在全球金融危機的背景下，去年下半年上海零售市場需求表現比其他類型物業相對穩定，國內外品牌仍保持擴張動力，支撐了租金同比上揚10．2％。據高力國際最新預測報告分析，未來較多的新增供應將為2009年的市場空置率帶來壓力，租金增幅也將相應放緩。

　　去年底空置率開始攀升

　　去年以來雖然外圍經濟波動，但上海零售業增長仍然樂觀，受其支撐，上海商業零售物業市場表現相對穩健。全球性的金融危機目前并未削弱本地零售市場的增長動力，扣除通貨膨脹影響后，2008社會消費零售總額累計同比增長為11．4％。

　　高力國際研究部數據顯示，去年下半年，上海優質購物中心市場依然保持了穩健發展，新增供應有限共計71600平方米，尤其底層商鋪租金較上半年有所上升。去年下半年市場整體租金表現良好，無論新商家還是現有品牌都希望進入市場并增加其商業網點，年底市場平均租金較半年前上漲5．9％，較去年同期上漲10．2％，底層租金達到32．5元／天／平方米。其中傳統區域較半年前上漲5．1％，底層租金目前為37．1元／天／平方米，新興區域同比上漲更快，較半年前上漲6．4％，達到22．8元／天／平方米，2008年末市場毛收益率約為7％。

　　但是，在租金攀升的同時，一部分在市區傳統商業街的優質零售物業項目對其租戶品牌進行調整，紛紛裝修升級，導致空置率有所上升。目前市場整體空置率為8．8％，較去年同期上升3個百分點。相比傳統商業街區的升級換代，新興商業區的入駐率快速提高，平均空置率為4．6％，較去年同期下降3．9個百分點，這表明人口密集區域居民旺盛的消費潛力吸引著眾多商家紛紛入駐。

　　今年空置率或達10％

　　高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢預測，由于各傳統商業設施的改建更新以及新增項目的快速發展，未來新增供應較大，今年約有47萬平米購物中心面市，將為市場消化帶來壓力，如目前浦東有多個零售物業項目處于施工階段，包括位于世紀大都會項目（竹園地塊）中的陸家嘴集團開發部分，以及新鴻基的國金中心1期；后者所附的近10萬平方米購物中心預期在2010年后進入市場。預計2009中心區域購物中心空置率應在10％左右。

　　李慶賢還表示，上海世博會的舉辦也將催生一部分項目，尤其是餐飲和娛樂的零售項目，比如原上海十六鋪碼頭區域將改建成為6萬多平米商業設施，配合世博的舉行，與新建的游船碼頭共同成為標志性景觀。雖然目前政府所頒布的措施將刺激國內需求，但全球經濟的放緩乃至衰退終將影響上海的零售市場，上海零售消費的增長在未來幾年中可能將放緩，但是否會大幅影響零售物業市場仍有待觀察。
　　（上海商報）