的。當(dāng)然你可以選擇說(shuō)，我不賣了，你不為賺錢為開心，那我就沒什么可說(shuō)的了。

9、你的租金：就從一般的角度看，80元/米是相當(dāng)貴的，除非特別的地段，這些地段一般不是社區(qū)地段，純粹的社區(qū)地段不是便利店的最好地段。單從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，你的租金就貴了。再給你說(shuō)一點(diǎn)，不說(shuō)的那么清楚，全國(guó)便利店租金一般也就平均折合幾塊錢一米，按照你是大城市，按照你是好地方，給你翻15倍，夠不？50元/米，也就夠可以了吧。真貴啦。便利店行業(yè)如果租金過(guò)于高的話，是不合適做的。我不說(shuō)你80一米就貴，但對(duì)便利店就很貴了。你不是做飯店，你沒那么高的毛利可以支持高租金。

10、高收入人群=高消費(fèi)。這個(gè)是錯(cuò)誤的。有些地方，全部是高收入人群，但是他們不消費(fèi)，不是不消費(fèi)，是不能在你這里消費(fèi)。他們公卡消費(fèi)，只能選擇大超市。對(duì)未來(lái)住戶客層分析過(guò)沒有？做店不是賭博。給你講個(gè)七年前的例子。我們?cè)��?jīng)想做一個(gè)店，所有的技術(shù)分析都認(rèn)為可以，但我不同意，也就沒做成。別的商家有好幾家去做了，無(wú)一不是血本無(wú)歸。為什么，里面全是政府官員，因特殊原因，只去一個(gè)大商店消費(fèi)，懂了吧。公卡只是一個(gè)方面，其它方面也有了，一旦你分析不好，賠光光再正常不過(guò)了。

11、立地條件：你反復(fù)說(shuō)你的地方是最好的，沒這么說(shuō)，也就這意思吧。你怎么知道你的地方是好的，單從占個(gè)大門口就能判斷么。照這樣簡(jiǎn)單，便利店都占個(gè)小區(qū)的右大門，不就萬(wàn)事大捷了，還用政府抑制外資，左支持，右扶持的。立地條件是重要的，但不是唯一重要的。不要聽信理論派的，說(shuō)什么立地條件占什么一半因素呀什么的，立地加上大家知道的那些條件占三成就足夠多了。立地條件不是你生意成敗的關(guān)鍵因素。

       總的來(lái)說(shuō)，一是自己沒實(shí)際操作社區(qū)便利店經(jīng)驗(yàn)，二是未知加未知加未知一大堆，就和盲人騎瞎馬，三是前景不明，租金高昂。所以不建議你介入，最起碼不建議你現(xiàn)在介入。

      送你一句話，富人基于事實(shí)，窮人基于期望。而期望是靠不住的。聽人勸，吃飽飯。另外，在公開場(chǎng)所表達(dá)自己的置疑，也是不恰當(dāng)?shù)模�做人謙虛一點(diǎn)。在坐的很多人都比你更有經(jīng)驗(yàn)。

      脾氣不好，但是為了你好。所以拉你一下。

附；你最關(guān)心的問(wèn)題：究竟日營(yíng)業(yè)額有多少？我解答過(guò)，你不相信，所以我也沒有再解釋，再說(shuō)了，我也說(shuō)過(guò)，給你個(gè)答案就可以了，你需要的是答案，至于怎么計(jì)算，為什么是這個(gè)結(jié)果，只能說(shuō)我不是瞎估計(jì)，我有我的原則。有些商業(yè)上的東西如何計(jì)算，大家都知道，但都不說(shuō)，我也不能說(shuō)太多。（營(yíng)業(yè)額的計(jì)算需要有前提條件，就所有的情況都假設(shè)一般，考慮你具體地方的經(jīng)濟(jì)水平和城市居民結(jié)構(gòu)，城市規(guī)模和立地，大致也能估算個(gè)八九不離十）。

補(bǔ)充：

    我給你答案，但有時(shí)候不喜歡給原因。定有不方便之處，請(qǐng)諒解。

你這個(gè)預(yù)估肯定是太過(guò)理想化，原因有：1、員工2500元/月，幾人、上班時(shí)間、平均每人都少/月、能交“五金”或者說(shuō)“三金”嗎？如考慮至少3人，每人才800元/月，現(xiàn)在這樣的“用人荒”，能招到適合的人嗎？2、毛利率25%，你如經(jīng)營(yíng)社區(qū)型小超市，可以講肯定達(dá)不到這個(gè)毛利率，能超15%就非常不錯(cuò)了。3、按你所說(shuō)，600戶尚未入住的時(shí)候，就有一個(gè)連魚也賣的生活小超市，那怕他再雜再小，畢竟有一個(gè)生活小超市在那里，她也要“活”，就會(huì)與你競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者肯定會(huì)“分流”，你預(yù)估超市經(jīng)營(yíng)后日均能達(dá)3000元，恐怕也非常的難。4、如果前面這幾項(xiàng)都不能100%的“達(dá)到”，那么你的“凈利”預(yù)估就是“無(wú)本之木”啊。對(duì)于這個(gè)“營(yíng)業(yè)房”，拿還是不拿，你不能這年眼前，關(guān)鍵是“以后的經(jīng)營(yíng)”，這個(gè)好象我昨天已經(jīng)說(shuō)過(guò)了。

12樓說(shuō)的是有道理的。

入住率是很難估計(jì)的，要看周圍的機(jī)構(gòu)配套設(shè)施是否完善（學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)完善的話，比較適合居住），炒房的多不多。

正常的話，像這種小型超市，平均客單達(dá)到6-8元是沒有問(wèn)題的，如果以8元/客計(jì)的話，如果你每天有600單的交易量，就有4800元的銷售額，你明白嗎，以一戶花5元來(lái)算是不科學(xué)的。這就是對(duì)銷售額的估計(jì)

120平方做生鮮，感覺太小了點(diǎn)，對(duì)于食品的陳列空間過(guò)小，不利于銷量的提升，另外9千多的月租感覺是貴了點(diǎn)

但具體的情況，要你自己才最清楚，你最有發(fā)言權(quán)，祝你成功

建議你不要太心急了，找到合適的店面再出手，租金太高會(huì)給你的盈利帶來(lái)很大的壓力，記住，不管你之前做的多好，做員工和做老板是絕對(duì)不一樣的