出品/樂居財經(jīng)

撰文/靳文雨

夜幕降臨，成都遠洋太古里人來人往。穿著時尚的潮人們絡(luò)繹不絕地從入口涌入，溜達、自拍、購物，五彩斑斕的霓虹燈，依舊猶如繁星點點……這里的一切，好像都沒有改變。

但事實上，“遠洋”這兩個字的前綴，已被抹去，因為太古地產(chǎn)從合作方遠洋身上，收回了另外50%的股權(quán)。這被認作太古地產(chǎn)對內(nèi)地物業(yè)加碼的新舉措。

回望太古地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展，此前它一直走的緩慢，22年來僅落下7子。但自去年以來，其在內(nèi)地的投資明顯加速。

它不僅先后拿下上海張園建筑群保護項目、頤堤港二期項目，還進軍深圳開設(shè)“居舍系列”品牌酒店、以及簽約廣州珠江太古聚龍灣項目、上海前灘21號地塊等。在上海、北京、廣州、三亞等多個城市，有了新的布局規(guī)劃。

由于其公司主體大部分在境外，它境內(nèi)的公司體系，資料較少，很難勾勒出顯眼的畫像。

盡管依靠內(nèi)地的業(yè)務(wù)支撐起業(yè)績，但太古地產(chǎn)的盈利水平卻一直起伏不定。最近四五年，其營收、凈利潤忽漲忽跌，給人以過山車的感覺。

版圖“一角”

進入內(nèi)地20余年，太古地產(chǎn)的布局項目并不多。現(xiàn)有商業(yè)項目，僅有北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、廣州匯坊、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里、成都遠洋太古里等7個。

港企重運營、慢節(jié)奏的特點，在太古地產(chǎn)身上體現(xiàn)得淋漓盡致。從開發(fā)到營業(yè)，上海興業(yè)太古匯用了15年之久，而廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海前灘太古里也耗時6年。

此次從遠洋手上接下的成都太古里，是以零售為主導的綜合發(fā)展項目，主要包括一個開放式的街區(qū)式購物中心，和一間附設(shè)服務(wù)式住宅的精品酒店，占地面積約11.4萬平方米，定位為高端購物及休閑地標。

此前于7月，便有消息傳出，遠洋抵押所持的成都遠洋太古里項目50%股權(quán)，向其大股東中國人壽保險籌資約40億元。

這筆抵押周期預計3年，期間遠洋所持50%股權(quán)的分紅，將交給債權(quán)人。回購條款包括3年后贖回，假如遠洋無法贖回，擁有項目另外50%股權(quán)的太古地產(chǎn)，將擁有優(yōu)先收購權(quán)。

此次太古地產(chǎn)發(fā)起收購，其中的具體情節(jié)，外界并不知曉。不過，參與交易事項的公司主體，卻帶出了太古地產(chǎn)境內(nèi)公司體系的“一角”。

從遠洋處接下項目的北京浩倡諮詢有限公司（簡稱“北京浩倡”），其股東為境外公司浩倡發(fā)展，無法細究其股權(quán)架構(gòu)。但北京浩倡旗下，持有成都乾豪物業(yè)服務(wù)，該公司即為成都太古里的運營管理主體。

除此之外，北京浩倡并沒有其他投資公司，但與其緊密關(guān)聯(lián)的公司卻有7家。

其中，天津聯(lián)松城市建設(shè)開發(fā)（簡稱“聯(lián)松城建”）、天津麟軒城市建設(shè)開發(fā)（簡稱“麟軒城建”）注冊資本均為7億元，它們合資成立了北京天聯(lián)置業(yè)。而天聯(lián)置業(yè)與北京港頤企業(yè)管理咨詢，則成立了北京麟聯(lián)置業(yè)，該公司為北京頤堤港的主體公司。追溯股權(quán)可知，北京港頤企業(yè)是遠洋控股旗下公司。

上述公司均成立于2007年11月，這個時間點，正是太古與遠洋就頤堤港項目開啟合作的重要節(jié)點。盡管目前遠洋已經(jīng)退出成都太古里，但頤堤港仍續(xù)寫兩者的合作，項目二期將繼續(xù)落成。

另有一家公司名為“太古地產(chǎn)（中國）投資有限公司”，成立于2009年，注冊資本為3000萬美元，看起來更像是內(nèi)地的投資主體。它由龍雁儀擔任董事長、法人；彭國邦擔任經(jīng)理、董事。

龍雁儀是太古地產(chǎn)的財務(wù)董事、彭國邦是太古地產(chǎn)的行政總裁。

這幾年，太古地產(chǎn)董事會主席、常務(wù)董事白德利，從12家內(nèi)地公司的高管列表中退出，尤其是在2021、2022年期間，他退出了7家。而境內(nèi)公司的法人，大多由龍雁儀、彭國邦等人擔任，可見他們才是目前太古地產(chǎn)在內(nèi)地投資的主導者。

內(nèi)地“小跑”

但從去年開始，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的落子速度仿佛按下了“加速鍵”。其在一年內(nèi)開業(yè)和籌備的項目數(shù)量，甚至可以比肩過去22多年的投資成果總和。

去年12月中旬，太古地產(chǎn)、遠洋集團組成聯(lián)合體購得北京市將臺鄉(xiāng)酒仙橋路以東的兩幅用地，用以擴建頤堤港二期項目。

兩個半月后，太古地產(chǎn)又聯(lián)合西安城桓文投摘得了小雁塔片區(qū)179.858畝商業(yè)用地，將在西安小雁塔歷史文化片區(qū)量身定制中國內(nèi)地第四座“太古里”。

太古地產(chǎn)一直對大灣區(qū)頗為青睞，并曾于2019年在深圳設(shè)立了辦事處，希望能在這里尋求合適的發(fā)展機會。今年7月開始，太古地產(chǎn)先后與廣州市政府、深圳福田區(qū)人民政府、廣州荔灣區(qū)政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

其中，與廣州市政府合作的領(lǐng)域包括地產(chǎn)、航空、飲料、航運、零售、酒店、醫(yī)療保健等；與深圳福田區(qū)人民政府則是在城市更新升級、活化市區(qū)環(huán)境、引進國際級文化藝術(shù)資源、打造可持續(xù)活力社區(qū)等方面達成共識。

在廣州聚龍灣，太古地產(chǎn)則敲定了在廣州的第二個項目，將與珠江實業(yè)集團合作打造一座具有嶺南特色的太古里，加速聚龍灣片區(qū)的城市更新和產(chǎn)業(yè)升級。

8月，太古地產(chǎn)宣布將在深圳帶來“居舍系列”品牌下的酒店，酒店位于深圳灣中心地帶，預計2025年開業(yè)。

樂居財經(jīng)了解到，目前“居舍系列”酒店在國內(nèi)共有4家，分別是北京瑜舍、香港奕居、成都博舍和上海鏞舍。今年7月26日，該品牌官宣將落戶日本東京澀谷區(qū)，預計將在2027年財年竣工，這也是“居舍系列”首次開在國外。

9月以來，太古地產(chǎn)的步履仍未停歇，其行政總裁彭國邦也從香港回到內(nèi)地，不斷奔波于深圳、廣州、西安、上海和北京等多個城市。

在上海，太古地產(chǎn)于當月下旬與上海陸家嘴集團簽署了前灘21號地塊的合作意向書，進一步加碼前灘的開發(fā)。太古地產(chǎn)輕資產(chǎn)獲得的上海張園項目也于11月27日進入了內(nèi)測階段。

除此之外，太古地產(chǎn)還將目光瞄準了三亞，于10月宣布牽手中免在海南三亞合作發(fā)展一個

零售地標項目。根據(jù)太古地產(chǎn)披露，其將在三亞國際免稅城三期地塊內(nèi)發(fā)展首個度假型零售項目，總占地面積約20萬平方米，預計于2024年起分階段落成。

實際上，在內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展邏輯發(fā)生切換的當下，太古地產(chǎn)能夠不斷落子，與其投資策略的轉(zhuǎn)變不無關(guān)系。

今年年初的業(yè)績會上，太古地產(chǎn)管理層曾明確表示，計劃未來10年內(nèi)，投資超過1000億港元，在香港、內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項目，而其中有五成的投資額，會在內(nèi)地繼續(xù)發(fā)展太古匯和太古里品牌。

盈利起伏

在內(nèi)地攬金，成為了太古地產(chǎn)保持業(yè)績成色的重要方式。

另據(jù)公開資料，2019-2021年，成都太古里的出租率都超過96%，租金收入超過10億元，并在2021年創(chuàng)下12.56億元的租金收入記錄。

目前來看，太古地產(chǎn)的業(yè)務(wù)以香港、中國內(nèi)地、美國及其他地區(qū)為主。但從收入分配來看，過去一年里，香港的零售銷售額和租金收入總額表現(xiàn)均不及中國內(nèi)地市場強勁。

2021年，太古地產(chǎn)租金收入總額為125.54億港元。其中，香港零售物業(yè)的租金收入總額22.91億港幣，同比2022年下跌10%；內(nèi)地零售物業(yè)的租金收入?yún)s同比上漲了27%至31.68億港幣。

顯然，內(nèi)地市場給太古地產(chǎn)帶來了豐厚的回報。而根據(jù)2022年中期業(yè)績報告，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的投資物業(yè)與酒店的投入力度也在不斷加大。

現(xiàn)階段，其已落成投資物業(yè)與酒店面積約2290萬平方尺，香港部分占比約55.45%。但是，在發(fā)展中或未來有發(fā)展計劃的投資物業(yè)與酒店面積約為620萬平方尺，中國內(nèi)地部分占比56.45%。

不僅如此，它在內(nèi)地的已落地零售物業(yè)業(yè)務(wù)，已達到540萬平方尺，約為香港的2倍。

盡管依靠著內(nèi)地業(yè)務(wù)在支撐著業(yè)績，但太古地產(chǎn)的經(jīng)營情況依舊有所起伏，且不溫不火。2018年至2021年，其營收分別為147.19億、142.22億、133.08億、158.91億港元，增長率分別為-20.69%、-3.38%、-6.43%、19.41%，多為負增長。

今年年中，它實現(xiàn)營收66.98億港元，同比下降26.14%，與以往比起來，跌幅較大。

此外，太古地產(chǎn)的盈利水平，也并不穩(wěn)定。2018年至2021年，其實現(xiàn)的股東應占溢利分別為286.66億、134.23億、40.96億、71.21億，增長率分別為-15.58%、-53.17%、-69.49%、73.85%，有種過山車的起落。

船塢“換倉”

總部位于中國香港的太古地產(chǎn)于1972年成立，是太古集團中較為年輕的一個板塊。而“太古”這個名字，在香港已是家喻戶曉。

最早在1881年，太古糖業(yè)就已誕生并且在香港島的鲗魚涌建造了一家煉糖廠，而在20年后的1990年，太古船塢在毗臨糖廠的陸地上動工興建。當時，通過太古輪船的貨艙，太古將糖產(chǎn)品運往了中國內(nèi)地、日本和澳大利亞。

但到了上世紀70年代，太古經(jīng)歷了滄桑巨變的十年。因區(qū)域內(nèi)低價生產(chǎn)商不斷涌現(xiàn)，太古糖廠于1972年關(guān)閉，并集中精力從事包裝及經(jīng)銷業(yè)務(wù)。同時，太古船塢位于香港島的生產(chǎn)設(shè)施也由于大型集裝箱運輸時代的到來而沒落。

1973 年，太古與前競爭對手香港黃埔船塢合并，成為香港聯(lián)合船塢集團（Hongkong United Dockyards），總部遷至香港貨柜碼頭。而在騰出來的港島東部一幅面積龐大的土地上，孕育出了太古地產(chǎn)。

在這片舊址上，太古開發(fā)了住宅地產(chǎn)項目太古城，以及零售、辦公綜合物業(yè)太古城中心，并使之成為了當時最早的發(fā)展項目。

發(fā)展至今，太古地產(chǎn)已經(jīng)走過了50年，但它在內(nèi)地商業(yè)項目的耕耘步伐一直緩慢。有人說它進場太晚，因為過于保守恐已失去先機，也有人說它是在“十年磨一劍”。眼下，在地產(chǎn)政策不斷發(fā)力的背景下，太古地產(chǎn)的加倉速度也似乎有了調(diào)整。

然而，賽場上不缺的從來就是對手。加碼布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場的，不只是太古地產(chǎn)一家。今年以來，多家手握大筆現(xiàn)金的港資開發(fā)商都成了土拍市場，以及行業(yè)出清收并購的參與者。

僅在12月份，就有瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合上海地方國資平臺以23.76億元價競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊、新世界發(fā)展牽手遠洋集團規(guī)劃內(nèi)地及香港地區(qū)合作等消息。

今年10月，還有華潤置地分別與恒地、嘉華國際、新世界及信德集團四家香港發(fā)展商，簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

雙方將針對具體潛在的目標土地資源及地產(chǎn)項目，尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項目，商討合作發(fā)展的可行性，以此增加雙方在內(nèi)地和香港的相關(guān)業(yè)務(wù)投資和影響力。

對于這些港企而言，多元化、低負債、現(xiàn)金流充裕是它們的典型特征。此時加速布局，對于提振樓市氛圍，有一定的作用；且香港房地產(chǎn)市場時有起伏，如今有進擊內(nèi)地的時機，自然也不能錯過。

通過港資房企的內(nèi)地布局，可以發(fā)現(xiàn)它們大都傾向于在一二線城市布局資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不僅限于傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還包括城市更新和舊改項目，且偏向自持。

當然，也有業(yè)內(nèi)人士認為，港企整體偏向綜合型商業(yè)地產(chǎn)，銷售型物業(yè)動態(tài)不多。加上他們比較穩(wěn)健，擴張步伐不會太快，所以很難定性說他們能夠一下子將市場提振起來。但老牌港資進擊內(nèi)地樓市背后，也說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場機會依然不少。