合肥市城市近期商業網點專項規劃說明書
來源：
聯商網
2004-02-04 15:43
二、合肥與周邊省會城市經濟發展對比
1.合肥市經濟總量處于第7位，發展速度最快，從發展的角度來看，差距有進一步縮小的發展趨勢，但差距仍然是非常明顯的，合肥要在鄭、漢、寧之間形成一個區域經濟中心，尚有較長的發展時期。
2.地方財政收入高于鄭州和南昌市，處第5位，社會消費品零售額、城鎮居民人均可支配收入均位于第6位；農民人均純收入（2032元）排26個省會城市的第25位，僅高于西寧市，說明三農問題在我市是個比較突出的問題。
3.同省域經濟一樣，合肥的二、三次產業相對第一產業與其它省會城市存在明顯的差距，南昌市二、三次產業與一產的比值分別為：4.83和4.31；南京市最高分別為9.48和9.15；而我市分別為：4.63和3.91，說明第三產業發展嚴重滯后。
三、合肥市與其他省轄市經濟發展對比
1.合肥市經濟總量最大，發展速度最快，省域中心城市的地位已經確立，但占全省的比重僅為11.05% （武漢為28.9%）， 這說明合肥市首位度還不高，經濟中心的地位還不穩定，尤其是馬、蕪、銅地區，區位優越，資源豐富，與合肥的競爭已經展開，該地區的發展對合肥形成了比較大的壓力。
2.城鎮居民人均可支配收入低于馬鞍山市排第二位；農民人均純收入位于12位�？傊戏逝c周邊省會相比，經濟總體發展水平比較低，在省內又不具有絕對優勢，但合肥又處于快速發展時期，合肥應當要搶抓機遇，大力發展二、三產業；高度重視農民問題，在進一步鞏固省域中心城市的基礎上，努力提高在更大區域中的經濟地位和作用。
第三章 城市商業發展及網點建設現狀
一、城市商業網點建設的總體發展水平隨著社會主義市場經濟的建立和不斷完善，城市規模的日益擴大，城市商業網點建設也有了較大的發展。據統計，截止到2002年底，合肥市有各類商業網點數46537個，營業面積達357.9萬平方米，萬人擁有網點103.8個，全市人均營業面積0.79平方米，市區人均營業面積約2.4平方米，平均每個網點營業面積77平方米， 其中年營業額5000萬元以上的批發市場26個，交易面積為87.95萬平方米，平均每個批發市場交易面積3.38萬平方米； 營業面積5000平方米以上的百貨店32個， 面積為40萬平方米； 大型綜合超市7個，營業面積為9.5萬平方米； 年營業額2000萬元以上的餐飲店5個， 營業面積為4.99萬平方米； 商業步行街兩條， 營業面積為30.3萬平方米。近年來，我市的商業及網點建設迅速發展，對促進城市建設，繁榮經濟，加強流通，滿足消費者需求發揮了重要作用。2002年全市實現社會消費品零售總額184.77億元（其中，市區為158.55億元）， 同比增長12.3%， 完成商業增加值46.8億元， 同比增長15%， 占全市國內生產總值的11.3%； 占第三產業GDP的28.2%； 商業稅收穩步提高，成為市財政收入的重要來源之一； 商業從業人員達32.6萬人，占勞動者總數的10.2%，僅次于制造業。但從整個第三產業來看：2000年，三產從業人員為66.9萬， 高于二產的61.3萬人。
二、城市商業業態和所有制的發展隨著經濟的發展、社會的進步，人們的生活習慣、消費觀念、消費行為也發生了深刻的變化，隨之商業經營方式也日益豐富起來，一些新型的商業業態在城市迅速發展，過去的百貨零售業一統天下的經營格局被打破，代之以的是大型超市、連鎖超市、專賣店、便利店、物流配送、電子商務等多種業態在商海競逐。新興業態的不斷涌現給傳統的百貨業以強大的沖擊和壓力，迫使百貨業主不斷地向現代商業經營方式、商業業態發展與滲透，以尋求企業生機；另一方面新興商業業態的不斷涌現也極大地推動了流通領域的發展，為搞活市場、促進生產與消費、繁榮經濟、方便人們的生活發揮了積極作用。隨著國有商業布局的戰略性調整，國有商業資本已通過拍賣、兼并、股份制改革、民營控股等形式，逐步從中小劣勢企業退出，加上國內外大型商業企業（如北京華聯、上海聯華、臺灣好又多、大潤發、馬來西亞百盛、法國家樂福等）紛紛登陸合肥市場，我市非公有制商業得到了進一步發展，目前，我市基本形成了內、外資共融，多種所有制并存的商業格局。
三、現有商業網點的空間分布我市商業網點的分布隨著城市建設重點的變化而變化。20世紀80年代，合肥城市建設以舊城改造為主，且多集中在老城區內并以長江路和金寨路沿線開發為主，因此，商業網點也多集中在老城區內，尤其是四牌樓、三孝口地區更為集中，并以長江路、金寨路沿線展開，這時期，商業網點的空間分布表現為在老城區內的高度集中。到了20世紀90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，合肥市城市建設的重點由舊城改造轉向新區開發，我市先后建立了高新技術產業開發區、合肥市經濟技術開發區和新站綜合試驗區，商業網點隨著城市新區的建設逐漸向城市外圍延伸、擴散。尤其是新站綜合試驗區，由于地理位置好，交通便捷，又處于城市對外交通的窗口地區，商業網點建設得到較快發展。此外，原有商業較為發達的地區，如南七、安醫附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業網點得到了進一步的發展。從總體來看，商業網點的空間分布更趨向合理性，但老城區內商業網點無論是從發展規模還是水平，都是處于主導地位。城市的三級商業網點體系還需要進一步完善。
四、商業的科技含量日趨提高當前，科技在城市商業經營中的含量不斷提高，大型商場和絕大多數超市都實現了PLS/MIS條形碼，各種信用卡支付手段也廣泛應用于商務領域，長江批發市場、百貨大樓、周谷堆批發市場也都應用了電子商務。1999年由安徽新長江網絡經濟發展有限公司投資開通的"中國商務王牌網"，反映出我市電子商務發展的水平。而且，市百貨大樓、商之都、樂普生商廈、合肥百盛和周谷堆批發市場等都建立了網站，使企業整體形象得到了提升，競爭能力得到了加強，綜合實力不斷提高。
五、我市商業在全省及本市經濟社會發展中的作用和地位近年來，我市商業隨著城市經濟社會的發展而快速發展，2002年合肥實現國內生產總值達412.4億元， 較2001年增長13.1%.2001年的總量位于全省17個省轄市的首位， 占省轄城市GDP總量的19.59%.2002年全市社會消費品零售總額為184.77億元， 較2001年增長12.37%.2001年的總量位于全省的首位，占省轄城市社會消費品零售總額的24.81%，是第二位城市的3.15倍。2002年全市完成商業增加值為46.8億元，同比增長15%， 占全市國內生產總值的11.3%； 占第三產業GDP的28.2%； 2002年城鄉居民家庭年人均可支配收入為7145元。城鄉居民儲蓄年末余額達288.11億元，位于省轄市首位，2001年占省轄城市總量的20.35%.由此可見，我市城市商業無論是在本市還是在全省范圍內，其在經濟社會發展中的作用都是極其重要的，地位也是處于首要位置。
六、現有商業及網點建設中存在的問題及其原因分析隨著城市的發展，我市商業在加強社會生產與消費之間的聯系，在保障供給、繁榮市場、促進發展、方便群眾生活等方面發揮了重要作用，商業及網點建設取得了長足的進步，新型的商業業態不斷涌現，商業經營方式不斷創新，商業的科技含量日益提高，商業通過促進生產和消費的發展而進一步推動整個經濟社會的發展與進步。但與發達地區相比較，以建設現代化大城市的標準來衡量我市的商業及網點建設，尚有較大差距和不足，其主要表現在以下幾個方面。
1.合肥市商業總體發展水平不高，總量不夠大上海市2000年實現國內生產總值達4551.15億元， 第三產業達到了50.63%； 社會消費品零售總額達到1722.27億元； 而合肥市2000年社會消費品零售總額僅為148.27億元（市區為125.27億元）； 僅占上海市的8.6%.2001年寧波市市區（192km2）實現社會消費品零售總額為195億元， 而我市市區也只有140億元（148 km2）； 絕對數相差便有55億元， 若再從城市建成區單位用地社會消費品零售總額來比較也有差距： 寧波是1.02億元/平方公里； 合肥是0.94億元/平方公里。再從產業結構方面來看，2002年全市實現國內生產總值達412.4億元，其中第一產業是39.8億元； 第二產業是206.7億元； 第三產業為165.9億元， 三次產業的比為：9.7：50.1：40.2， 這就說明合肥仍處于第二產業占主導地位的經濟時代， 第三產業仍處于次要地位。如從商業增加值來看，2002年僅為46.8億元，不足第三產業的1/3.這種發展水平與現代化大城市的發展要求顯然是不相適應的。
2.商業體系建設尚不完善，商業網點分布還不盡合理長期以來，我市的商業體系尚處于不完善之中，城市三級商業網點體系尚未完全形成，商業網點分布還不盡合理，合肥市作為區域性商業中心城市的地位亦未真正形成。在四牌樓一帶雖然集中了一些大商場和大量的中小商店，但這些商店在經營業態、商品類別、檔次等方面都具有較大的雷同性，導致同業競爭激烈。同時由于布點隨意，缺乏規劃和引導，致使小門面過多，餐飲和百貨相互交織，從而作為城市商業核心的市級商業中心應有的輻射力和影響力得不到充分發揮。另一方面，城市新區和外圍由于普遍缺少綜合性的商業網點，如總體規劃中的四個城市副中心均沒有或沒有完全實施，新區和老城外圍的居民又不同程度地存在著生活不便的問題，如北區的居民要購買耐用消費品則必須到老城區內才能滿足消費需求。
3.黨政機關與商業中心交織加劇了老城區的交通壓力在老城區特別是規劃的市級商業中心內，省、市、區黨政機關過多集中，其吸引的車流、人流，加劇了繁忙的商業中心交通壓力，阻礙了商業的發展，也影響了機關的工作效率。
4.農貿市場騎路經營的現象還沒有得到徹底改變隨著文明城市創建活動的深入開展，近年來，我市陸續搬遷了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水壩等騎路農貿市場，極大地改善了城市道路交通，也為創建文明城市創造了良好的環境，但這方面由于城市缺少必要的建設資金，加之歷史欠帳較多，還有較多的騎路市場沒有搬遷到合適的位置，它們仍然占據著城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。而且，市場搬遷的困難還越來越大，存在著合理服務半徑與無地選址建設的尖銳矛盾，例如，郎溪路市場、五河路市場、六安路市場、九華山路市場、績溪路市場、義倉巷市場、泗州路市場、大窯灣市場等占路市場。
5.居住區及社區商業網點配套不夠、標準不高近年來，我市房地產業有了較大發展，很多居住區、居住小區和居住組團陸續興建起來，這一方面極大地改善了城市居民的居住條件和居住環境，城市面貌也得到了很大的改觀，另一方面我們又不能不指出，由于這些居住區、居住小區和居住組團缺少必要的商業配套設施、或是商業配套設施的布局不合理，建設標準不夠，或多或少都給居民生活帶來不便。例如我市曾引以為榮的琥珀山莊居住小區，規劃中分設南北兩個菜市，由于沒有形成合理規模和服務半徑過大，導致蔬菜品種少、菜價高，最后菜市不能維持生存，現分別被一家超市和一個汽車修理廠所取代，該小區居民買菜南要到蜀山菜市場，北要到亳州路菜市，居民生活十分不便；再如可苑小區，原規劃沒有安排菜市場用地，居民生活相當不便，后物業管理部門根據居民生活的需要，同時也為解決部分職工再就業，在住宅樓山墻之間辟一小型菜市場，其規模很小，菜價很高，同時也占用了小區內的消防通道，影響了小區的消防安全，也給創建文明小區增加新的障礙，該小區其它商業服務設施幾乎沒有配套，僅有的幾家小買部也是自發形成，多為臨時建筑或違法搭蓋，這個問題在其它居住小區也同樣存在著。
6.城市的舊城改造中，忽視對城市商業氣氛的營造，影響到城市的整體形象和商業的輻射能力。
上世紀90年代，我市分別完成了綠都商城、淮河路整體改造工程，市級商業中心區的面貌得到了一定改觀。但由于綠都商城和步行街規劃建設中，單純考慮通過提高建設密度和容積率增加建筑面積以獲得短期經濟利益，即沒有站在城市發展歷史進程和城市景觀全局的立場和角度，精心營造傳統商業和文化氣氛，求得一個城市的長遠發展和永久魅力；又沒有站在消費者人本的角度，追求購物環境優美閑舒、購物行程便利通暢。商業氣氛的缺乏和人文傳統的丟失導致曾經很長時間淮河路商業步行街和直至今日綠都商場大部分商鋪的的人氣不旺和經營蕭條。而我們返觀寧波的天一購物廣場，占地面積20萬平方米，建筑面積僅17萬平方米，廣場中心擁有亞洲最大的水幕電影，人們美譽之謂"園林休閑式購物中心".而同期開發的我省蕪湖市的"中山路商業步行街"也因其空闊錯致、濱湖暢通成為該市一道亮麗的風景和吸引外地客人購物的魅力所在。
此外，不分道路性質普遍沿路開店；大中型商業網點的停車場等設施配套不足；將沿街住宅非法改成商業網點等現象，在我市還較為常見。
造成上述問題的原因是多方面，但歸納起來主要有以下幾點。
1.經濟社會總體發展水平不高，限制了商業的發展。
商業的發展程度主要取決產品的多少，人口的多少和人們可支配收入的多少。產品越多可向市場提供的商品便越多；人口越多，消費需求便越多；可支配收入越多，人們的購買能力越強。我市綜合經濟實力較國內發達地區的大中型城市相比較弱，這從根本上制約了商業的發展。
2.長期以來，我市在商業網點規劃管理工作方面，一是缺乏對城市三級商業網點體系的科學和理性認識，不能明確提出針對性強的發展方向和管理措施；二是權責不清，不能明確商業網點規劃管理的職能部門，導致商業網點規劃對現實商業經濟發展和城市商業網點布局的指導性不強。
3.商業網點建設資金渠道狹隘，資金總量較小，沒有充分發揮全社會建設商業網點的積極性和資金實力，運用市場化操作推動社會資金投入城市三級商業網點體系建設。1999年以前主要單純靠行政性征收商業網點資金來建設群眾生活必備的農貿市場等業態。
4.由于職能主體的不明確，同時規劃的執行缺乏強制性措施，導致在居住區開發、建設過程中各部門放任開發商追求經營利潤，原來規劃中的必備商業業態用地被開發它用，或所配套面積較小，滿足不了建成后居住區居民的日常生活需要，導致新的居住區出現新的騎路市場。
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