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撰文/劉滿(mǎn)桃   

3月31日晚，萬(wàn)科發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告。雖然去年是異常艱難的一年，不過(guò)這一份年報(bào)依然可圈可點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，2024年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2460.2億元，銷(xiāo)售面積位居行業(yè)第一，銷(xiāo)售回款率保持100%以上；全年共交付327個(gè)項(xiàng)目，666個(gè)批次，合計(jì)交付房屋達(dá)18.2萬(wàn)套；2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)復(fù)工計(jì)容面積完成年初計(jì)劃的95.4%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積完成年初計(jì)劃的107.7%。

萬(wàn)科還著重介紹了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，截至2024年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理26.24萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.12萬(wàn)間，其中12.57萬(wàn)間納入保障性租賃住房，同時(shí)出租率超95%。

在經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)方面，2024年收入規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，營(yíng)收占公司總收入明顯上升，并已貢獻(xiàn)正向利潤(rùn)。如萬(wàn)物云2024年?duì)I收超360億元，年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè)，新增飽和收入超20億元；又比如商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近90億元，建筑面積超1000萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95%等等。

尤其是萬(wàn)科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，建立面向未來(lái)的投融資模式。

值得一提的是，萬(wàn)科2025年一季度到期公開(kāi)債均已完成兌付。因此，房地產(chǎn)行業(yè)雖然仍在調(diào)整中，萬(wàn)科管理層依然對(duì)行業(yè)前景有著堅(jiān)定信心。

萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

瘦身健體

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)下行的背景下，2024年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額2460.2億元，同比分別下降26.6%和34.6%；銷(xiāo)售回款率保持100%以上。

為了促進(jìn)銷(xiāo)售，萬(wàn)科針對(duì)現(xiàn)房住宅組織成立跨專(zhuān)業(yè)現(xiàn)房管理小組，形成銷(xiāo)售場(chǎng)景、現(xiàn)房保鮮、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、入住服務(wù)等提升清單并推進(jìn)落地；針對(duì)車(chē)（位）商（鋪）辦（公）資產(chǎn)，通過(guò)資源分類(lèi)管理、大客戶(hù)資源維護(hù)、地物協(xié)同、產(chǎn)品升級(jí)等方式提升客戶(hù)體驗(yàn)。年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售352億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售556億元，車(chē)商辦銷(xiāo)售270億元。

同時(shí)，萬(wàn)科積極探索商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，初步形成了現(xiàn)房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的完整流程。據(jù)年報(bào)顯示，繼海南金色里程、海南公園里2個(gè)安居房現(xiàn)房銷(xiāo)售制項(xiàng)目后，海南三亞灣項(xiàng)目成為萬(wàn)科首個(gè)、也是三亞市首個(gè)一次性全項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售制項(xiàng)目。

該項(xiàng)目在372天內(nèi)完成從開(kāi)工至竣工備案，2024年12月首開(kāi)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額38.2億元，取證認(rèn)購(gòu)率72.3%。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)主要布局7個(gè)區(qū)域，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入2944.41億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2076.5萬(wàn)平方米，同比下降29.9%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2790.9億元，同比下降30.5%；結(jié)算毛利率為9.5%（扣除稅金及附加后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為3.0%）。

受此影響，報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損494.8億元，同比下降506.8%。

關(guān)于虧損的原因，萬(wàn)科給出的解釋是：主要對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收款需要計(jì)提減值，非主業(yè)財(cái)務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

“一方面，過(guò)往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場(chǎng)下行短期內(nèi)難以恢復(fù)，我們對(duì)未結(jié)算項(xiàng)目計(jì)提了部分減值；另一方面，公司全年落實(shí)瘦身健體的一攬子方案，加速資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流，加大了虧損。此外，公司部分應(yīng)收款發(fā)生了回收風(fēng)險(xiǎn)，加大了虧損壓力。”

事實(shí)上，“瘦身健體”雖產(chǎn)生了一定虧損，但對(duì)于急需現(xiàn)金流的房企來(lái)說(shuō)，這也是最直接有效的資金回流手段。

年報(bào)顯示，萬(wàn)科2024年大宗資產(chǎn)交易完成54個(gè)項(xiàng)目交易，合計(jì)簽約259億元，完成資源盤(pán)活回款104億元；通過(guò)存量資源盤(pán)活新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，回收現(xiàn)金超百億。

針對(duì)大宗交易和資源盤(pán)活，萬(wàn)科管理層在投資者關(guān)系活動(dòng)中這樣表示：“積極落實(shí)瘦身健體要求，推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。公司2024年的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流達(dá)到38億元，連續(xù)16年保持為正。”

另外，總結(jié)房企業(yè)績(jī)就不得不提到保交付。據(jù)年報(bào)顯示，萬(wàn)科2024全年共交付327個(gè)項(xiàng)目，666個(gè)批次，合計(jì)交付房屋18.2萬(wàn)套，繼續(xù)位列行業(yè)前茅。

為了保證交付的兌現(xiàn)，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)復(fù)工計(jì)容面積約1022.7萬(wàn)平方米，完成年初計(jì)劃的95.4%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約2374.5萬(wàn)平方米，完成年初計(jì)劃的107.7%。

此外，萬(wàn)科近年還實(shí)現(xiàn)了存量盤(pán)活能力的提升，成功落實(shí)一批困難大、復(fù)雜度高的存量項(xiàng)目盤(pán)活，年內(nèi)通過(guò)盤(pán)活可回收資金超百億。

據(jù)悉，萬(wàn)科在堅(jiān)持存量資源盤(pán)活為主導(dǎo)的同時(shí)，以精準(zhǔn)投資作為補(bǔ)充的投資策略。報(bào)告期內(nèi)累計(jì)獲取新項(xiàng)目13個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積137.0萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積83.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約55.6億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6,670元/平方米。新獲取資源中存量盤(pán)活項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，成為資源獲取的絕對(duì)主體，主要分布在上海、廣州、成都等核心城市。

提到萬(wàn)科的存量盤(pán)活就不得不提長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，據(jù)了解，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)率先探索出“存量盤(pán)活”發(fā)展模式，2024年通過(guò)“由售轉(zhuǎn)租”盤(pán)活內(nèi)外部存量房源近1.5萬(wàn)間，其中盤(pán)活萬(wàn)科旗下房源近7000間。

年報(bào)顯示，截至2024年底，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)平臺(tái)——泊寓共運(yùn)營(yíng)管理26.24萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.12萬(wàn)間，服務(wù)企業(yè)客戶(hù)超5400家。泊寓積極響應(yīng)國(guó)家納保政策，所管理的租賃住宅中，有12.57萬(wàn)間納入保障性租賃住房。

憑借數(shù)字化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)出租率超95%，前臺(tái)GOP利潤(rùn)率90%。據(jù)悉，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)還建立了自身的“渠道護(hù)城河”，自有渠道拓客占比85%，營(yíng)銷(xiāo)成本大幅優(yōu)化。

據(jù)透露，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)客戶(hù)滿(mǎn)意度長(zhǎng)期保持95%以上，老客戶(hù)續(xù)租率約60%，全年老客戶(hù)推薦成交超2萬(wàn)次。同時(shí)，服務(wù)品質(zhì)獲超5000家企業(yè)客戶(hù)認(rèn)可，其中不乏騰訊、比亞迪、大疆等知名企業(yè)。

筑牢底線(xiàn)

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)2024年收入規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，營(yíng)收占公司總收入明顯上升，并已貢獻(xiàn)正向利潤(rùn)。

其中，萬(wàn)物云2024年?duì)I收超360億元，通過(guò)深耕蝶城，萬(wàn)物云年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè)，新增飽和收入超20億元；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近90億元，建筑面積超1000萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95%；物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約40億元。

正是得益于上述多業(yè)態(tài)的良好表現(xiàn)，使萬(wàn)科得以實(shí)現(xiàn)多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)。

對(duì)此，萬(wàn)科管理層向投資者表示：“公司將持續(xù)夯實(shí)REITs戰(zhàn)略平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，加速長(zhǎng)租公寓與物流REITs上市進(jìn)程，推動(dòng)中金印力消費(fèi)REIT擴(kuò)募。同時(shí)，公司也將積極推進(jìn)建萬(wàn)住房租賃Pre-REIT基金、中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金、萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃基金等戰(zhàn)略平臺(tái)的持續(xù)發(fā)展，建立面向未來(lái)的投融資模式。”

REITs模式無(wú)疑將加速器服務(wù)業(yè)務(wù)價(jià)值釋放，減輕對(duì)資金面的壓力，畢竟萬(wàn)科如今面臨著不小的資金壓力。

面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，今年1月27日，萬(wàn)科還發(fā)布公告稱(chēng)：“因2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告虧損額較大，本集團(tuán)流動(dòng)性遇到階段性困難。為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人、債權(quán)人、投資人的利益，董事會(huì)決定，充實(shí)本集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理力量，利用大股東深圳地鐵集團(tuán)在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型，更好推動(dòng)本集團(tuán)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展，全力以赴為股東、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。”

隨后，萬(wàn)科董事會(huì)選舉辛杰為新任董事會(huì)主席，他同時(shí)也是大股東深鐵集團(tuán)的董事長(zhǎng)，另聘任李鋒為執(zhí)行副總裁，其曾任天健地產(chǎn)總經(jīng)理。

萬(wàn)科在調(diào)整充實(shí)管理團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，還獲得了大股東深鐵集團(tuán)以及廣東省、深圳市有關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)等多方支持。

據(jù)介紹，2024年以來(lái)，大股東深鐵集團(tuán)已通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式對(duì)萬(wàn)科予以支持。深鐵先后認(rèn)購(gòu)中金印力公募REIT、受讓萬(wàn)科深圳灣超級(jí)總部基地地塊、受讓萬(wàn)科所持有的紅樹(shù)灣物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)。截至目前，深鐵已合計(jì)向萬(wàn)科提供70億元股東借款，用于歸還公開(kāi)市場(chǎng)債券。

而且在今年1月份萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)時(shí)，廣東省、深圳市及有關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)，保持萬(wàn)科融資規(guī)模總體穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人更強(qiáng)調(diào)：有能力、有實(shí)力，也有足夠的“子彈”，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展。

深圳地區(qū)8家銀行負(fù)責(zé)人也表態(tài)將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿(mǎn)足萬(wàn)科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)萬(wàn)科主要股東的支持力度，共同幫助萬(wàn)科增強(qiáng)流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

不過(guò)在大股東及銀行此次背書(shū)之前，萬(wàn)科在融資端的表現(xiàn)也不算差，全年實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資948億元，對(duì)應(yīng)平均融資成本3.54%。

白名單方面，2024年，萬(wàn)科按照城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的導(dǎo)向要求，已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等59個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目178個(gè)。截至目前累計(jì)獲批白名單項(xiàng)目79個(gè)。

而在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸方面，該公司全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)貸293億元。通過(guò)落地過(guò)渡性融資，年內(nèi)完成267億元貸款提取（包括物流銀團(tuán)200億元及交行固融包67億元），有效化解公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

截至2024年末，萬(wàn)科合并報(bào)表有息負(fù)債3613億元，較年初增長(zhǎng)412億元，考慮到供應(yīng)鏈融資變動(dòng)和合并范圍變動(dòng)的影響，實(shí)際公司合并報(bào)表付息債務(wù)總額較年初下降約220億元。

值得一提的是，萬(wàn)科2025年一季度到期公開(kāi)債均已完成兌付。截至報(bào)告期末，持有貨幣資金881.6億元。

也許，萬(wàn)科年報(bào)“致股東”部分的這句話(huà)可以總結(jié)過(guò)去一年，同時(shí)也為新的一年立下基準(zhǔn)：“公司將堅(jiān)持陽(yáng)光下的運(yùn)行體制，打造高效組織，科學(xué)降本增效，瘦身健體，盤(pán)活存量，降低負(fù)債，規(guī)范治理，筑牢風(fēng)險(xiǎn)防控的底線(xiàn)。”

對(duì)于行業(yè)前景，萬(wàn)科管理層在與分析師交流中表示，相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

對(duì)于身處泥淖的房企們來(lái)說(shuō)，這也是他們所期望的。