電商來襲，實(shí)體店紛紛陣亡。做珠寶首飾生意的老張?jiān)诳嗫鄨?jiān)持了幾年后，陸續(xù)撤掉了自己在商場(chǎng)里的5個(gè)專柜。但讓老張更感煩心的是，當(dāng)初削尖腦袋擠進(jìn)一鋪難求的商場(chǎng)，如今離開卻是難上加難。因?yàn)榕c商場(chǎng)簽訂“霸王條款”，強(qiáng)行撤柜讓老張背上了違約的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)支一年的租金等各項(xiàng)費(fèi)用眼見也要“打水漂”。
慘淡經(jīng)營(yíng)卻難抵電商兇猛
2015年5月30日，老張撤掉了他在崇文門某購(gòu)物中心的最后一家實(shí)體店鋪。“必須趕緊搬走，要不然就都砸手里了。”今年48歲的老張做了近十年的珠寶生意，辛辛苦苦打拼出5家分店。2010年，隨著阿里巴巴、京東、當(dāng)當(dāng)?shù)入娮由虅?wù)行業(yè)崛起，老張的實(shí)體店鋪受到了強(qiáng)烈沖擊，業(yè)績(jī)滑落的速度讓他措手不及。
在實(shí)體商鋪中，珠寶體積小利潤(rùn)高，老張只需要租下十幾平的店鋪，雇上兩名員工打理生意。前些年，老張的生意的確做得不錯(cuò)，陸續(xù)在北京4家商場(chǎng)開設(shè)柜臺(tái)。“那時(shí)候?qū)嶓w生意還是很好做的，一年下來也能凈賺近百萬。”
但電商崛起給實(shí)體店鋪帶來巨大沖擊，老張的珠寶店也不能幸免。“差不多從2010年開始，4家店的銷量一直在下滑。”老張為扭轉(zhuǎn)局面，轉(zhuǎn)向在繁華商圈租賃旺鋪，以求更大的人流量。
于是在2014年9月，老張與崇文門某購(gòu)物中心簽訂租賃合同，雙方約定由老張承租中心2層一處12平方米商鋪，租金為7200元/月，管理費(fèi)684元/月，運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)120元/月，租期為2014年10月4日至2015年10月3日。簽訂合同后，老張向商場(chǎng)支付了2.3余萬元的履約保證金，并提前預(yù)付了一年的租金、管理費(fèi)和推廣費(fèi)共計(jì)9.4余萬元。之后，老張又掏出5萬元對(duì)店鋪進(jìn)行裝修。
提前撤柜商場(chǎng)“一分不退”
然而地段好的店鋪并沒有給老張帶來想象中的盈利。“每天都在虧損，經(jīng)常一天賣不出一件首飾。”老張算了筆賬：每個(gè)月2名員工的工資為6400元，商鋪?zhàn)饨?200元，中心的管理費(fèi)、推廣費(fèi)、水電費(fèi)等雜七雜八加在一起也要3000元，共計(jì)1.66萬元。全部5家店鋪算下來，他每個(gè)月的投入一共是5.7余萬元。“我每個(gè)月賣出的珠寶刨除成本，也就賺了不到4萬元。”
2014年年底，老張為控制成本陸續(xù)撤掉了4家店鋪，只留下崇文門這一家，但虧損仍在繼續(xù)。雖然老張也學(xué)電商搞了“雙11”、“雙12”、情人節(jié)等促銷活動(dòng)，銷量見漲但依舊難補(bǔ)前期虧損的漏洞。
“再開下去虧得越大。”2014年5月，老張決定撤柜。他找到商場(chǎng)協(xié)商撤柜事宜，要求對(duì)方退還自己預(yù)付的租金、管理費(fèi)和推廣費(fèi)共3.3余萬元和2.3余萬元履約保證金，但得不到商場(chǎng)回應(yīng)。5月17日，老張又向商場(chǎng)遞交了一份《撤柜申請(qǐng)書》：“由于商場(chǎng)2層流量小，我專柜經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，虧損嚴(yán)重，難以繼續(xù)維持經(jīng)營(yíng)……經(jīng)過慎重考慮，特向貴公司提出退租撤柜申請(qǐng)。我愿意支付一個(gè)月的租金作為違約金，并希望貴公司退還未發(fā)生的租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)和履約保證金。”這份申請(qǐng)書交上去后，商場(chǎng)表示不同意老張退租。
多開一天就多一份虧損，心急的老張?jiān)?9日撤走貨物，29日找來工人撤掉柜臺(tái)，但商場(chǎng)表示“一分也不會(huì)退”。
法院酌定違約金損失降低
“我不再租了，剩下的錢為什么不能退給我?”老張很生氣，幾次找到商城協(xié)商未果后，他決定打官司解決糾紛，他找到北京市天沐律師事務(wù)所律師徐芳。
掌握案情后，徐芳律師告訴老張，“在連續(xù)虧損的情況下，商鋪退租率高，若沒有到合同約定的期限就退租，商場(chǎng)一般會(huì)借自己強(qiáng)勢(shì)的地位拒絕退還預(yù)付的各項(xiàng)費(fèi)用。”徐芳律師認(rèn)為，商場(chǎng)租賃合同往往是格式合同，存在一些“霸王條款”，模糊保證金、訂約金、押金、訂金等概念，“這會(huì)讓店家處于弱勢(shì)的一方。”
隨后，老張將商場(chǎng)訴至法院，要求對(duì)方退回預(yù)付款3.3余萬元和履約保證金2.3余萬元。庭審中，徐芳律師提出幾點(diǎn)答辯意見：
(一)商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)退還未實(shí)際發(fā)生的預(yù)付款
徐芳律師表示，老張?jiān)诤炗喓贤螅A(yù)付了全年的各項(xiàng)費(fèi)用，但預(yù)付款不具有擔(dān)保債履行的作用。“預(yù)付款在合同正常履行的情況下，成為價(jià)款的一部分，在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，預(yù)付款都要原數(shù)返回。”
(二)商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)退還原告已繳納的履約保證金
“履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證。”徐芳律師認(rèn)為本案中履約保證金不等同于定金，也不同于違約金。
在《租賃合同》中已經(jīng)對(duì)履約保證金的主要作用作了明確的約定：1、在原告欠繳各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)沖抵原告的欠款;2、在出現(xiàn)消費(fèi)者投訴原告所售商品或產(chǎn)品或提供服務(wù)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)的賠償備用金或質(zhì)量保證金。“老張并沒有出現(xiàn)這兩種情況，所以交的履約保證金應(yīng)當(dāng)予以退還。”
(三)商場(chǎng)主張的違約金過高
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干司法解釋(二)》第二十九條的規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。徐芳律師認(rèn)為，本案中，履約保證金和違約金并用，相當(dāng)于原告承擔(dān)4個(gè)月的租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)的違約責(zé)任，這樣必然導(dǎo)致原告承擔(dān)了畸高違約金的結(jié)果，顯然有悖于公平原則。
被告商場(chǎng)則認(rèn)為，原告單方面停止了對(duì)外經(jīng)營(yíng)，造成違約。所以，原告沒有理由要求商場(chǎng)返回已經(jīng)交納的預(yù)付款和履約保證金。
2015年12月2日，法院作出一審判決，認(rèn)為老張單方提前退租并撤場(chǎng)，屬于根本違約，應(yīng)當(dāng)向商場(chǎng)支付違約金。但商場(chǎng)格式合同中約定的違約金過分高于商場(chǎng)的損失，故應(yīng)當(dāng)在扣除違約金后返還老張交納的預(yù)付款及履約保證金。至于具體返還多少金額，法院最終酌定為3萬元。
贏了官司并將損失降至最低，老張滿足了。談及未來，他告訴律師，現(xiàn)在生意這么難做，店鋪?zhàn)饨饏s還是在漲，他也在考慮要不要雇人開個(gè)淘寶店。
律師建議
電商沖擊、房租上漲，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也在發(fā)生著變化，實(shí)體店鋪正在夾縫中艱難生存著。對(duì)于像老張一樣的商鋪經(jīng)營(yíng)者，徐芳律師也支了幾招：
1、在合同締約階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)履約保證金及租金的支付、合同的期限、違約責(zé)任等核心的條款進(jìn)行充分的協(xié)商，避免出現(xiàn)“霸王條款”。
“鑒于商場(chǎng)的租賃合同大多為格式條款，承租方可與商場(chǎng)協(xié)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)合同條款的部分內(nèi)容進(jìn)行變更。”徐芳律師說。
2、在簽訂合同時(shí)，要結(jié)合自己的實(shí)際情況，盡可能降低履約保證金的數(shù)額，在租金支付方式上盡可能避免選擇年付或者半年付的方式。
“如果老張與商場(chǎng)協(xié)商按月份或者季付，即使提前退租，那損失也在可控的范圍內(nèi)。”徐芳律師表示：“承租方在簽合同時(shí)，要堅(jiān)持這一點(diǎn)主張，這也是保障自己利益的最后一道防線。”
3、如果承租方迫不得已要提前解除合同，首先建議與商場(chǎng)進(jìn)行協(xié)商。“一般商場(chǎng)都會(huì)讓商戶遞交撤柜申請(qǐng)書，但在申請(qǐng)書中要將已經(jīng)交納的費(fèi)用列明，同時(shí)要保存好已經(jīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用的票據(jù)。”
（來源：北京晚報(bào) 吳青瑜）
