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大連萬(wàn)達(dá)副總裁陳平:購(gòu)物中心成敗分析

來(lái)源: 聯(lián)商網(wǎng) 2009-11-06 20:00

  聯(lián)商網(wǎng)11月6日訊:在第十一界中國(guó)連鎖業(yè)會(huì)議上,大連萬(wàn)達(dá)副總裁陳平發(fā)表精彩演講。

  開店有很多種選擇方式。一個(gè)新的地點(diǎn),購(gòu)物中心的選址和傳統(tǒng)選址有什么差異?別的商家的死活直接影響著你的死活。

  我們來(lái)分析一下。評(píng)價(jià)一個(gè)購(gòu)物中心的基本要素。

  看得見(jiàn)的:商場(chǎng)地點(diǎn)、商家組合、商場(chǎng)設(shè)計(jì)

  看不見(jiàn):經(jīng)營(yíng)模式、后期運(yùn)營(yíng)

  地點(diǎn)就不展開多說(shuō)了。來(lái)看商品組合,是要做柴米油鹽、衣食住行、吃喝玩樂(lè)?是要做購(gòu)物中心還是休閑購(gòu)物中心?這就關(guān)系到定位了。

  新時(shí)代的消費(fèi)理念有兩種:一,物質(zhì)消費(fèi),衣食住行,提袋消費(fèi);二,精神消費(fèi),休閑時(shí)間,非提袋消費(fèi)。

  休閑購(gòu)物中心內(nèi)的商家:

  娛樂(lè):影城、KTV、電玩游藝城、兒童游樂(lè)中心、健身房

 。ㄒ萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例,十萬(wàn)平米的物業(yè),一年一般要有1500萬(wàn)人的客流頻次才能養(yǎng)活這個(gè)購(gòu)物中心。在購(gòu)物中心里,我們做自己的萬(wàn)達(dá)院線影院,但它的銷售常常是外邊同等條件影院的三倍。很多商家也做了調(diào)查,在成功購(gòu)物中心里,假設(shè)和其他外部購(gòu)物中心擁有同樣條件,它大概會(huì)是其他處銷售的三倍。)

  餐飲:餐飲街。

  休閑購(gòu)物:步行街上百家精品專賣店、百貨、超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、電器商場(chǎng)、書城。

  業(yè)態(tài)組合中,休閑業(yè)態(tài)大于50%,品牌店大于90%。

  商場(chǎng)最重要的是給人方便、舒適的感覺(jué)。解決的是人們精神上的需要。這就表明一個(gè)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)很重要。不能更多強(qiáng)調(diào)它的產(chǎn)出面積。

  萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心,首先解決的是交通流線。人的消費(fèi)經(jīng)常是隨機(jī)出現(xiàn)的,消費(fèi)者的心態(tài)在變化,能不能很快看到和走到他的目標(biāo)就顯得尤為重要。

  十幾萬(wàn)平米的地方,要看得見(jiàn),走得快。現(xiàn)代人特別強(qiáng)調(diào)效率,每16米就有個(gè)扶梯。運(yùn)營(yíng)模式也很重要。商家很擔(dān)心,周邊空鋪,這是物業(yè)銷售的問(wèn)題,人氣不忘成了單一零售的問(wèn)題。這里牽扯到住宅開發(fā)與商業(yè)開發(fā)的差異。

  住宅:設(shè)計(jì)-建設(shè)-銷售

  商業(yè)

  1.設(shè)計(jì)-建設(shè)-銷售-爛尾

  2.設(shè)計(jì)-建設(shè)-出租-問(wèn)題

  3.出租-設(shè)計(jì)-建設(shè)-成功

  一流的商家都是很認(rèn)真的。二流商家好商量,但它的聚客能力較差。

  后期運(yùn)營(yíng)的原則有:

  只租不售,訂單在先。專業(yè)的商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),比如萬(wàn)達(dá)就有將近九千人在全國(guó)統(tǒng)一銷售。統(tǒng)一促銷,統(tǒng)一管理。

  附:現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn):你說(shuō)休閑業(yè)態(tài)的租金店,所以做50%;然后又做90%的品牌,是不是為了彌補(bǔ)租金不足的問(wèn)題?

  答:不是為了彌補(bǔ)租金不足,因?yàn)槠放频淖饨鹨埠艿停麄兊恼勁心芰軓?qiáng),可它有一個(gè)好處,就是能聚居人氣。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn),一竣工就要開業(yè),否則活不了。休閑業(yè)態(tài)和好品牌商兩部分,都要發(fā)展商損失一點(diǎn)租金。要做發(fā)展商,態(tài)度必須要認(rèn)真。
  (聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道)

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