北城天地·2011搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)招商對接論壇，于2011年4月1日在杭州拉開帷幕。參加此次招商對接論壇的會員企業(yè)有：傳統(tǒng)零售22家，家居10家，影院以及KTV等娛樂行業(yè)25家，酒店7家，服裝11家，餐飲23家，健身以及兒童樂園9家。

　　各方的商業(yè)地產(chǎn)精英都來到現(xiàn)場，今天對商業(yè)地產(chǎn)來講是非常利多的一年，從“十二五”計劃，對商業(yè)地產(chǎn)的好處，在住宅投資受限，在人民幣升值的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會今年非常大，外資也大力地推進(jìn)了中國的市場，這里面代表了內(nèi)資集團(tuán)上市以外，還有華平投資等重大的很多的國際投資公司都以各種方式在推進(jìn)國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目。從去年開始，包括沈陽、大連、北京、上海、廣州、重慶、合肥、深圳都已經(jīng)列入外資投入的重點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)非常的活躍，商業(yè)地產(chǎn)有別與住宅地產(chǎn)，沒有限貸、限購令的局限，2010-2015年時期，中國的寫字樓需求包括租金的提升都會以上揚(yáng)的趨勢發(fā)展。

　　本次招商對接論壇邀請到了銅鑼灣集團(tuán)董事長陳智、聯(lián)商網(wǎng)董事長龐小偉、寶龍集團(tuán)副總裁劉曉蘭、九州遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級總監(jiān)童亮、北城天地總經(jīng)理胡思新、杭州開元商業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理陳鐵勇、金錢豹(中國)酒店餐飲集團(tuán)副總經(jīng)理董恂、寶龍集團(tuán)招商中心常務(wù)副總經(jīng)理肖強(qiáng)、東方偉業(yè)董事副總裁徐楊、大潤發(fā)全國開發(fā)總監(jiān)洪萬康、神采飛揚(yáng)娛樂有限公司副總經(jīng)理俞衛(wèi)良、喜悅滑冰場總經(jīng)理王品石等嘉賓參會。

　　劉曉蘭：寶龍集團(tuán)副總裁

　　用長續(xù)經(jīng)營的心態(tài)對待商業(yè)地產(chǎn)

　　做好一個商業(yè)的綜合體，招商是第一步，長續(xù)經(jīng)營是一個永恒的話題。無論作為一個團(tuán)隊，還是一個企業(yè)，都應(yīng)該是一家人。任何地點(diǎn)、任何時候都要有一個服務(wù)的心態(tài)。引進(jìn)了資本，走資本的道路可以讓你們擁有更強(qiáng)、更大、更快的渠道。政府提出了城市化進(jìn)程的話，就會在二三線城市引進(jìn)大型的購物中心項目。

　　經(jīng)營管理不是從市場上挖幾個人才就能解決的，因此才會出現(xiàn)市場上的“三搶”活動，第一個搶土地，第二個搶人才，第三個搶錢。

　　商家就是家人，他們碰到任何問題，都屬于我們的問題。商家想要做的事情要一起努力去做。不要開門招商、閉門打狗。服務(wù)的心態(tài)至關(guān)重要。與商家通過合作對接，教商家們怎么做生意，提供最貼心的服務(wù)。做商業(yè)不講究技術(shù)含量，關(guān)鍵是你是否在用心做，活動給商家?guī)砹耸裁礃拥睦妫鰪V告、做宣傳、做活動，更重要的是用心，經(jīng)常和商家溝通，他們要什么，消費(fèi)者要什么。只要是做好了這一點(diǎn)，商家就能體會到我們真正是一家人。

　　寶龍集團(tuán)在2003年轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，包括福建、湖南、安徽等多個經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的城市，目前在22個城市已經(jīng)有31個集娛樂、休閑等為一體的城市商業(yè)綜合體品牌，即寶龍城市廣場。寶龍商業(yè)和寶龍地產(chǎn)集團(tuán)，營業(yè)額收入2145億元。

　　童亮：九洲遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級總監(jiān)

　　商業(yè)+地產(chǎn)=商業(yè)地產(chǎn)?

　　用新的研究方法來考察，如何打造一個商業(yè)地產(chǎn)的品牌，如何打造一個商業(yè)地產(chǎn)。無論是零售商還是地產(chǎn)發(fā)展商都應(yīng)該牢記，沒有達(dá)到一定的體量，是不可能做一個好的商業(yè)地產(chǎn)。

　　從整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，經(jīng)常會用地產(chǎn)來代表商業(yè)的發(fā)展，從地產(chǎn)的角度來考慮，未來能夠承載的是什么樣的商業(yè)。如今是由零售業(yè)帶動了整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式，從最早的百貨模式到現(xiàn)在的購物中心模式，以及未來可能會出現(xiàn)的主題、娛樂性的購物中心，它的整體的發(fā)展，對零售商和市場的判斷都一個共同性。

　　內(nèi)容以及平臺的服務(wù)環(huán)境是考量的是兩個方面。對于零售商，要做到的是對消費(fèi)者的滿足性，還需要搭建一個為消費(fèi)者所接受平臺。在打造一個商業(yè)地產(chǎn)時，需要考量的是消費(fèi)者和零售商是怎么來考量我們的項目。最終的載體分兩塊，一個是零售商的服務(wù)，另一個是接受服務(wù)的消費(fèi)者。

　　如何打造一個好的商業(yè)地產(chǎn)。三個元素，消費(fèi)者、零售商、地產(chǎn)商。每一個都是一個博弈的過程。每一個零售商都有自己的開店指標(biāo)，在目前有限的資源、環(huán)境下，要選擇一個投放的平臺，零售商和地產(chǎn)商在博弈上、在新形式的選擇上都是迫切的。每個商業(yè)地產(chǎn)都面臨著一個同質(zhì)性的問題：如何來吸引消費(fèi)者，這是目前地產(chǎn)商面臨較大的問題。因此在非地產(chǎn)商業(yè)的沖擊下，高科技時代對地產(chǎn)商的沖擊越來越大。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢有一個研判：零售商向商業(yè)地產(chǎn)整合，他們會越來越傾向于自己的平臺整合。在中國，主要的商業(yè)地產(chǎn)還是拿地、招商、運(yùn)營的模式，對零售端的整合都進(jìn)入一個進(jìn)程，有實(shí)力的發(fā)展商肯定會進(jìn)入零售端市場進(jìn)行打造。第一平臺替代性的業(yè)態(tài)將會成為新的模式。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的核心就成為未來商業(yè)地產(chǎn)核心的項目。此外，商業(yè)地產(chǎn)會加大環(huán)境營銷的投入，這個環(huán)境營銷不單指內(nèi)部裝修好，還有是消費(fèi)者的體驗營銷，從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來說，整個商業(yè)鏈條扁平化和趨勢化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流。

　　董恂：金錢豹(中國)餐飲集團(tuán)行銷開發(fā)副總經(jīng)理

　　高端餐飲的拓展計劃和選址要求

　　金錢豹是有餐飲需求的。金錢豹的廚房是一個開放式的廚房。這個廚房分布在客人用餐位置的中間，同時，空調(diào)、排風(fēng)、用水、用氣都在這個開放式的空間中。這是個比較大的前提概念。

　　選址是第一步。當(dāng)然是品牌和城市的發(fā)展策略來制定的。開發(fā)整合，要和不同的品牌聯(lián)盟，同時也要考慮到較高的物價成本和人力成本。以及物流配送的動線。假如在硬性條件下無法達(dá)到需求，這個項目就很可惜了。希望開發(fā)商還未進(jìn)入金錢豹前，就有一定的了解。這樣可以對未來有個規(guī)劃。洽談的部分都是固定的，包括政府的支持、稅務(wù)的洽談，之后，才會進(jìn)行愉快的合作。

　　在相互配合的情況下，還需要一個開發(fā)報告，提供給周圍有沒有星級的飯店，需要對人流量做預(yù)測。無論在北京、上海，還是深圳、天津，商業(yè)條件對外是完全統(tǒng)一的。

　　作為一家大型的餐飲公司，同時也是一個餐飲的供應(yīng)商，很多開發(fā)商和業(yè)主都希望金錢豹品牌的進(jìn)駐。前期規(guī)劃時，如果達(dá)不成，便會失之交臂。還有些在進(jìn)駐之后，通過溝通來提高開發(fā)商在品質(zhì)上的質(zhì)量。金錢豹不僅僅是自助餐，辦婚禮、宴會等也是上海第一。

　　金錢豹(中國)酒店餐飲集團(tuán)有限公司，在北京、上海、沈陽、天津、鄭州等都有連鎖，目前是五星的運(yùn)營和管理，3年以內(nèi)，要發(fā)展餐飲酒店連鎖50家。

　　洪萬康：大潤發(fā)全國開發(fā)總監(jiān)

　　經(jīng)營足夠面積大 才能進(jìn)步不被淘汰

　　大潤發(fā)的所有的干部和員工，都在不斷學(xué)習(xí)，成為在行的人，而不是成為專家。因此必須要跟上行業(yè)的脈搏，不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，不要被淘汰。

　　大潤發(fā)至少有3500平方的面積是用于庫存，雖然有物流，但是生意好起，物流跟不上。例如在60年代、70年代，建了很多的房子，廁所、衛(wèi)生間、都很夠用，在80年代的上海，當(dāng)時就有會客室、就有衣帽間、書房，就要超前的去想，如何服務(wù)顧客的問題。因此面積大一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，需求也在不斷改善，要求在不斷提高。

　　肖強(qiáng)：寶龍集團(tuán)招商中心常務(wù)副總經(jīng)理

　　不同商圈不同體量 寶龍商業(yè)地產(chǎn)期待更多投入

　　從2009年開始到現(xiàn)在為止，經(jīng)歷了一些問題和困難。寶龍集團(tuán)方總提高了一些技術(shù)手冊等規(guī)范化的過程，在產(chǎn)品研發(fā)上有不同的變形，在主打的二三線城市中，人口在100萬以上，所打造的購物中心，住宅產(chǎn)品、豪華酒店，以及一些旗艦型的項目，比如說天津，超高層的物業(yè)，是8萬平方米，安西和大潤發(fā)合作是6萬平方米，依據(jù)不同的城市、不同的人口、不同的購買力。在整個配比里，主力店和次主力店占比不同，希望重點(diǎn)零售品牌能夠長期有序的發(fā)展。現(xiàn)在的購物中心不僅僅是一個購物中心，更多的是一個時尚生活中心。

　　在2011年，寶龍會開業(yè)7項目，目前已獲得了4塊新地，在2001年寶龍有一個多業(yè)態(tài)、多規(guī)模、多種不同形式的商家結(jié)合，一起推動中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。杭州一站式的大型的購物中心不多，可能不同的商圈位置有不同的體量，更多的住房的開發(fā)商可能會更多的投入寶龍的商業(yè)地產(chǎn)。

　　俞衛(wèi)良：神采飛揚(yáng)娛樂有限公司副總經(jīng)理

　　避免同質(zhì)化發(fā)展 如何做好產(chǎn)業(yè)升級?

　　神采飛揚(yáng)經(jīng)過多年發(fā)展，走過了一個快速發(fā)展的過程。從東北到南粵地區(qū)，已經(jīng)跨過了祖國的東西南北，從規(guī)模上都有一個大的提升。因為這個行業(yè)的特殊性，在以往的發(fā)展過程中，對電子游戲的關(guān)注不是很高，特別是在產(chǎn)業(yè)政策的推動下有很大的發(fā)展。

　　千萬要避免同質(zhì)化的發(fā)展，如何做到產(chǎn)業(yè)升級?地產(chǎn)怎么升級?神采飛揚(yáng)在行業(yè)的模式探索上付出了很多，前期也接觸了一個項目。它提出的是一個休閑產(chǎn)業(yè)，把一個從空間到平面的，從實(shí)體到虛擬，在日本的橫濱有一個模擬的娛樂空間，相當(dāng)于不僅僅是一個商業(yè)中心，更重要的是一個娛樂中心，可能會超過的迪斯尼。用這么一個手段，始終保持商業(yè)地產(chǎn)的熱度。在這個情況下，就要做到一個品質(zhì)上、差異化的提升。這個是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，還有在餐飲、娛樂、百貨方面，有這些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)就可以支撐一個較大的商業(yè)中心，來自不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者和我們的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合到了一起才可以形成一個綜合體，所以聚合在一起，他的商業(yè)價值更大，需要共同攜手打造。

　　王品石：喜悅滑冰場總經(jīng)理

　　娛樂地產(chǎn)不可忽視 以商圈吸引力調(diào)整體量

　　會議提到的很多的是商業(yè)地產(chǎn)，如寶龍、萬達(dá)等。但也不能忽略娛樂地產(chǎn)，包括上海、沈陽在未來的五年都有非常大的變化，沈陽室內(nèi)的迪斯尼也在規(guī)劃了，所以目前來講，除了戶外以外，室內(nèi)的游樂場也對商業(yè)地產(chǎn)的帶動有一定的支持，在高樓層的影院、餐飲，對神采飛揚(yáng)的這種大企業(yè)都是非常支持的大平臺，比如說海洋世界，還有未來的汽車城，汽車博物館，包括熱帶雨林，其他地方都還沒有展現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的高檔的俱樂部，這個又是另外一個板塊了，我們要深思，不要在同一個行業(yè)競爭，要在不同的行業(yè)發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個更好的發(fā)展。

　　現(xiàn)在有一個沒界定好，是商業(yè)的凈使用面積多大，有效出租面積有多大，這個和商業(yè)地產(chǎn)的角度是不一樣。第二個問題是內(nèi)容體系很多，包括應(yīng)該做多大的體量?能夠做多大的體量?想做多大的體量。

　　聯(lián)商網(wǎng)是喜悅滑冰場的搜索的門戶，有一個娛樂平臺，在真正的經(jīng)營過程中，03年喜悅拿到了一個爛尾的項目來做改造，包括浙江的海寧、德清。從經(jīng)驗來看，在這樣一個城市中，有10萬的人流，這樣一個地方要建設(shè)一個5萬平方米的商業(yè)體量是合理的，如果已經(jīng)有成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)存在了，另外一個是以簡單的商圈的吸引力來做，這個時候的體量就會有一定的重新的調(diào)整。
　　（聯(lián)商網(wǎng)報道）