廣東連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)孫雄先生專訪
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2004-09-29 18:33
記者(以下簡(jiǎn)稱記)：前段時(shí)間，國(guó)家有關(guān)部門在徹查MALL，您如何看待這件事？
孫雄（以下簡(jiǎn)稱孫）：目前國(guó)內(nèi)不同渠道反映出來(lái)的購(gòu)物中心問(wèn)題都不同，包括數(shù)量上、銀行資金占用上，有關(guān)部門是應(yīng)該查，但沒(méi)有查徹底，有點(diǎn)“虎頭蛇尾”。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)存在的一大問(wèn)題就是土地的無(wú)序開(kāi)發(fā)，購(gòu)物中心的新建門檻太低，就是取得土地的手續(xù)和條件，還有土地開(kāi)發(fā)的資金取得太容易。這個(gè)和市場(chǎng)機(jī)制和體制有關(guān)，應(yīng)該在資源配置上起更好的規(guī)劃。
記：各種渠道反映出來(lái)購(gòu)物中心的數(shù)量不統(tǒng)一，你認(rèn)為數(shù)量上該怎么看，相對(duì)于廣州而言目前購(gòu)物中心的發(fā)展勢(shì)頭是否合理？
孫：我覺(jué)得現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)談多或少還為期過(guò)早，我剛才說(shuō)了美國(guó)大大小小4萬(wàn)多個(gè)mall，美國(guó)2億多人，平均2—3萬(wàn)人就一個(gè)mall，所以從整體上我們不能說(shuō)多，不過(guò)我們?cè)谀硞�(gè)局部是多了，例如廣東一些地區(qū)確實(shí)多了，主要是結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題。例如吉之島老總讓我找個(gè)地方，要求一萬(wàn)平米和一千個(gè)停車位5，6米高度地方，這個(gè)去哪里找呢？現(xiàn)在廣州土地都很難找。
記：廣州為什么會(huì)出現(xiàn)選址特別難這樣的問(wèn)題？
孫：跟前期的規(guī)劃有關(guān)，這個(gè)其實(shí)是大環(huán)境的問(wèn)題，1、土地取得太容易，2、規(guī)劃不科學(xué)，3、地產(chǎn)商的投資開(kāi)發(fā)和商家的需求不統(tǒng)一，很多原因促成的。
記：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)之間需求不統(tǒng)一，他們的矛盾該怎么解決？
孫：象美國(guó)的那些大的零售商，百貨公司，電器專賣店還有其他的品牌專賣店已經(jīng)很成熟了。而我們這邊還在發(fā)展起步階段，商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)過(guò)程，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成一些大的品牌零售商。因?yàn)槲Σ粔颍陨虡I(yè)企業(yè)和地產(chǎn)商沒(méi)有結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，不象外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的時(shí)候已經(jīng)說(shuō)好了，你在哪個(gè)位置建，我就在哪個(gè)位置開(kāi)，一搞完就開(kāi)業(yè)了。
記：正佳廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、華南mall你最看好哪個(gè)？
孫：這個(gè)很難評(píng)價(jià)，因?yàn)槲覀儾皇钱?dāng)事人的話是很難感受到他們的壓力，作為外人去評(píng)價(jià)我們不能籠統(tǒng)的說(shuō)哪個(gè)好哪個(gè)不好。不過(guò)目前有些購(gòu)物中心周邊的環(huán)境影響他們發(fā)展，制約他們的影響力，這些環(huán)境包括交通，周圍的人群，房子等等。
我們目前造的一些mall造價(jià)成本比較高，和美國(guó)的不一樣，所以我們這塊投資商的經(jīng)營(yíng)壓力比外國(guó)大。
記：那是否是因?yàn)榇嬖谶@方面的壓力，所以目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都采取了賣商鋪的方式？
孫：賣商鋪是我們當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)物業(yè)投資者不可逾越的溝，因?yàn)樗麄兊募Y和融資沒(méi)有象國(guó)外市場(chǎng)化的情況下來(lái)的透明，公開(kāi)化。我們只靠銀行，作為企業(yè)肯定要考慮回報(bào)率問(wèn)題。而外國(guó)大多數(shù)企業(yè)靠產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展，象商業(yè)，社保，保險(xiǎn)基金。
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有些企業(yè)已經(jīng)采取只銷售商鋪產(chǎn)權(quán)的方式，這比單純賣鋪的方式好。
記：目前沃爾瑪加緊進(jìn)駐二級(jí)城市，作為本土企業(yè)應(yīng)該如何面對(duì)？
孫：我想大家各有各的優(yōu)勢(shì)，各做各的，沒(méi)必要害怕。不過(guò)他們一些技術(shù)和管理，營(yíng)銷手段模式等等值得我們認(rèn)真學(xué)習(xí)。
打個(gè)比方，你曾經(jīng)在沃爾瑪工作過(guò)，換個(gè)地方不一定能干出沃爾瑪?shù)奈兜溃譅柆敵晒统晒υ谄髽I(yè)文化的成功，而不是靠一個(gè)人造就沃爾瑪。而我們的企業(yè)，核心的人一離開(kāi)企業(yè)就完了，那肯定是有問(wèn)題的。（聯(lián)商網(wǎng) 諸振家 王躍林）
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