聯商網消息：一個購物中心要想成功，總有其獨特的一面，在當今商業地產市場，如若與其他走同樣的路，必然進入同質化死胡同。

某日，一群人士共聚一堂探討何為成功購物中心，向來快言快語的A首先發言，其表示，好的購物中心少不了天時地利人和共同作用;抓細節的B則強調后期運營必然靠商場細節等服務帶給消費者舒適度，讓消費者滿意才是成功的購物中心；擅長打心理戰的C認為，一個購物中心要想運營成功，最關鍵是“走心”…….于是，一場商業地產頭腦風暴上演。

正如前所述，近二十余年的商業地產發展，行業有了天翻地覆變更，打造一家深入人心的購物中心越來越難。所以，一個購物中心要想成功，總有其獨特的一面，在當今商業地產市場，如若與其他走同樣的路，必然進入同質化死胡同。

當然，成功的購物中心在某種程度上，又有共通之處。

多重因素鑄造一家成功購物中心

首先，與項目搶占先機有關�，F今，各種主題購物中心大勢崛起，如博物館藝術定位的K11、藝術主題北京僑福芳草地、女性主題的東京維納斯城堡、海洋主題的香港青衣城等搶占先機，以不同主題吸引消費者。

其次是與項目所處位置有關。李嘉誠的地段論依舊適用于如今的商業項目上，地鐵無縫隙對接、多路公交直達等等都成為購物中心運營成功的硬件條件。

再者，還與周邊商圈客流有關。購物中心的消費人流一般由周邊居民消費人流、交通帶來的消費人流以及目的性消費人流構成，這其中以周邊居民帶來人流最為穩定，尤其是社區型購物中心，未來隨著越來越多購物中心涌現，3-5公里社區消費更是主流。

當然，除上述所列之外，購物中心還依靠品牌的業態配比、品牌之間組合吸引各方目標客源，實現有效消費，當然，為擁有更多回頭客，購物中心內部細節不可忽略，涉及衛生間、服務人員、公共區域、指引牌、停車場等諸多方面。

當然，能做到上述的這些，基本上都是成功的購物中心。但這其中最重要的一點就是，購物中心要成功必須要“走心”。正所謂“得心者得天下”，抓住人心的購物中心才能贏得消費者跟未來。

在深圳，未來也將擁有更多不同類型、走心的購物中心。其中便包括由深圳地鐵打造的錦薈廣場項目。那么，這個購物中心在“得人心”方面究竟又有何獨到之處呢?下文一一解析。

發揮多維客流價值地鐵錦薈廣場擁有四大招術

作為體育公園式主題商業的錦薈廣場，其由“體育公園+購物中心”組成全新模式，定位為“購、閑、食、樂、健一站式全感官多維活力城”。作為深圳地鐵實力打造首個標桿型商業項目。其購物中心部分約5萬平米，帶約3.5萬平米體育休閑公園，構成約8萬平米地鐵上蓋多元休閑廣場。

·引進三大主力店 吸引不同消費群體

一個商業項目要想擁有“錢景”，前提便是吸引客流。

事實上，地鐵錦薈廣場周邊擁有大量高尚居住區，1公里核心商圈便擁有超33萬人口，3公里商圈輻射人口則超65萬，包括了1.5萬名在校學生。而如何抓住周邊龐大的消費群體，錦薈廣場在引進品牌方面著力下功夫。

據了解，項目目前已確定了華潤萬家、迪卡儂以及中影國際影城三大主力店。

·其中，華潤萬家作為國內知名的連鎖超市品牌，將在地鐵錦薈廣場開出1000㎡的精品賣場，以滿足周邊六約社區中高端家庭群體的需求。

·中影國際影城面積約2700㎡，將打造六約片區首個國際五星級標準的豪華影城。該影城的進駐，將會牢牢抓住六約、橫桿片區龐大的電影文化族群，提升商場的娛樂氛圍。

·值得一提的是，國際知名專業運動超市迪卡儂，將在錦薈廣場開出3000㎡的門店，未來將以其豐富品牌吸引眾多運動愛好者們。

毫無疑問，三大主力店將為錦薈廣場帶來不同的消費人流，超市與影院分屬不同樓層，隱形中把這些不同需求消費群體在不同業態之間實現客流共享、轉換。

·讓運動成為主角 與體育公園互享客流

作為購物中心的配套，與地鐵錦薈廣場相連接的體育公園已引進了專業的大生體育作為管理機構。該機構專注于城市公共體育運營，其擁有非常專業化的教練團隊，以及日常體育賽事組織經驗。

根據規劃，體育公園在運動場地的設置上，基本上是具有大眾基礎、需求最為廣泛的基礎運動，包括1個7人制足球場、4個籃球場、3個網球場、12個羽毛球場、攀巖墻，以及符合國際賽道標準的50x25米恒溫泳池等。

專業的體育管理機構的進駐，如此豐富運動項目場地，必然會吸引眾多專業的運動達人，周邊的學生以及年輕群體來到體育公園，而豐富的體育賽事也將帶來龐大的人流。

地鐵錦薈廣場在一樓引進的專業運動超市迪卡儂、休閑餐飲等品牌，將能夠與體育公園形成非常強有力的客群互動共享。

無縫對接地鐵人流 多首層設計引流

互聯網離不開流量，商業地產也離不開人流。

地鐵錦薈廣場除了將利用業態、品牌等吸引周邊龐大消費群體外，其本身正與龐大的人承載體--深圳地鐵3號線六約站無縫接軌。為此，項目在接軌地鐵基礎上，創新商業規劃，采用多首層獨特設計，并因層適宜，每層專設出入口，如L1設有商場主入口及錦薈PARK住戶入口，L2專設空中花園休閑平臺，L3接駁六約地鐵站，還通往體育公園和錦薈PARK公寓的大堂，L4專設休閑平臺和體育公園入口，導入強大客流。

還原生活最佳FUN松感 豐富業態組合

作為一家交通樞紐上shopping mall，在兼顧社區家庭消費服務上，還另有新招。這其中便體現在業態組合上，項目從社區家庭消費需求出發，以“主力店+旗艦店+餐飲+休閑娛樂”多業態組合打造成一站式消費體驗中心，還原生活最佳FUN松感。

一樓除兩大主力店外，還將引進餐飲、化妝品零售及生活服務等業態;

二樓以滿足兒童消費為目標，將包括早教培訓、兒童樂園以及婚紗攝影、家居綜合等業態;

三樓以品牌餐飲、品牌零售及時尚精品組合成時尚潮流人士聚集地;

四樓打造成休閑娛樂空間，除影院外，還將引進書吧、特色餐飲等業態。

按照業態比例，餐飲占比將達25%，時尚零售類占比23%，兒童業態與休閑娛樂業態占比均為18%。這意味著購物中心將引進更多特色餐飲、品牌餐飲、時尚精品等，一舉改變商圈內缺少綜合性性業態和娛樂、兒童等業態局面，將滿足以家庭消費為主不同層次人群需求。

項目招商進行中 集團成立專業商管公司

目前地鐵錦薈廣場招商正在進行中，除三大主力店外，已經成功引進了星巴克咖啡、楊梅紅、探爐、表妹茶餐廳、偉廚、自然派、等知名品牌。

毫無疑問，作為深圳地鐵的首個購物中心項目，集團給予了非常重大的支持。然而這個項目僅僅只是深圳地鐵大力開拓商業項目的序幕。

據悉，為了未來旗下商業項目得到更專業化的管理，深圳地鐵集團已于2016年11月初成立地鐵商業管理公司，在原來商業地產事業部的基礎上，建立完善的商業開發、運營、管理團隊。

最新消息，深圳地鐵集團將于12月舉行深圳地鐵商業地產品牌發布暨地鐵錦薈廣場招商大會，屆時還將推出紅樹灣項目10萬商業三條地鐵線交匯、前海時代8.5萬商業、科技大廈、車公廟匯通大廈四條地鐵線交匯、松崗6萬商業、北站6萬商業、安托山、長圳及與深業合作的塘朗城等10個商業項目。

顯然，大幕徐徐拉起，深圳地鐵在商業地產劇場的演出剛剛開始。