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零售企業選址論壇謝有恩:商業街國內外案例分析

來源: 聯商網 2004-09-27 11:46
  以下是謝有恩演講的主要內容:

  商業網點與商業街

  1.國內外商業街基本要素

  準確定位

  功能配套

  突出特色

  商圈效應

  良好環境

  服務到位

  國內傳統商業街要素

  購物場所較多

  商品較豐滿

  功能多一點

  3.目前商業街的做法

  案例,對比以下兩個例子

  大連青泥洼橋,改造成全市商業中心,統一領導以為主,準確定位,以軟為主,軟硬配合,統一規劃嚴格按規劃實施。目的是搞商業。統一調整業態,業種組合,統一管理服務到位,分期實施逐步完成,采取邊改造邊營業,商圈全面改造,沒有一天停業。在資產上,青泥洼橋采取資產統一的策略,商業錯為經營,功能多樣化,增加了生存能力。塊狀布局,規模逐步增加

  大連天津街,重新建設商店一條街,統一領導以為主,秀才定位(精品街、專業街定位),以硬為主(就是為了建商店)軟件自理,有規劃但各自為政。開發目的是搞房地產。各個企業自行其是,統一管理名存實亡,而且改造時一次建設90%停業改造,只改造一條街,周遍什么都沒動,配套設施根本沒有跟上。出售,回租,自營多樣化。

  以上2個項目,一個成功一個失敗,都如上幾個因素共同造成。因此,作為開發商和經營商該如何面對此類問題。
 
  二.各種變化對商業中心商業步行接的影響

  1.消費觀念變化

  綜合需求

  消費差異化

  注重環境

  消費概念變化

  2.商業中心多元話

  3.零售業態多樣化

  4.綜合功能多樣化

  5.商業地產開發多元化

  6.購物中心迅速興起
  
  三.商業街與開發和選址

  1.傳統商業街發展趨勢,傳統商業街今不如昔,很多城市的傳統商業街都已經基本消失。因此要在選址上有所考慮

  2.改造的傳統商業街前景,傳統的商業街的前景不是很好。

  3.新建的商業街幾種可能性.
  4.商業街與購物中心比較

  沈陽太原商業街案例,集合了百貨(百盛進駐)、超市、家居超市(沒有停車地,建室內商業街,成本太高,投資經營不起)

  失敗原因如下三個:

  1.選址不當,除了百貨沒有合適的業態

  2.定位準

  3.成本太高
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