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歐美連鎖企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)分享

來(lái)源: 聯(lián)商網(wǎng) 2010-11-06 17:15

  聯(lián)商網(wǎng)消息:11月5日,第十二屆中國(guó)連鎖業(yè)會(huì)議在南京召開(kāi)。6日下午大會(huì)進(jìn)行了零售企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心專題研討會(huì)。

  歐美連鎖企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)分享

  
  RDC商場(chǎng)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)公司首席 迪克·葛洛夫

  什么是購(gòu)物中心?一棟建筑物、一群店鋪的集中地(商品的供應(yīng));一項(xiàng)“收租”的事業(yè);一項(xiàng)投資

  開(kāi)發(fā)商的目標(biāo):讓資產(chǎn)價(jià)值極大化

  有一個(gè)“地點(diǎn)+質(zhì)量平衡”的可租賃面積,開(kāi)出合乎市場(chǎng)需求和人流的店鋪,零售店得到

  銷售業(yè)績(jī),開(kāi)發(fā)商收到租金,這是購(gòu)物中心的價(jià)值

  三個(gè)產(chǎn)業(yè)共同開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心:開(kāi)發(fā)商、零售店鋪、顧問(wèn)企業(yè)

  各種形態(tài)的購(gòu)物中心:小型、中型(社區(qū)型)、大型(區(qū)域型)、超大型

  美國(guó)95%是中小型購(gòu)物中心,但中國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)卻在區(qū)域型和超大型購(gòu)物中心

  

  區(qū)域型購(gòu)物中心的布局:1/3公共區(qū)域(零租金),大型主力店(吸引人氣,付的租金不多),主要零售店,小型零售店(真正的租金來(lái)源)

  連鎖零售企業(yè)和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)業(yè)者面臨不同的專業(yè)能力與營(yíng)運(yùn)目標(biāo)為何連鎖零售企業(yè)從事購(gòu)物中心開(kāi)發(fā):為取得需要的地點(diǎn)以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率;為確保硬體建筑符合所需;將品牌效應(yīng)所帶來(lái)的人流轉(zhuǎn)化成資產(chǎn);將新型市場(chǎng)中解決“雞與蛋”的矛盾;借由收取租金增加利潤(rùn)。

  連鎖零售企業(yè)從事購(gòu)物中心開(kāi)發(fā),要解決先有雞還是先有蛋的問(wèn)題

  案例分析:

  1.TESCO在捷克共和國(guó)

  郊區(qū)項(xiàng)目

  2.Big C(Casion)在泰國(guó)

  曼谷城外的一家社區(qū)購(gòu)物中心

  只有一層樓

  停車(chē)場(chǎng)在一樓,購(gòu)物中心前面是小型的店和美食街,后面是大賣(mài)場(chǎng)

  讓大賣(mài)場(chǎng)的人流經(jīng)過(guò)小型店鋪

  三線城市的一家社區(qū)購(gòu)物中心

  一樓是停車(chē)場(chǎng)(室內(nèi))

  二樓是大賣(mài)場(chǎng)和娛樂(lè)業(yè)態(tài)

  購(gòu)物街在建筑物前端部分

  曼谷市中心的一家購(gòu)物中心

  周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈

  共七層樓,都會(huì)型

  二三樓是大賣(mài)場(chǎng)

  四樓美食公園

  六七樓娛樂(lè)業(yè)態(tài)

  五樓有一些零售店

  每層樓后方都有停車(chē)場(chǎng),方便顧客停車(chē)后直接到相應(yīng)樓層

  3.Big C在越南

  位置:河內(nèi)郊區(qū)

  卸貨區(qū)在建筑后面,貨梯可以直接上二樓大賣(mài)場(chǎng)

  建筑后面,專門(mén)蓋了機(jī)車(chē)停車(chē)棚(越南使用自行車(chē)和電動(dòng)車(chē)的人群更多,開(kāi)車(chē)消費(fèi)很少)

  Big C的一樓一般都建停車(chē)場(chǎng),但在這里原本是停車(chē)場(chǎng)的一樓改為零售店面

  4.家樂(lè)福在中國(guó)

  北京中關(guān)村購(gòu)物中心,家樂(lè)福是主力店

  中關(guān)村購(gòu)物中心非常龐大,規(guī)劃十分復(fù)雜,因此店面多人流少

  理論上家樂(lè)福在購(gòu)物中心后方,吸引人流,但家樂(lè)福在后方開(kāi)了一個(gè)入口

  家樂(lè)福的入口的人流是購(gòu)物中心的入口好幾倍,形成鮮明對(duì)比

  家樂(lè)福在自己的入口處設(shè)計(jì)了十分簡(jiǎn)單的動(dòng)線,出租給小型店鋪,家樂(lè)福反而成為中關(guān)村購(gòu)物中心最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

  最重要的原理,讓人流可以經(jīng)過(guò)所有小型零售店鋪

  5.宜家國(guó)際在俄羅斯

  莫斯科,超區(qū)域型購(gòu)物中心

  地下一樓停車(chē)場(chǎng)

  大型超市、大型百貨店、大型書(shū)店、大型體育用品店

  結(jié)論:歐洲大型零售企業(yè)涉足購(gòu)物中心開(kāi)發(fā),如家樂(lè)福、TESCo、歐尚、Casion、宜家,絕大部分在新興市場(chǎng),所開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心有兩種形式:以大賣(mài)場(chǎng)為主力店的各種形態(tài)購(gòu)物中心,宜家國(guó)際的超大型購(gòu)物中心。
  (聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道)

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