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撰文/拾一

受疫情黑天鵝影響， 2020年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年全國(guó)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H63個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報(bào)復(fù)性反彈，超400多個(gè)新項(xiàng)目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)將是何光景？全國(guó)將有多少新商業(yè)體開業(yè)？區(qū)域之間的角逐戰(zhàn)將呈現(xiàn)怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發(fā)出哪些新的火花？行業(yè)將出現(xiàn)哪些新的變量和趨勢(shì)？疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生何種深遠(yuǎn)影響？

基于此，我們盤點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域2021年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，一起來看下新局勢(shì)。

本期關(guān)注東北地區(qū)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年東北擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量75個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積743.3萬方，平均單體建筑面積9.91萬方。

按照區(qū)位劃分，東北地區(qū)范圍包括黑龍江、吉林、遼寧。就2021年擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目來看，遼寧擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目最多，達(dá)到41家；黑龍江擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目20家，位列第二；吉林?jǐn)M開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目最少，僅14家。

在區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目體量上，東北三省的2021年新增商業(yè)項(xiàng)目體量排名也沒有發(fā)生變化，依然是擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目最多的遼寧位居首位，將新增392.20萬方，超過黑龍江和吉林2021年新增商業(yè)項(xiàng)目體量的總和。

遼寧數(shù)量、體量均領(lǐng)跑

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從開業(yè)數(shù)量上來看，遼寧計(jì)劃開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在三省中領(lǐng)跑，計(jì)劃新開41家；黑龍江位列第二，計(jì)劃開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為20家，不足遼寧一半；而排名最末的吉林僅有14家計(jì)劃2021年開業(yè)。

從新增商業(yè)項(xiàng)目體量上看，遼寧依然領(lǐng)跑，2021年商業(yè)項(xiàng)目體量將新增392.20萬方，超過東北地區(qū)新增商業(yè)項(xiàng)目體量的一半；黑龍江和吉林2021年商業(yè)項(xiàng)目體量將分別新增194.80萬方和156.30萬方。

從各城市新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量來看，省會(huì)城市最受商業(yè)項(xiàng)目“青睞”，與各省內(nèi)其他非省會(huì)城市有明顯差異。三座省會(huì)城市中，沈陽擬新開業(yè)項(xiàng)目達(dá)17個(gè)；哈爾濱擬新開業(yè)項(xiàng)目有14個(gè)；而吉林?jǐn)M新開業(yè)的14個(gè)項(xiàng)目中有9個(gè)“落戶”長(zhǎng)春。

可以發(fā)現(xiàn)，在黑龍江和吉林，超過半數(shù)的新增商業(yè)項(xiàng)目選擇了省會(huì)城市。除省會(huì)城市外，新增3家及以上擬開業(yè)的城市僅大慶、大連、鞍山、錦州、盤錦5座城市。尤其是吉林，除長(zhǎng)春外，其余城市擬新增商業(yè)項(xiàng)目均只有1個(gè)。

本地開發(fā)商“挑大梁” ，5-15萬方商業(yè)項(xiàng)目成主流

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)前幾年的高速開發(fā)后，逐漸回歸理性“剎車減速”。這不僅體現(xiàn)在新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的減少上，項(xiàng)目體量也正在走向“輕盈化”。相比于超大體量的商業(yè)項(xiàng)目，如今中小型商業(yè)項(xiàng)目更受青睞。

在東北地區(qū)2021年擬開業(yè)的75個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有18個(gè)，占比約24％；規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）有22個(gè)，具體占比約29％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）有24個(gè)，占比約32％；15萬方以上（含15萬方）有11個(gè)，占比約15％。

可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)模在5至10萬方、10至15萬方的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量不相上下，占比最高。

值得注意的是，東北地區(qū)整體知名項(xiàng)目較少，對(duì)大牌開發(fā)商吸引力不足。在2021年新開商業(yè)項(xiàng)目中，雖然也有恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、新城控股等大牌開發(fā)商的身影，但整體而言還是由本地開發(fā)商“挑大梁”。

相比于要求更高、風(fēng)險(xiǎn)也更高的超大型項(xiàng)目，本地開發(fā)商顯然傾向于選擇更易駕馭的中小型項(xiàng)目。

數(shù)量體量漲幅喜人，商業(yè)轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵

多年來，東北經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷無數(shù)起伏波折，機(jī)遇與困境并存。

從2021年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目上來看，橫向?qū)Ρ龋谌珖?guó)七大區(qū)域中，東北地區(qū)新開項(xiàng)目數(shù)量無疑是最少的。但縱向觀察則可以發(fā)現(xiàn)，近兩年，東北地區(qū)購(gòu)物中心擬開業(yè)量和項(xiàng)目體量均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年東北地區(qū)擬開業(yè)項(xiàng)目約38個(gè)，商業(yè)總體量約421萬平方米。這意味著2021年東北地區(qū)擬開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量漲幅近50%。值得注意是，對(duì)比2019年，去年東北地區(qū)擬開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量漲幅也超過了60%。

不過，在入市項(xiàng)目和體量都呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)時(shí)，東北地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目也存在一些隱患。比如，開發(fā)投資井噴式增長(zhǎng)時(shí)，實(shí)際呈現(xiàn)的商業(yè)規(guī)劃建設(shè)卻陷入同質(zhì)化困局。此外，還存在一些中高端項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)困難的情況下開始銷售低端商品，品牌引入雜亂無序，致使定位出現(xiàn)了混亂的情況……

而此次疫情的發(fā)生，更是給企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展帶來了不小的沖擊。因此，只有借機(jī)進(jìn)行調(diào)改，采取適合的發(fā)展策略，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析評(píng)估和準(zhǔn)確定位，才能使東北商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。

附：2021年東北地區(qū)擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表