聯(lián)商網(wǎng)11月6日訊：在第十一界中國(guó)連鎖業(yè)會(huì)議上，大連萬(wàn)達(dá)副總裁陳平發(fā)表精彩演講。

　　開店有很多種選擇方式。一個(gè)新的地點(diǎn)，購(gòu)物中心的選址和傳統(tǒng)選址有什么差異？別的商家的死活直接影響著你的死活。

　　我們來(lái)分析一下。評(píng)價(jià)一個(gè)購(gòu)物中心的基本要素。

　　看得見(jiàn)的：商場(chǎng)地點(diǎn)、商家組合、商場(chǎng)設(shè)計(jì)

　　看不見(jiàn)：經(jīng)營(yíng)模式、后期運(yùn)營(yíng)

　　地點(diǎn)就不展開多說(shuō)了。來(lái)看商品組合，是要做柴米油鹽、衣食住行、吃喝玩樂(lè)？是要做購(gòu)物中心還是休閑購(gòu)物中心？這就關(guān)系到定位了。

　　新時(shí)代的消費(fèi)理念有兩種：一，物質(zhì)消費(fèi)，衣食住行，提袋消費(fèi)；二，精神消費(fèi)，休閑時(shí)間，非提袋消費(fèi)。

　　休閑購(gòu)物中心內(nèi)的商家：

　　娛樂(lè)：影城、KTV、電玩游藝城、兒童游樂(lè)中心、健身房。

　�。ㄒ�萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，十萬(wàn)平米的物業(yè)，一年一般要有1500萬(wàn)人的客流頻次才能養(yǎng)活這個(gè)購(gòu)物中心。在購(gòu)物中心里，我們做自己的萬(wàn)達(dá)院線影院，但它的銷售常常是外邊同等條件影院的三倍。很多商家也做了調(diào)查，在成功購(gòu)物中心里，假設(shè)和其他外部購(gòu)物中心擁有同樣條件，它大概會(huì)是其他處銷售的三倍。）

　　餐飲：餐飲街。

　　休閑購(gòu)物：步行街上百家精品專賣店、百貨、超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、電器商場(chǎng)、書城。

　　業(yè)態(tài)組合中，休閑業(yè)態(tài)大于50%，品牌店大于90%。

　　商場(chǎng)最重要的是給人方便、舒適的感覺(jué)。解決的是人們精神上的需要。這就表明一個(gè)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)很重要。不能更多強(qiáng)調(diào)它的產(chǎn)出面積。

　　萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心，首先解決的是交通流線。人的消費(fèi)經(jīng)常是隨機(jī)出現(xiàn)的，消費(fèi)者的心態(tài)在變化，能不能很快看到和走到他的目標(biāo)就顯得尤為重要。

　　十幾萬(wàn)平米的地方，要看得見(jiàn)，走得快。現(xiàn)代人特別強(qiáng)調(diào)效率，每16米就有個(gè)扶梯。運(yùn)營(yíng)模式也很重要。商家很擔(dān)心，周邊空鋪，這是物業(yè)銷售的問(wèn)題，人氣不忘成了單一零售的問(wèn)題。這里牽扯到住宅開發(fā)與商業(yè)開發(fā)的差異。

　　住宅：設(shè)計(jì)-建設(shè)-銷售

　　商業(yè)

　　1.設(shè)計(jì)-建設(shè)-銷售-爛尾

　　2.設(shè)計(jì)-建設(shè)-出租-問(wèn)題

　　3.出租-設(shè)計(jì)-建設(shè)-成功

　　一流的商家都是很認(rèn)真的。二流商家好商量，但它的聚客能力較差。

　　后期運(yùn)營(yíng)的原則有：

　　只租不售，訂單在先。專業(yè)的商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，比如萬(wàn)達(dá)就有將近九千人在全國(guó)統(tǒng)一銷售。統(tǒng)一促銷，統(tǒng)一管理。

　　附：現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你說(shuō)休閑業(yè)態(tài)的租金店，所以做50%；然后又做90%的品牌，是不是為了彌補(bǔ)租金不足的問(wèn)題？

　　答：不是為了彌補(bǔ)租金不足，因?yàn)槠放频淖饨鹨埠艿停�他們的談判能力很�?qiáng)，可它有一個(gè)好處，就是能聚居人氣。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，一竣工就要開業(yè)，否則活不了。休閑業(yè)態(tài)和好品牌商兩部分，都要發(fā)展商損失一點(diǎn)租金。要做發(fā)展商，態(tài)度必須要認(rèn)真。
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