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撰文/高天

2025年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)有何表現(xiàn)？

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年(1-6月)全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)119個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，同比下滑了9.2%。新增商業(yè)建筑面積887.58萬㎡，平均單體建筑面積約7.46萬㎡(總表在文末)。

其他諸如由老邱隘市場(chǎng)改造、體量1萬㎡的寧波天逸灣邱窄巷商業(yè)廣場(chǎng)，1萬㎡的三明歡擇奧特萊斯，僅0.6萬㎡的湘潭康星·樂潤(rùn)薈百貨(前身是康星百貨)，1.2萬㎡的成都購次元K88(前身是美特斯邦威大樓)，1.7萬㎡的北京D15生活美學(xué)館，1.8萬㎡的南京建鄴薈品倉城市奧萊，0.3萬㎡的昆明萬科桂語·小篆街，1.5萬㎡的深圳太子灣花園城VILLA街區(qū)，內(nèi)部升級(jí)重開的上海天山巴黎春天、拉薩神力時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目不在統(tǒng)計(jì)中。

01

數(shù)據(jù)解讀

市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

●同比下滑9.2%

近五年數(shù)據(jù)顯示，上半年開業(yè)量的峰值出現(xiàn)在2021年的147個(gè)，隨后四年雖有所起伏，但整體呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期。具體數(shù)據(jù)上，2025上半年的開業(yè)量與2022年持平達(dá)119個(gè)，是近五年最低，同比2024年下滑了9.2%。

●小體量商業(yè)主導(dǎo)

商業(yè)體量分布上，2-5萬㎡占比最高達(dá)40%，社區(qū)商業(yè)是主要商業(yè)形態(tài)，匹配社區(qū)高頻消費(fèi)需求。一方面是存量改造的主旋律下，傳統(tǒng)商業(yè)的體量并不大；另一方面，當(dāng)前商業(yè)模式偏向個(gè)性化，比如主理人、策展型等，而這些商業(yè)模式一般都是小體量。

同時(shí)，社區(qū)商業(yè)偏向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)化服務(wù)功能，如泰州迎春共鄰里中心聚焦菜場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)。

5-10萬㎡和10-15萬㎡的中型項(xiàng)目穩(wěn)健，而15萬㎡以上的大型項(xiàng)目稀缺，因大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)難度較大，多為文旅綜合體(寧波前灣盛世里奧特萊斯)或城市更新標(biāo)桿商業(yè)(深圳K11 ECOAST )。

●華東領(lǐng)跑，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

區(qū)域分布上看，華東繼續(xù)扮演著“領(lǐng)跑者”角色，以44個(gè)開業(yè)量遙遙領(lǐng)先。華南和華北緊隨其后，西南、西北依托文旅突圍(西藏拉薩王府井、張掖愛琴海購物中心)，東北仍需破局。

擁有四大一線城市的華東、華南和華北三區(qū)開業(yè)量合計(jì)占比達(dá)71％，展現(xiàn)出三大核心經(jīng)濟(jì)圈的商業(yè)聚集效應(yīng)。重點(diǎn)體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

1、外資/港資高端項(xiàng)目集中于三大區(qū)(香港置地、K11、王府井)，20萬㎡以上巨型項(xiàng)目主要出現(xiàn)在三大區(qū)，如長(zhǎng)三角的寧波前灣盛世里文旅奧特萊斯、大灣區(qū)的深圳K11 ECOAST、華北地區(qū)的河北邯鄲道和山西大同百盛奧特萊斯。

2、開發(fā)商的資源傾斜。如頭部企業(yè)中華潤(rùn)萬象生活的4個(gè)新開商業(yè)項(xiàng)目分別位于華南和華東，龍湖商業(yè)的4個(gè)新開商業(yè)項(xiàng)目中華東和華南占據(jù)3席，而開業(yè)量最多的京東集團(tuán)，6家京東MALL有5家在三大區(qū)。

02

趨勢(shì)分析

頭部企業(yè)收縮、業(yè)態(tài)主題化創(chuàng)新、存量升級(jí)

在行業(yè)整體迎來調(diào)整期的特殊時(shí)刻，從中也能看出一些趨勢(shì)。

●頭部企業(yè)主導(dǎo)：但部分開始收縮

萬達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)萬象生活、龍湖集團(tuán)等頭部企業(yè)依然是主導(dǎo)力量，其中萬達(dá)集團(tuán)新開宜賓高縣萬達(dá)廣場(chǎng)、寶雞金臺(tái)萬達(dá)廣場(chǎng)等4個(gè)商業(yè)體，延續(xù)了其下沉戰(zhàn)略。

同時(shí)，萬達(dá)、龍湖、華潤(rùn)這些頭部企業(yè)的新開商業(yè)量均未超過5個(gè)，以往的“開業(yè)大戶”新城控股更僅有淄博一個(gè)新吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，看得出來傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體收縮求精，上半年開業(yè)量最多的是京東旗下的京東MALL，在北京、深圳、南京、武漢、太原落地6子。

▲京東MALL北京雙井店

同樣在收縮求精的還有港資，香港置地、K11等都在押注更細(xì)分的高端市場(chǎng)，如南京金陵中環(huán)、深圳K11 ECOAST等單項(xiàng)目投資額均超20億。

●業(yè)態(tài)創(chuàng)新：主題化定位深化

相比去年，雖然開業(yè)量有所下滑，但創(chuàng)新濃度上升，尤其是科技、綠色、文化、文旅等主題化商業(yè)成差異化核心。

比如以京東MALL為代表的科技主題MALL，AR試妝、機(jī)器人導(dǎo)購成標(biāo)配；比如融合了藝術(shù)展覽、濱海生態(tài)空間的策展型商業(yè)深圳K11 ECOAST；比如“奧特萊斯+宋文化主題街區(qū)”的寧波前灣盛世里奧特萊斯；比如“數(shù)字菜場(chǎng)+社區(qū)健康中心”的廣州花廳坊；比如老拖拉機(jī)廠改造的沉浸式街區(qū)“天津天拖·巷往1956”；比如依托“口岸經(jīng)濟(jì)+免稅購物”優(yōu)勢(shì)的珠海橫琴口岸·琴鳴廣場(chǎng)等。

4月28日開始分階段運(yùn)營(yíng)的深圳K11 ECOAST引發(fā)廣泛關(guān)注。一方面是這座歷時(shí)7年打造的“世界級(jí)濱海文化藝術(shù)綜合體”，承載著打造大灣區(qū)商業(yè)藝術(shù)新地標(biāo)的野心，據(jù)悉試營(yíng)業(yè)當(dāng)日涌入了30萬客流。另一方面是其試營(yíng)業(yè)期間交出的差強(qiáng)人意的答卷，被詬病的高端品牌缺位與業(yè)態(tài)單薄等問題，讓市場(chǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的未來增添陰影。不過作為文藝濱海商場(chǎng)破局傳統(tǒng)商業(yè)的典型代表，深圳K11 ECOAST依然是今年上半年最具特色的商業(yè)之一。

●存量改造的風(fēng)口持續(xù)擴(kuò)大

商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，開發(fā)商更注重存量運(yùn)營(yíng)與精準(zhǔn)定位，這使得近年來來市場(chǎng)上存量改造商業(yè)的比例逐漸擴(kuò)大。今年上半年至少有24家新開商業(yè)屬于存量改造項(xiàng)目，占比超20％，如北京超極合生匯二期(原永旺夢(mèng)樂城)、深圳iN城市廣場(chǎng)(原深圳城市廣場(chǎng))，極大推動(dòng)了城市商業(yè)更新。

由永旺國際商城購物中心改造而來的北京超極合生匯，定位國際化潮奢時(shí)尚地標(biāo)，引入了潮牌旗艦店、精致餐飲、戶外運(yùn)動(dòng)、戶外社交、生態(tài)友好、兒童主題等超300家品牌。據(jù)悉，16萬㎡的京北商業(yè)“巨無霸”開業(yè)(西區(qū))頭三天就實(shí)現(xiàn)銷售額超4500萬元，客流超74萬人次，也帶動(dòng)?xùn)|區(qū)銷售環(huán)比提升了35%。整個(gè)東西區(qū)商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)46萬㎡，展現(xiàn)了極強(qiáng)的生命力。

附：2025年上半年全國已開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表