聯(lián)商網(wǎng)消息：8月11日，紅星商業(yè)董事長張華容應(yīng)邀參加第十六屆博鰲房地產(chǎn)論壇。在這屆以“改變的力量”為主題的高峰會議上，張華容與千余名嘉賓共同分享了名為《商業(yè)地產(chǎn)的兩條賽道》的主題演講，指出消費升級與存量盤活是商業(yè)地產(chǎn)新格局下孕育出的萬億級市場。以下為演講節(jié)選。

談?wù)撓�費升級方面

沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”

有一句話講的很好，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”。

優(yōu)秀的企業(yè)會把自己的商業(yè)模式建立在更好地服務(wù)這個時代的消費者和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展軌道上。這就要求我們這些企業(yè)經(jīng)營者對當(dāng)下的變化有著更加深刻的洞察。

比如在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，紅星商業(yè)認(rèn)為整個行業(yè)也在發(fā)展著巨大的變革。其中有兩個變化孕育著新的市場。

一個是國民收入水平提升帶動的消費升級。另一個是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)存量盤活的巨大需求。據(jù)估算，這兩塊市場都已經(jīng)有上千億的規(guī)模，甚至突破萬億大關(guān)。

紅星商業(yè)作為一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商，一直致力于基于消費升級與存量盤活的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)。今天的分享也圍繞這兩部分來展開。

“消費升級只是我們實體商業(yè)的一個機(jī)遇，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有做到真正的優(yōu)勢”

所謂消費升級，簡單地說就是消費的環(huán)境變了。

原來大家是競爭產(chǎn)品價格，現(xiàn)在是競爭品質(zhì)，競爭體驗。這可以說是實體商業(yè)的一個新機(jī)會。因為線上商業(yè)在品質(zhì)和體驗上有先天性的劣勢。

但我們可以看到，電商正在迅速補(bǔ)齊這一塊的短板。

比如京東，他們原來的廣告宣傳語，為“多快好省”，標(biāo)準(zhǔn)的價格導(dǎo)向，現(xiàn)在京東宣傳語改為“只為品質(zhì)生活”，完全是針對消費升級在去做文章。同樣的還有剛剛過去的“淘寶造物節(jié)”，也是針對商業(yè)升級的消費場景。

所以，消費升級只是我們實體商業(yè)的一個機(jī)遇，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有做到真正的優(yōu)勢。深挖這個大趨勢中的創(chuàng)新點，才能讓我們的發(fā)展和消費者的變化貼合在一起。

“買空日本“告訴我們：消費者變了——越來越少的將就，越來越多的講究。

消費升級是一個大趨勢，我們身邊很多的現(xiàn)象都體現(xiàn)的非常明顯。

比如之前媒體報道的“買空日本”。很多游客都去日本搶購馬桶蓋和電飯煲等高品質(zhì)高價格的產(chǎn)品，就體現(xiàn)了人們新的消費選擇。。

2015年，中國的出境旅游購物市場規(guī)模已達(dá)6841億人民幣。

我們可以看到大陸消費者在巴黎春天、老佛爺百貨等境外實體購物場所中客單價與消費額都非常高。

2015年全年，中國跨境進(jìn)口零售電商交易規(guī)模達(dá)2063.8億元，保持60%的高速增長態(tài)勢。跨境購物的火熱，反應(yīng)出中國消費者對產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、個性化等需求的提升。消費者有能力也有意愿購買更安全、更高端、原產(chǎn)地最出名、最有口碑、品質(zhì)最好的產(chǎn)品。

“每一次顧客的選擇，都是在為他想要的世界投票”

經(jīng)常和朋友聊天時，他們會說，現(xiàn)在很多購物中心比以前更漂亮，內(nèi)容也更豐富，完全超越“只是個購物的地方”了。

其實他們說的現(xiàn)象，就是我們這些商業(yè)地產(chǎn)運營者根據(jù)市場前進(jìn)步伐，針對消費者需求的升級主動進(jìn)行的改變。

這個過程其實一點也不輕松，我們要不斷地嘗試新的可能性，提供創(chuàng)新的場景與服務(wù)，因為我們的消費者會感知到我們是否在升級變化。

正如同我前段時間看到一位叫做安娜·拉佩的社會學(xué)家所說的話，“每一次你花的錢，都是在為你想要的世界投票。”

北京愛琴海購物公園是我們運營的第一個項目，它開業(yè)于2013年年底。在這個項目中我們不斷把對于消費升級的理解植入到這個項目之中;我們引進(jìn)了MUJI這樣代表更鮮明生活方式的品牌;針對人們對健康的更高追求引進(jìn)了Under Armour、卡莫瑜伽等運動健康類的品牌;為滿足消費升級中對于文化消費的更高需求，我們與單向街建立合作;為了服務(wù)享樂型消費，我們引進(jìn)了北京最多最潮的餐飲品牌。而這樣做的結(jié)果就是我們收獲了快速的業(yè)績增長——全年客流同比增長46%，全年銷售同比增長33.8%。

“我們要守正出奇，回歸消費本質(zhì)”

我們可以看到消費升級背景下中國消費者新的特點：重品牌、重品質(zhì)、重服務(wù)、個性化、重視精神享受，這是目前中國城鎮(zhèn)消費人口的主流人格特征。

對于實體商業(yè)來說，產(chǎn)品、服務(wù)以及空間體驗都需要圍繞消費升級進(jìn)行重構(gòu)。面對這樣的趨勢，我們選擇守正出奇，回歸消費本質(zhì)。

關(guān)于產(chǎn)品升級“愛琴海瞄準(zhǔn)的是怎樣通過情感與消費者生活方式的聯(lián)通”

所謂的產(chǎn)品升級，就是要求我們所打造的購物中心擁有更鮮明的特點。

比如我們所運營的愛琴海購物公園，其定位是都市的假日中心，打造的是度假場景式的商業(yè)空間。

這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是一個全新的細(xì)分定位，它瞄準(zhǔn)的是怎樣通過情感與消費者生活方式的聯(lián)通，建立更深更具粘性的連接。

所以在愛琴海購物公園，我們進(jìn)行了場景對業(yè)態(tài)的迭代。業(yè)態(tài)是來自運營者的視角，場景才是從消費者出發(fā)。每一個場景都是對消費者粘性的疊加。通過不同的場景，愛琴海購物公園完成了吸引新客戶，留住老客戶，提升客戶粘性的訴求。

關(guān)于服務(wù)升級“只有做到全渠道，方能保證對消費者進(jìn)行服務(wù)升級”

在服務(wù)升級上，我們更多地是去擁抱互聯(lián)網(wǎng)。開放入口進(jìn)行全渠道融合，完成服務(wù)升級。

現(xiàn)在很多人談O2O，但其實從我們一線運營者的角度來說，線上和線下都是我們獲取用戶，服務(wù)客戶的渠道。只有真正做到全渠道，方能保證我們對消費者進(jìn)行服務(wù)升級。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，用互聯(lián)網(wǎng)工具服務(wù)顧客的案例比比皆是，比如在購物、餐飲、出行、觀影等環(huán)節(jié)上都實現(xiàn)了移動互聯(lián)網(wǎng)組件的應(yīng)用。再比如利用物聯(lián)網(wǎng)完成收銀系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、wifi系統(tǒng)等互聯(lián)系統(tǒng)的全面打通。這些都早已在愛琴海購物公園以及其他國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目中得到應(yīng)用。

不僅如此，愛琴海購物公園還全面推廣了智慧節(jié)能系統(tǒng)，通過物聯(lián)網(wǎng)完成設(shè)施設(shè)備及商業(yè)建筑的節(jié)能管理，更好地貼合當(dāng)下對于節(jié)能降耗、綠色建筑的高標(biāo)準(zhǔn)。

體驗升級“打造沉浸式的商業(yè)空間”

愛琴海購物公園是國內(nèi)第一個沉浸式的商業(yè)空間，我們力求做到，讓顧客的注意力，始終沉浸在對度假體驗的感受中，而不會被其他環(huán)節(jié)所割裂、干擾、抽離。

這就要求我們要像營造一座公園一樣去打造商業(yè)空間，用空間聯(lián)通消費者情感。為此我們對公共空間進(jìn)行了精心的打造，如愛琴海里的“老公寄存處”不僅被中央臺報道，更引發(fā)了全國百余家媒體的關(guān)注。

同時我們還大力在愛琴海內(nèi)引入藝術(shù)、綠色以及社交元素，讓顧客在愛琴海里感受到屬于自己生活方式的熟悉氛圍。

愛琴海的沉浸式體驗不僅在視覺上，同樣在聽覺和嗅覺上。

我們邀請專業(yè)音樂團(tuán)隊定制愛琴海風(fēng)格的專屬音樂，并從國外引進(jìn)專門調(diào)配的專屬香氛，給予顧客一個從體驗到分享的完整多維體驗。

談?wù)摯媪勘P活方面

“商業(yè)地產(chǎn)庫存是多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)都在面對的實際痛點。”

商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力明顯，較住宅去化難度更大，周期更長，對地產(chǎn)經(jīng)營影響更加明顯。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期在50個月以上。很多業(yè)內(nèi)人都表示，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢非常嚴(yán)峻，壓力要較住宅地產(chǎn)更大，將直接關(guān)系到市場的健康發(fā)展。

6月末的數(shù)據(jù)顯示，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再次刷新歷史新高，已達(dá)5267.75萬平方米，同比上漲幅度達(dá)10%。

“購物中心增量放大，管理分化日趨明顯”

一方面庫存壓力明顯，但另一方面國內(nèi)購物中心的供給量仍然在持續(xù)放大。

過去五年，中國購物中心總量以年21%的速度快速增長，預(yù)計到2017年，僅一二線城市購物中心總量將再增長60%。截至2016年6月30日，全國共有161個大中型商業(yè)項目開業(yè)(不包含3萬平方米以下的小型商業(yè)項目和各類專業(yè)市場)，與去年同期增加144個相比，增幅達(dá)11.8%。

面對眾多入市項目，成熟的商業(yè)運營能力已經(jīng)成為市場上明顯的價值臨界點。市場供給量雖然增大，但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域集中度并不高。80%的商業(yè)物業(yè)分散在沒有獨立商業(yè)運營團(tuán)隊的地產(chǎn)企業(yè)手中。而這些地產(chǎn)企業(yè)普遍面對的問題可以總結(jié)為四點：

一、商業(yè)地產(chǎn)綜合體的銷售與自持體量失衡，現(xiàn)金流覆蓋率不匹配。

二、三四線城市和部分二線城市的新興區(qū)域集中供應(yīng)量過大，物業(yè)盤活周期長，導(dǎo)致大量空置;

三、租售比失衡導(dǎo)致整個行業(yè)中投機(jī)空間大于投資空間，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到中小投資者;

四、商業(yè)專業(yè)人才缺失，尤其是有商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的整體團(tuán)隊。

缺乏專業(yè)的運營能力導(dǎo)致了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的壓力激增。

“紅星商業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)，核心在于建設(shè)開發(fā)的流轉(zhuǎn)效率與資產(chǎn)運營的價值效益。”

基于目前的市場現(xiàn)狀，紅星商業(yè)推出資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，滿足地產(chǎn)企業(yè)對于資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運營以及資產(chǎn)升值上的開發(fā)運營需求。

很多人詢問，你們的資產(chǎn)管理服務(wù)有什么特點?我的回答是，我們所有的服務(wù)都是來自于地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實需求。

而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中最重要的關(guān)注點無外乎兩點——建設(shè)開發(fā)的流轉(zhuǎn)效率與資產(chǎn)運營的價值效益。

而紅星商業(yè)的價值，恰恰體現(xiàn)在這兩點上。

紅星商業(yè)是為地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的不動產(chǎn)運營商。

這種服務(wù)模式最大的價值就是長效解決地產(chǎn)合作企業(yè)對于商業(yè)板塊所有的市場需求。

尤其是紅星商業(yè)在不同開發(fā)節(jié)點上所具備的核心競爭力——選址規(guī)劃的前瞻性、籌建流程的把控、商業(yè)功能及場景設(shè)計、運營上持續(xù)收益的貢獻(xiàn)以及在資產(chǎn)資本化的成熟模式。在以上幾個大的板塊中，紅星商業(yè)不僅有成熟的運營經(jīng)驗而且會在每一個項目中都融入自己的創(chuàng)新。

“像打保齡球一樣進(jìn)行前期籌建”

談到對于效率的價值關(guān)切。主要體現(xiàn)在我們的商業(yè)建設(shè)服務(wù)中。如何概括這項服務(wù)?

我們可以舉個比較形象的例子，商業(yè)建設(shè)就像打保齡球——想要一擊全中關(guān)鍵在于切入點，要擊中最有價值的那顆球。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的效率問題。而紅星商業(yè)就像專業(yè)的球手，直接把打擊點，瞄準(zhǔn)在優(yōu)化資金使用效率和提升開發(fā)時間效率上。

我們圍繞著效率這一入口，將三大視角融入到前期籌建當(dāng)中。

一、把運營思路前置到商業(yè)建設(shè)中來;得益于擁有貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)團(tuán)隊，我們可以將大量的運營需求，直接置入籌建的開發(fā)模型中。就拿很多開發(fā)企業(yè)關(guān)心的銷售街的規(guī)劃籌建來說，其中蘊藏著大量運營的細(xì)節(jié)。我們的商業(yè)建設(shè)就是這些細(xì)節(jié)的不斷還原，這讓我們的合作伙伴哪怕第一次接觸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也能像一個業(yè)界老手，在開發(fā)過程中游刃有余。

二、把可持續(xù)的視野帶入前期籌建。在紅星商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)的操作界面中包含有多達(dá)300余個管控節(jié)點，商業(yè)建設(shè)中心就覆蓋了一半左右。其中不只包含了時間上的明確要求，還置入了豐富的完成標(biāo)準(zhǔn)與指導(dǎo)手冊。從而達(dá)到商業(yè)效益的最大化及最大程度的減少未來二次拆改及設(shè)備改造所造成的巨大浪費等等操作指南，讓業(yè)主方不僅明確時間節(jié)點，更了解商業(yè)開發(fā)的要點與難點如何解決。

三、用資本的視角構(gòu)建整個服務(wù)鏈條。比如，我們今年服務(wù)的一個開發(fā)企業(yè)在項目銷售期遇到短期的困難，我們就積極同銀行合作，利用開發(fā)貸及其他資本介入，幫助客戶解決了暫時的資金難題。

“長效運營提升資產(chǎn)收益”

在效益層面，我們希望大家關(guān)注不動產(chǎn)的長效運營將對資產(chǎn)價值完成大幅度提升。

回看過去三年我們所開業(yè)的四家愛琴海購物公園，正是在用我們良好的運營業(yè)績穩(wěn)步提升投資人及合作伙伴的投資回報率。

從購物中心兩項關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，我們四家已開業(yè)愛琴海平均的出租率與租金收繳率都達(dá)到了99%，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域排名前列。

“輕資產(chǎn)的關(guān)鍵并不是輕與重的差別，而是能否讓地產(chǎn)企業(yè)身上的負(fù)擔(dān)變輕”

商業(yè)物業(yè)投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力，其中前者是決定力，而后者是助力，主次順序不能顛倒。

以專業(yè)的運營能力為基礎(chǔ)，紅星商業(yè)一直在探索資產(chǎn)資本化上的專業(yè)運作，不僅包含租金收益的證券化，也與金融機(jī)構(gòu)建立更深層次的聯(lián)系，為開發(fā)商提供更豐富的融資渠道與退出機(jī)制。

我們相信真正的資產(chǎn)管理模式，并不是輕與重的差別，而是能否讓地產(chǎn)企業(yè)身上的負(fù)擔(dān)變輕。

今天雖然講的是兩條跑道，但我們關(guān)注的是同一個目標(biāo)。那就是商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)物業(yè)的價值實現(xiàn)。紅星商業(yè)是一家創(chuàng)造商業(yè)持續(xù)價值的企業(yè)。我們愿意通過自己的專業(yè)服務(wù)，為更多的合作企業(yè)創(chuàng)造更持續(xù)的價值。也希望能夠在市場出現(xiàn)的新跑道中，與大家一同起跑，攜手共贏。