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撰文/劉子棟

圖源/陸家嘴集團公眾號

對于像晶耀前灘T1棟這樣的優質資產，其高出租率和優質租戶資源成為吸引買家的重要因素。

作為全國大宗交易最活躍的市場，上海商業地產的貨架上沒有“隔夜秘密”。

近日，一則寫字樓交易消息在市場中流傳——位于上海前灘的晶耀前灘Crystal Plaza項目，最后整棟可售物業T1棟正式掛牌。

據悉，項目目前對外報價達17.6億元，折合樓面價6.8萬元/平方米。

晶耀前灘資產流轉

晶耀前灘位于上海浦東新區前灘核心位置，是當地地標式商業綜合體之一，也是上海前灘國際商務區全面建設后首個亮相的商業項目。

作為前灘開發主要執行人和一級土地開發商，陸家嘴集團就通過聯合開發模式，引入了多個外資合作伙伴參與區域開發。其中，晶耀前灘則由陸家嘴集團與私募巨頭鐵獅門合作開發。

資料顯示，晶耀前灘由陸家嘴于2013年6月通過產權交易獲得，3個月后簽約引入鐵獅門作為合作方并動工開建。

按照規劃，項目總建筑面積35.7萬平方米，為集辦公、商業、住宅為一體的城市綜合體項目，包含19.9萬平方米6棟甲級寫字樓、6.8萬平方米零售商業，以及11萬平方米的住宅。

2017年，項目住宅部分開始入市，歷經4次推盤后，于2018年11月完成最后一期即第三期351套房源加推，實現開盤售罄。

而項目商業部分自2018年起分階段落成。其中，零售商業部分最早在2019年8月試營業，成為前灘首個開業的大型購物中心。

在此基礎上，項目定位“濱江國際輕質生活中心”，招商上引進了很多有創意的生活方式業態或品牌形象店，包括科學創新教育品牌自然創客、韓國Hair Salon品牌BYMIGA、7-11運動主題風全新概念店、兒童室內樂園奈爾寶、音樂培訓機構Rolling Music熱迷音樂、綜合運動高端會所Ringside boxing & Beyond等。

而寫字樓部分則于2018年起分批落成，并同步開展分棟整售實現資產流轉。

包括2017年建設期間，項目T3棟塔樓就被出售給陜西投資集團旗下西部證券，交易價格15.17億元，涉及16層約23549平方米辦公面積，約合單價6.5萬/平方米；

后續2021年4月，陜西投資集團就以該項目為底層資產，發行了陜西省首單國企CMBS暨陜投集團首單ABS產品“西部證券-上海晶耀前灘廣場資產支持專項計劃”，發行規模12.7億元。

2020年6月，張庭、林瑞陽夫婦的TST庭秘密斥資17.6億元，購入項目T2棟作自用，交易價格17.6億元，涉及15層約26035平方米辦公面積，約合單價6.8萬/平方米；

交易后不久，TST庭秘密母公司上海達爾威貿易有限公司便被卷入“網絡傳銷案”，上述物業作為涉案資產被查封。2023年10月隨著相關案件撤銷，T2棟大樓也得以解封。

2021年7月，項目T6棟被前程無憂以20.7億元價格收入囊中，涉及辦公面積32424平方米，約合單價每平方米6.4萬元。

剩余3棟寫字樓和購物中心，就整體分屬仁耀置業與仁陸置業兩大項目公司。體量最大的T5/T7棟和商場38414平方米面積由仁耀置業持有；T1棟和商場32589平方米面積由仁陸置業持有。

穿透股權信息，仁耀置業和仁陸置業均由陸家嘴集團旗下上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司，以及相信是鐵獅門運作的基金上海仁遠投資合伙企業(有限合伙)持股控制。

到2023年，晶耀前灘進行資產重組和分割。具體表現為陸家嘴集團退出T5/T7兩棟辦公樓，購入商業部分全部股權。

交易完成后，仁陸置業控制T1棟寫字樓和購物中心，由上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司100%持股；仁耀置業的主要資產變為T5/T7棟寫字樓全棟，項目公司由上海仁遠投資合伙企業（有限合伙）持股99.99%，上海獅海投資咨詢有限公司持股0.01%。

此次被傳掛牌出售的T1棟寫字樓，具體于2018年10月竣工，辦公總面積25882平方米，總層數17層（名義樓層）并包含685個車位，目前由陸家嘴旗下辦公品牌“L OFFICE陸家嘴辦公”運營。

圖片來源：百度地圖，商業客整理

來自陸家嘴集團披露，截至2025年第一季度末，晶耀前灘T1出租率為96%高位。

另有未經證實的市場消息，項目目前的出租率達到幾乎滿租的99.8%，具體租戶包括醫療健康公司艾昆緯、農產品、食品貿易與加工巨頭路易達孚、捷愛士國際貨運、薄荷健康科技等。

冰火交織的2025

晶耀前灘T1棟被傳掛牌推售背后，2025年上半年上海商業地產大宗交易市場呈現冰火態勢。

一方面，上海大宗交易市場正經歷深度調整。高力國際數據顯示，2025年上半年上海全市僅錄得42筆大宗交易，總金額258億元，同比呈現量價雙跌。

交易總金額比2019-2024年6年任何一年的上半年數據都更少，甚至低于2021年上半年的319億元。

同時，外資機構參加交易數量和金額上急劇減少，基本退出“戰場”。2025年上半年內資買家占比高達99%，外資僅零星參與交易。

而在內資買家中，除保險資金和國資平臺依舊保持高強度活動外，民營資本也成為活躍分子。由于資產價格處于低位，這些買家組成的投資型買家、自用型買家陸續進場抄底核心物業。

另一方面，從物業類型來看，寫字樓仍然是最受歡迎的資產類別。數據顯示，2025年上半年上海辦公樓交易共收錄 15 宗，成交金額為 163 億元，占總交易金額的63%。

但若除去交易金額達到108億元的博華廣場交易，寫字樓交易總金額則將下降到55億元。

同時，我們也能看到，上半年幾宗具代表性的寫字樓資產交易，均出現不同程度的折價。甚至在上海北岸長風E棟和G棟的交易中，由于事前項目出現斷貸情況，因此較貝萊德2017年12億元的收購價格，出現了48%折價的“極端”情況。

高力國際在報告中提出：“在當前市場環境下，受困于租金下行以及未來辦公市場供應增多的雙重壓力，同時存量市區核心商圈的核心資產陸續進入市場，辦公市場正處于近些年的低谷期。”

“面對售價的不斷向下調整，市場參與者也更為謹慎對待。”該機構指出。

而且上海寫字樓整體市場仍然不明朗。第一太平戴維斯在最新報告中表示，結構性的供應過剩和低迷的租戶情緒影響租賃活動，市場仍然面臨壓力。

報告顯示，2025年第二季度上海全市甲級寫字樓空置率繼續上升0.5個百分點，至23.7%，并預期下半年供應或將持續推高空置率。

同期，前灘所屬的非核心商務區整體空置率已超過25%，陸續趨向30%。

然而，在挑戰之中也存在著一些機遇。對于像晶耀前灘T1棟這樣的優質資產，其高出租率和優質租戶資源成為吸引買家的重要因素。

在市場整體信心不足的情況下，穩定的現金流對于投資者具有較大的吸引力。

只是網傳的17.6億元叫價，對應25882平方米面積，交易樓面價折合6.8萬元/平方米，高于市場整體行情。在最終接近成交時，交易價格或出現一些變動。

就目前來看，相關交易未被最終證實也未完成，價格自然也不可知。

但交易一旦完成，晶耀前灘T1棟可能成為又一個觀察上海大宗交易冷熱溫差的最佳溫度計。