深圳市羅湖區(qū)人民南商圈介紹

（一）、位置

人民南商圈，以人民南路為主軸，北起深南東路，南達(dá)羅湖口岸，東到東門南路，西至和平路，是深圳知名的核心商業(yè)區(qū)。街區(qū)內(nèi)高樓林立，購(gòu)物環(huán)境幽雅舒適，在不到1.5公里的寸金之地，云集著深圳數(shù)家五星級(jí)賓館、數(shù)十間豪華娛樂場(chǎng)所，并佇立著眾多的高尚辦公樓宇。

人民南商圈示意圖

（二）、發(fā)展歷史

人民南商圈的發(fā)展伴隨深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史，大致可以劃分為三個(gè)不同時(shí)期，每一時(shí)期均有其各自的特點(diǎn)，具體如下：

1、80年代末(改革開發(fā)初期)人民南依托羅湖口岸優(yōu)勢(shì)成為深圳早期旅游購(gòu)物中心

改革開發(fā)初期，人民南是深圳重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，區(qū)域早期建成的深圳國(guó)貿(mào)大廈是深圳改革開發(fā)初期建設(shè)成就的象征，人民南區(qū)域成為深圳重要的景點(diǎn)。同時(shí)人民南依托臨近羅湖口岸的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)時(shí)商品缺乏的情況下，成為香港非正規(guī)渠道進(jìn)入深圳商品的集散地，人民南商圈也成為深圳本地居民和外地游客則主要購(gòu)物消費(fèi)地點(diǎn)。這一階段人民南商圈逐漸形成國(guó)貿(mào)商場(chǎng)和深圳國(guó)際商場(chǎng)兩家旗艦店。

2、90年代初期，深圳國(guó)貿(mào)大廈的標(biāo)志性地位減弱，旅游消費(fèi)逐漸衰退，東門商圈的興起使人民南商圈逐漸老化

90年代，人民南區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展，可供開發(fā)的土地資源已相當(dāng)有限，羅湖區(qū)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)向蔡屋圍、翠竹北、布心、新秀等區(qū)域轉(zhuǎn)移，同時(shí)國(guó)貿(mào)大廈作為深圳地標(biāo)性建筑被新建成的地王大廈所取代，區(qū)域已經(jīng)不再是深圳旅游熱點(diǎn)區(qū)域，人民南商圈的旅游人流大幅度減少。隨著深圳商品的進(jìn)一步豐富，東門商圈逐漸發(fā)展壯大，成為深圳居民購(gòu)物的新起商圈。在兩方面壓力的作用下，人民南商圈的吸引力不斷降低，商圈快速進(jìn)入衰退期。

3、90年代中后期，人民南商圈逐漸轉(zhuǎn)型為面向香港消費(fèi)的休閑娛樂中心集中地

進(jìn)入90年代中后期，隨著香港回歸、深港交通的改善、通關(guān)速度提高已及深港經(jīng)濟(jì)交往的加深，人民南商圈的服務(wù)功能由零售服務(wù)逐漸變?yōu)橐孕蓍e娛樂為主導(dǎo)，區(qū)域的休閑娛樂場(chǎng)所逐漸增多，成為香港北上休閑娛樂集中地，商圈的營(yíng)業(yè)的黃金時(shí)間主要是晚上。

（三）、發(fā)展規(guī)劃

2006年底，羅湖區(qū)投資4.1億元改造了包括佳寧娜、國(guó)貿(mào)、深房百貨等10余知名商場(chǎng)在內(nèi)的人民南商業(yè)片區(qū)。該片區(qū)南起佳寧娜廣場(chǎng)，北至東門商業(yè)步行街，將佳寧娜廣場(chǎng)、友誼城、鉆石廣場(chǎng)、金光華廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)大廈、天安國(guó)際大廈、深房百貨、百貨廣場(chǎng)、南塘商業(yè)城、中威商業(yè)城等10個(gè)知名商場(chǎng)的二層通道彼此連通，成為深圳第一條步行“空中走廊”，形成了龐大的商圈效應(yīng)，進(jìn)一步強(qiáng)化該片區(qū)的食、住、購(gòu)、娛、游功能，將人民南路建成可以與國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)街相媲美的國(guó)際名牌商業(yè)街。

（四）、商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治?span>

從深圳區(qū)域規(guī)劃調(diào)整和羅湖區(qū)的改造計(jì)劃，支持人民南商圈未來的發(fā)展的利好因素主要包括以下方面：

1、深圳地鐵1號(hào)線的交通便利因素

地鐵1號(hào)線的開通，改變深圳居民的出行方式，人民南商圈的一級(jí)輻射范圍由現(xiàn)在的羅湖區(qū)擴(kuò)大到福田的福田南、皇崗、香蜜湖等區(qū)域，次級(jí)商圈將擴(kuò)大到華僑城區(qū)域，商圈的輻射范圍大面積擴(kuò)大。

2、金光華商業(yè)中心的落成、天虹商場(chǎng)的進(jìn)駐，成為商圈零售業(yè)的旗艦店

人民南商圈調(diào)整面臨的主要問題是缺乏足夠的旗艦店提升商圈的吸引力。雖然原有的友誼商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積具備成為商圈旗艦店的潛力，但由于其地利位置的對(duì)外展示性、商品檔次和品牌比較高，商場(chǎng)定位的目標(biāo)客戶群比較明確，作為商圈的旗艦店的輻射力量比較弱。商圈原有南國(guó)電影院經(jīng)過改造為金光華商業(yè)中心，為商圈提供近10萬平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，在經(jīng)營(yíng)模式上通過發(fā)展商整體分區(qū)進(jìn)行招租經(jīng)營(yíng)，在保持經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性，將與友誼商場(chǎng)和即將進(jìn)駐的天虹商場(chǎng)組合成為商圈的旗艦店，大大加大商圈的吸引力、輻射力和增加了商品的多樣性。

3、CEPA協(xié)議的實(shí)施，推動(dòng)港人對(duì)羅湖商業(yè)物業(yè)的需求

在深圳營(yíng)商成本相對(duì)低廉和CEPA協(xié)議的推動(dòng)，結(jié)合深圳市政府對(duì)羅湖區(qū)的大力推廣，將會(huì)有更多的香港人選擇在深圳創(chuàng)業(yè)、開設(shè)商鋪。從交通、管理和對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的熟悉程度，大部分港人將會(huì)選擇在羅湖開鋪，增加對(duì)羅湖商業(yè)物業(yè)的需求。

結(jié)論：

改造后的人民南商圈的購(gòu)物環(huán)境明顯得到了改善，同時(shí)地鐵一號(hào)線令出行的便捷性大大增強(qiáng)，加大商圈的有效輻射范圍，CEPA協(xié)議的推動(dòng)和政府的大力推廣下，將有更多的香港人在商圈內(nèi)開設(shè)店鋪，從香港引進(jìn)更多時(shí)尚、潮流商品和新的經(jīng)營(yíng)方式，人民南商圈將成為深圳時(shí)尚潮流的集中地。國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心與金光華商業(yè)中心均位于人民南商圈的核心位置，其經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)商品的種類和檔次比較齊全，并占據(jù)區(qū)域交通便利的優(yōu)勢(shì)，將成為人民南商圈人流的集中點(diǎn)，構(gòu)成人民南商圈的核心。 

（五）、市場(chǎng)售價(jià)及租金

片區(qū)一樓臨街商鋪每月租金為300-500元/㎡，售價(jià)為40,000-60,000元/㎡，不直接臨街商鋪每月租金為200-300元/㎡；二樓每月租金為150-250元/㎡，售價(jià)為20,000-35,000元/㎡。目前佳寧娜時(shí)尚廣場(chǎng)正在招商，一樓已招商完畢，租金在300-600元/㎡，二樓租金在150-200元/㎡之間。