碧桂園集團長年沒有起色的商業(yè)板塊，正逐漸跟上同行的腳步。彎道超車的秘訣，就是搭上輕資產(chǎn)的快車。

資料顯示，碧桂園文商旅集團在2021年底提出“輕重并舉、內(nèi)外并重”策略。

這家地產(chǎn)龍頭房企，過去因“快周轉(zhuǎn)”模式形成的結(jié)果導向、強執(zhí)行力企業(yè)文化，在商業(yè)輕資產(chǎn)拓展上發(fā)揮了作用。

資料顯示，僅去年第四季度數(shù)月內(nèi)，該公司就收獲了約4個相關(guān)項目。截至目前，碧桂園文商旅新接管的輕資產(chǎn)項目已達到約15個，迅速成長為行業(yè)內(nèi)一個無法忽視的存在。

盡管國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)已發(fā)展超過7年，但直至1年多之前住宅開發(fā)領(lǐng)域下行，該板塊才真正受到傳統(tǒng)房企們的重視。

承擔著“減負”的使命，除碧桂園文商旅外，龍湖商業(yè)、融創(chuàng)文旅、旭輝商業(yè)、合景泰富等玩家迅速入場。而且，就連過去特別注重重資產(chǎn)持有運營的港資開發(fā)商也蠢蠢欲動，新世界發(fā)展旗下K11品牌于是成為首位嘗鮮者。

但有別于其他競爭對手，碧桂園文商旅的差異化體現(xiàn)在輕資產(chǎn)布局偏向三四線城市，愿意開拓此前不受重視的低能效市場。

碧桂園文商旅的選擇，也許是順應母公司經(jīng)營策略的結(jié)果。

文商旅快跑

據(jù)了解，去年下半年確立輕資產(chǎn)作為主要發(fā)展戰(zhàn)略之一后，碧桂園文商旅進行了一輪集中招聘擴大團隊人數(shù)，并以“高傭金、高抽成”的方式，提高團隊積極性。

效果立竿見影，此后碧桂園文商旅幾乎以每個月新增1-2個項目的速度，增厚輕資產(chǎn)管理規(guī)模。截至目前，已有約15個項目收入囊中，新增管理面積超過85.4萬平方米。

從模式來看，房企想要實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營主要有三種實現(xiàn)路徑。其一為轉(zhuǎn)讓自持項目股權(quán)，根據(jù)股權(quán)出讓的多寡，開發(fā)商作為原業(yè)主，在獲取即時現(xiàn)金的同時仍能保持對項目的控制權(quán)和管理權(quán)。

此模式最新一個例子為2021年中旬凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協(xié)議，向后者出售六個來福士廣場資產(chǎn)部分股權(quán)，換取約330億元資金。交易后，中國平安作為機構(gòu)投資者對項目進行持有，而凱德作為項目資產(chǎn)管理者負責后續(xù)的運營管理。

其二為引入合作方或金融機構(gòu)出資建造新項目，房企則主持日后運營工作，這種模式國內(nèi)外的房企均運用頗多。

例如上述凱德集團就習慣通過在項目開發(fā)初期引入私募基金、在項目進入穩(wěn)定運營階段引入REITs來減重。資料顯示，凱德投資有限公司于2021年內(nèi)就新成立7個私募基金，募集外部資本14億新元。

再比如，大悅城控股在2019年8月將旗下上海長風大悅城及西安大悅城項目相關(guān)股權(quán)，注入大悅城并購改造境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P. 。

第三種模式是房企通過分拆或成立獨立的商管業(yè)務板塊，一邊接管母公司項目，一邊拓展第三方存量項目。

從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的房企，大多遵循這條路徑，碧桂園也不例外。

資料顯示，碧桂園文商旅集團前身為2005年開始的碧桂園商業(yè)板塊，后于2018年正式成立，定位碧桂園集團旗下專注商業(yè)地產(chǎn)全程投資及運營的專業(yè)服務平臺，初期的主要功能是承接碧桂園集團住宅業(yè)務發(fā)展的過程中產(chǎn)生的一些商業(yè)資產(chǎn)。

碧桂園文商旅的運營方向十分廣泛，對應不同產(chǎn)品線有碧樂城·V+、碧樂城·Life、碧樂城·Joy、碧樂時光·Time、碧樂坊·Fun、碧樂軒、碧家國際社區(qū)、碧咚、碧家小住、碧樂小鎮(zhèn)、碧盈國際、碧茂中心和碧聯(lián)眾創(chuàng)等一眾品牌。

其中，BIG+碧家國際社區(qū)是碧桂園2017年末推出的長租公寓品牌，碧桂園文商旅成立后被整合，與文旅產(chǎn)業(yè)一同是早期業(yè)務發(fā)展的重點，最初計劃在三年內(nèi)建設100萬套長租公寓。

自推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，相信碧桂園文商旅現(xiàn)時的主軸已轉(zhuǎn)變?yōu)?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_376.aspx target=_blank class=hotwords>購物中心。在這方面，碧桂園文商旅最新確立碧樂城、碧樂時光、碧樂坊、碧樂匯幾個主要品牌，分別對應城市型一站式購物中心、區(qū)域型商業(yè)街區(qū)以及社區(qū)型購物中心等。

依靠這些品牌，碧桂園文商旅在近一年時間內(nèi)采用委托管理、品牌及管理輸出兩種最輕的輕資產(chǎn)合作模式，對外拓展了約15個項目。

為什么是輕資產(chǎn)

在推動輕資產(chǎn)運營這件事上，碧桂園文商旅一方面有自己的主觀能動性，是順應行業(yè)發(fā)展大勢，另一方面亦依靠碧桂園集團整個體系的帶動。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，是一個整體尋求資產(chǎn)變輕和資金占用變少的過程。

體現(xiàn)在日常經(jīng)營上，碧桂園早在2021年下半年就開始謀求大宗資產(chǎn)去化，當時一口氣推售超過240個酒店、會所、寫字樓等大宗物業(yè)資產(chǎn)。

根據(jù)中期業(yè)績會管理層的表態(tài)，碧桂園在項目開發(fā)上也強調(diào)以銷定產(chǎn)，從源頭降低支付壓力，主動通過監(jiān)管賬戶進行出款，減少對集團資金的依賴，并且減少對尾盤項目的費用支出。

同時，管理層主動降薪，并將減少非剛性費用支出，降低業(yè)務招待標準，減少各種外包服務。另外，對多元化業(yè)務的探索，目前也只剩下博智林機器人。

與之對比，碧桂園服務代表的物業(yè)管理、代管代建、商業(yè)板塊輕資產(chǎn)等服務輸出型業(yè)務，卻得到集團層面比較大力度的支持。

早前8月份，碧桂園還首次公開宣布要開展代建業(yè)務。

據(jù)了解，碧桂園在今年年初組建了專業(yè)的操盤團隊，面向市場承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目。在一場投資者電話會議中，管理層透露公司已接到來自包括河南省政府在內(nèi)的政府訂單。

而碧桂園服務本身就是一個大體量的存量型輕資產(chǎn)公司，通過2021年多筆重要收并購，一舉成為行業(yè)絕對龍頭，并強勢進軍商寫和商業(yè)運營領(lǐng)域。

中期業(yè)績會上，碧桂園服務管理層提出，商業(yè)運營服務方面，要在5年內(nèi)形成100億元以上的輕資產(chǎn)營收。

豪言壯語的背后，是開元國際和萬象美背景的開萬公司、富力地產(chǎn)背景的天力物業(yè)，擁有的大量商業(yè)地產(chǎn)項目資源所提供的支撐。未來，碧桂園文商旅和碧桂園服務兩個業(yè)務板塊之間的資源共享確定性頗高。

另一方面，從碧桂園文商旅輕資產(chǎn)項目落地城市看，擴張路線是三四線和二線城市并重，體現(xiàn)碧桂園地產(chǎn)業(yè)務目前基本盤仍是三四線市場，但正將資源往一二線城市傾斜。

碧桂園目前強調(diào)的是一線到五線城市均衡布局，資料顯示，該公司2022年上半年銷售金額構(gòu)成中，有31%來自一二線城市，69%由三四線城市貢獻。但在拿地層面，則有超過70%新增土地位于一二線，大概30%左右來自三四線。

但碧桂園文商旅似乎并不強調(diào)落地已熟悉的市場，這凸顯出其擁有一定的獨立自主性，對母公司房地產(chǎn)業(yè)務不是完全的路徑依賴。

例如，碧桂園此前并未在石家莊趙縣和石嘴山市落地住宅項目。

轉(zhuǎn)型拓展難題

轉(zhuǎn)型大潮中，商業(yè)地產(chǎn)能否撐起房地產(chǎn)企業(yè)的大象轉(zhuǎn)身，猶未可知。單就戰(zhàn)略前瞻，開發(fā)商們有不得不布局的理由。

對于目前的房企而言，輕資產(chǎn)模式運營下企業(yè)資金壓力更小，毛利率也更高。資料顯示，商業(yè)輕資產(chǎn)代表性企業(yè)萬達商管，2018年、2019年、2020年及2021年的毛利率分別高達41.3%、34.1%、36.9%、44.8%。

而且艱難的市況下，亟需盤活的資產(chǎn)很多，一些低效存量項目等待有運營能力的品牌方進駐。房企利用輕資產(chǎn)模式能進行更有效的拓展，以及快速的復制。

越來越多企業(yè)加入到這一陣營，除了老玩家萬達商管、大悅城、華潤萬象生活、寶龍地產(chǎn)，新晉選手則有龍湖、碧桂園文商旅、K11等。

其中，K11在今年3月成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務項目，正式進入輕資產(chǎn)管理市場。

另據(jù)統(tǒng)計，自2021年3月啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，龍湖商業(yè)簽約項目已達到十數(shù)個。

反觀碧桂園文商旅，該公司過去商業(yè)功底不強，缺乏對一線或新一線城市核心地段商業(yè)項目的運營經(jīng)驗。而無法進軍核心城市核心地段項目的商業(yè)品牌，競爭能力通常是不強的。

2019年，碧桂園文商旅曾宣布進駐北京老牌商場賽特購物中心，目標引入碧樂城品牌，打破原有的百貨模式，改造為高端購物中心。但此次合作在一年后就宣布告吹，賽特集團隨后牽手了金地商置。

除此之外，碧桂園商業(yè)板塊的資源整合也尚未到完結(jié)階段。據(jù)了解，碧桂園莞深區(qū)域和滬蘇區(qū)域現(xiàn)時仍保留有各自的商業(yè)品牌。

其中，碧桂園莞深區(qū)域擁有綜合體品牌“里悅里”、區(qū)域型購物中心品牌“喜悅里”和生活型社區(qū)商業(yè)品牌“生活里”。不久前，位于東莞松山湖核心區(qū)的碧桂園·里悅里才宣告開業(yè)，雖然項目仍由文商旅集團管理，但品牌并不統(tǒng)一。

而碧桂園滬蘇區(qū)域則擁有品牌“鳳凰薈”，截至目前據(jù)悉已開出超過6座購物中心。

這些問題都有待未來得到解決。不過俗話說萬事開頭難，碧桂園文商旅通過一輪快速擴張獲得了良好的開局（至少從管理規(guī)模上看），對未來進一步摸索出穩(wěn)定可行的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，有決定性作用。