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撰文/劉子棟  

泰禾集團(tuán)沒(méi)有等來(lái)奇跡。

7月28日晚間，該公司收到深交所《關(guān)于泰禾集團(tuán)股份有限公司股票終止上市的決定》，數(shù)月來(lái)早已預(yù)示的退市結(jié)局，終于成為現(xiàn)實(shí)。

在此之前，自5月5日收盤(pán)之后，泰禾集團(tuán)的股價(jià)便沒(méi)有再高過(guò)1元/股價(jià)位，最終觸發(fā)強(qiáng)制退市條件。

場(chǎng)外消息方面，進(jìn)入今年第二季度，在促消費(fèi)的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻發(fā)。

同樣在7月28日，住建部就發(fā)文稱，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，落實(shí)好降低首套房首付比例和貸款利率、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施。在此4天前7月24日，政治局會(huì)議亦提出，要適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

有人說(shuō)，泰禾集團(tuán)跌倒在黎明之前，但也有看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的人知道，泰禾集團(tuán)狀況萎靡日久，其問(wèn)題并非短時(shí)間內(nèi)形成，也并非瞬息間能逆轉(zhuǎn)。事實(shí)證明，泰禾集團(tuán)的基本面已不被認(rèn)可。

最合理的說(shuō)法可能是，泰禾集團(tuán)以及它的實(shí)控人黃其森，在錯(cuò)誤的時(shí)間點(diǎn)作出錯(cuò)誤的決定，如今為此付出了代價(jià)。

愛(ài)拼才會(huì)贏

黃其森是一位頗具爭(zhēng)議的人物。

北京院子10年打磨、2013年后高歌猛進(jìn)的黑馬姿態(tài)，讓他成為“商業(yè)英雄”；集團(tuán)爆雷違約后，其聲譽(yù)一落千丈，變?yōu)槭б夤擅駛兛谥械摹膀_子”。

哪一個(gè)是他的標(biāo)簽？

早年的黃其森，是中國(guó)商界憑借個(gè)人努力改變命運(yùn)的典型。年少的他是街知巷聞的神童，家庭教育嚴(yán)格，從小刻苦學(xué)習(xí)的黃其森，15歲便考入了福州大學(xué)建筑系，在家鄉(xiāng)引起轟動(dòng)。

1984年大學(xué)畢業(yè)的黃其森進(jìn)入當(dāng)?shù)貒?guó)有銀行工作，早早捧起“鐵飯碗”。但數(shù)年后，在上世紀(jì)90年代的中國(guó)，一股辭職創(chuàng)業(yè)的熱潮席卷全國(guó)，當(dāng)時(shí)已成為銀行高管的黃其森也毅然出走，并在1996年創(chuàng)立泰禾集團(tuán)。

這是在多年后，被他認(rèn)為是自己做出的最重要的其中一個(gè)人生抉擇。

剛過(guò)而立之年的黃其森走出體制，投身房地產(chǎn)。成立之初，泰禾集團(tuán)圍繞福州大本營(yíng)發(fā)展，布局范圍局限在福建省內(nèi)。但與當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)同行不一樣，泰禾并未選擇關(guān)注當(dāng)時(shí)流行的經(jīng)濟(jì)型戶型，反而著力開(kāi)發(fā)高端豪宅類型產(chǎn)品，并陸續(xù)在福州開(kāi)發(fā)天元山莊、泰禾紅峪等項(xiàng)目。

不過(guò)，真正讓泰禾集團(tuán)打響名堂的是北京市場(chǎng)。

2002年，黃其森帶領(lǐng)泰禾集團(tuán)揮師北上，相中了位于長(zhǎng)安街東、京杭大運(yùn)河旁一幅三千多畝的絕版地塊，并以此為基礎(chǔ)，在一片質(zhì)疑聲中推出高端豪宅項(xiàng)目--運(yùn)河岸上的院子。

質(zhì)疑聲來(lái)自于該項(xiàng)目極其高昂的售價(jià)讓不少買(mǎi)家望而卻步，以及在當(dāng)時(shí)看來(lái)并不受歡迎的“中國(guó)風(fēng)”賣(mài)相。

在后來(lái)的一次演講中，黃其森曾回憶：“2003年我們?cè)谧鲞@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的地段做高端大家不認(rèn)可，我們做中式，可那時(shí)候是'歐風(fēng)美雨'，別墅豪宅都是歐美的，中式的大家放在比較低的位置。”

項(xiàng)目2004年推出第一期產(chǎn)品，定價(jià)就達(dá)到6000-7000元/平方米，是當(dāng)時(shí)通州區(qū)2000元市場(chǎng)均價(jià)的3倍之余。

項(xiàng)目“水土不服”銷(xiāo)售緩慢，直接影響項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致泰禾集團(tuán)在北京項(xiàng)目上耗費(fèi)了將近10年時(shí)光。

但在此期間，黃其森于2007年組織重組福建三農(nóng)，并完成泰禾集團(tuán)借殼上市。翌年，他選擇斥資對(duì)運(yùn)河岸上的院子進(jìn)行全面改造，大幅升級(jí)建筑工藝、產(chǎn)品技藝。因此到2008年，運(yùn)河岸上的院子推出泰禾紅御組團(tuán)時(shí)，售價(jià)已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

2012年，黃其森將“運(yùn)河岸上的院子”更改案名為“中國(guó)院子”，項(xiàng)目因緣際會(huì)之下出圈，上榜“亞洲十大超級(jí)豪宅”，同時(shí)摘得“中國(guó)第一別墅”美名，黃其森本人也被外界譽(yù)為中國(guó)第二代“豪宅教父”。

2012年7月，該項(xiàng)目推出12套單套價(jià)格約為3億元的頂豪產(chǎn)品，單價(jià)每平方米超過(guò)20萬(wàn)元。10年耕耘多次豪賭，中國(guó)院子項(xiàng)目沒(méi)有失敗，反而將貨值從5億提升至130多億。這是對(duì)黃其森冒險(xiǎn)精神的褒獎(jiǎng)。

“愛(ài)拼才會(huì)贏”，閩南人伴海而生，因海而興，并逐漸形成了獨(dú)特的“敢闖敢拼，開(kāi)發(fā)包容”的閩南文化。繼承閩南文化的閩系企業(yè)，是中國(guó)商界獨(dú)特的存在，以敢拼搏、愛(ài)冒險(xiǎn)著稱，尤其以閩系房企最為顯著。

而泰禾集團(tuán)是閩系房企的代表企業(yè)之一。也正是自2013年開(kāi)始，在北京中國(guó)院子成功的基礎(chǔ)上，泰禾在全國(guó)鋪開(kāi)院子系產(chǎn)品，并加強(qiáng)土地布局，在福建、北京和上海頻繁拿地，最終年內(nèi)以195.3億元收下12幅地塊。

2013年-2017年，是泰禾高速擴(kuò)張的五年，合約銷(xiāo)售由168億元升至1010億元，土地儲(chǔ)備亦突飛猛進(jìn)。

2014年，其僅在北京市場(chǎng)就投入超過(guò)百億資金。因高位拿地遭遇樓市放緩，泰禾集團(tuán)一度出現(xiàn)資金鏈緊張的問(wèn)題，但翌年隨著刺激政策出臺(tái)，困難便迎刃而解。

2015-2017年三年，泰禾繼續(xù)加注一二線城市。同時(shí)，除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，泰禾也實(shí)現(xiàn)了銀行、證券、保險(xiǎn)等多元化業(yè)務(wù)的布局，控制了海峽人壽、平潭金控、大新人壽等金融企業(yè)。

其中在最為激進(jìn)的2017年，泰禾土地拓展全面轉(zhuǎn)入收并購(gòu)模式，花去552.40億元拿下土地792.80萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為1069.21萬(wàn)平方米，獲取的36個(gè)項(xiàng)目中，26個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)收并購(gòu)的方式獲取。

當(dāng)年，泰禾集團(tuán)亦成功跨過(guò)千億門(mén)檻，年內(nèi)銷(xiāo)售增幅達(dá)到147.55%。但這也是泰禾集團(tuán)最后的輝煌。

漫漫長(zhǎng)路

5年內(nèi)通過(guò)高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張，成功躋身千億房企。“不懂金融就做不好房地產(chǎn)。”出身銀行的黃其森自然極其擅長(zhǎng)通過(guò)杠桿翹起公司規(guī)模。

據(jù)了解，在2013年初步加快拿地步伐時(shí)，泰禾就開(kāi)始利用信托、基金等非標(biāo)融資渠道。

當(dāng)時(shí)，泰禾在每次拿地之后，就會(huì)立刻為所拿地塊進(jìn)行擔(dān)保貸款。資料顯示，截至2013年6月末，泰禾集團(tuán)的對(duì)外擔(dān)保總額已達(dá)到133.53億元，占其最近一期凈資產(chǎn)的460.33%。

但這種模式極度依賴中國(guó)樓市向上的態(tài)勢(shì)，一旦國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)頹勢(shì)，銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，問(wèn)題就將浮現(xiàn)。因此，當(dāng)2018年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行周期，一二線城市調(diào)控嚴(yán)密、銀根信貸收緊，泰禾也隨即成為最早一批陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企。

另一方面，對(duì)于主打高端或改善型產(chǎn)品的泰禾來(lái)說(shuō)，在這幾年調(diào)控政策愈發(fā)收緊的市場(chǎng)環(huán)境中，過(guò)去的產(chǎn)品特色一定程度上變成了累贅，導(dǎo)致泰禾的回款周期相較同行而言更長(zhǎng)，回款率長(zhǎng)期徘徊在50%左右水平。

黃其森由此開(kāi)啟自救之路。

泰禾集團(tuán)開(kāi)始打出降價(jià)促銷(xiāo)策略。“回款是剛性指標(biāo)，所有的考核都以回款為中心。”黃其森在2018年3月份舉辦的北京經(jīng)營(yíng)例會(huì)上，強(qiáng)調(diào)了回籠資金的重要性。

2019年6月和媒體見(jiàn)面時(shí)，黃其森也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，泰禾2019年更看重回款，目標(biāo)是1000億元，且將其與獎(jiǎng)金掛鉤。期間，泰禾相應(yīng)推出了“逐冰燎原”逆市搶收、“泰禾壹號(hào)搶收計(jì)劃”等保回款行動(dòng)。

另一方面，泰禾決定出售項(xiàng)目回籠資金。包括從2018年3月至9月，泰禾就相繼以120億元，分別出售位于杭州、廣州、佛山、福州、蘇州、漳州、長(zhǎng)沙等一二線城市的項(xiàng)目予五礦信托、天倫地產(chǎn)以及世茂集團(tuán)等。

2019年6月，泰禾集團(tuán)在北京中國(guó)院子召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)。黃其森出面回應(yīng)公司經(jīng)營(yíng)困境，并提出，泰禾沒(méi)有外界想象中那么差，債務(wù)也沒(méi)有什么太大的問(wèn)題。據(jù)悉，兩年內(nèi)該公司償還了千億規(guī)模的各種債務(wù)。

到同年年底，數(shù)據(jù)顯示，泰禾的凈負(fù)債率仍高達(dá)248.31%，期末有息負(fù)債錄得970億元，但同比均錄得下降。土儲(chǔ)方面，期末土地儲(chǔ)備面積1303.98萬(wàn)平方米，總建筑面積3270.14萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積1011.5萬(wàn)平方米。

但債務(wù)壓頂之下，沒(méi)有新增土儲(chǔ)，存量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢，泰禾的持續(xù)經(jīng)營(yíng)可能性成為一個(gè)謎團(tuán)。

2020年7月初，據(jù)上海清算所披露，泰禾集團(tuán)出現(xiàn)首次債券違約，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按時(shí)兌付，涉及金額達(dá)16.125億元。泰禾集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)徹底爆發(fā)，但已是意料之中。

2021年，黃其森提出“二次創(chuàng)業(yè)”概念，并于同年7月在公司內(nèi)刊《泰客會(huì)》上，發(fā)表題為《泰禾的形勢(shì)與任務(wù)》的署名文章，稱泰禾“開(kāi)始進(jìn)入上山路”，并展望了未來(lái)發(fā)展的前景。

其宣布泰禾集團(tuán)將成為“小而美”“小而精”的企業(yè)，區(qū)域布局將收縮至北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門(mén)等十個(gè)城市內(nèi)，產(chǎn)品定位“高端精品”，業(yè)務(wù)規(guī)模保持在300億到500億元水平。

只是過(guò)去釀成的問(wèn)題積重難返，黃其森埋頭拯救自己一手創(chuàng)辦的企業(yè)，但無(wú)論是賣(mài)項(xiàng)目、股權(quán)融資、降價(jià)促銷(xiāo)、內(nèi)部反腐、告別高杠桿、退出海南、環(huán)京等多個(gè)市場(chǎng)，還是試圖引入萬(wàn)科作為戰(zhàn)投，均未成功將泰禾拉回上升軌道。

2022年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收88.03億元，同比增長(zhǎng)79.24%。凈虧損達(dá)55.70億元，同比下降37.46%，歸屬于上市公司股東的凈虧損-53.74億元，同比下降33.90%。

此外，截至2023年4月28日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款本金仍高達(dá)582.03億元，對(duì)外擔(dān)保中實(shí)質(zhì)性逾期債務(wù)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保余額為54.16億元。

2023年年初，黃其森在一次調(diào)研活動(dòng)中稱，泰禾已經(jīng)從最艱難的時(shí)刻走出來(lái)了。但根據(jù)泰禾集團(tuán)最新發(fā)出的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2023年上半年，泰禾將錄得歸屬于上市公司股東的凈虧損17.17億元-23.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損16.89億元-22.85億元。

泰禾的救贖長(zhǎng)路依舊漫漫。事實(shí)上，泰禾集團(tuán)本身尚擁有位于北京、廈門(mén)、深圳、廣州、福州、南京等一二線核心城市的存量土儲(chǔ)與項(xiàng)目，同時(shí)還存在購(gòu)物中心、LOFT、底商、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)車(chē)位、地下商業(yè)、室外步行街等多種業(yè)態(tài)，持有上百億的存量商業(yè)項(xiàng)目。

只是，其中部分項(xiàng)目或在建工程所牽涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)極復(fù)雜，導(dǎo)致后續(xù)處理困難重重。

黃其森的泰禾集團(tuán)需要時(shí)間，但時(shí)間卻不等人。