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撰文/高天

10月24日，據(jù)港交所披露的消息，珠海萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱“萬達商管”）招股書失效。

這是萬達商管第二次遞表失效。2021年10月21日，萬達商管首次向港交所遞交招股書，后于今年4月21日失效。當時短短兩天內(nèi)萬達商管便第二次遞交了招股書，中信證券、摩根大通、瑞信為其聯(lián)席保薦人，沒成想仍然失效。

不過，招股書失效了可以重新遞交，在IPO期間招股書失效的情況也比較常見，只要在申請有效期后三個月內(nèi)再次遞表延期此前申請即可。

據(jù)知情人士表示，萬達商管將盡快提交更新材料，將不會影響上市進程。

上市之路一波三折

2014年，萬達商管的前身大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司曾在港交所上市，但僅兩年便從港交所退市，轉(zhuǎn)投A股謀求上市。

此后的六年間，萬達商業(yè)多次A股上市受阻，于2021年3月，正式從A股撤回上市申請。實際上，2015年9月，萬達商業(yè)就啟動了內(nèi)地IPO程序，當時擬上市的資產(chǎn)以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，房地產(chǎn)屬性濃厚。

在回A路上，萬達商業(yè)多次主動求變，比如全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，引來騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)的340億戰(zhàn)投，將萬達商業(yè)更名萬達商管等等。

盡管如此，萬達商業(yè)A股IPO依然無法改變繼續(xù)排隊的命運。不愿等待的萬達商業(yè)決定從A股撤銷上市申請，以尋求更有效的途徑登陸資本市場。

所以，在2021年3月底，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。萬達商管再次謀求港股上市。

2021年10月，萬達集團拆分珠海萬達商管向港交所遞交了招股書，但于2022年4月21日失效。隨后的二次招股書申請仍然失效。

在經(jīng)歷了登陸港交所、私有化退市、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、多方融資等一系列操作后，鐵了心要上市的萬達商管能否如愿以償？

化身“白武士”擴大規(guī)模

為了能成功上市，今年萬達化身“白武士”，一直通過收購來擴大市場規(guī)模。

1月，萬達商管低價接手葫蘆島的爛尾項目，將打造成為葫蘆島萬達廣場；

2月，萬達商管宣布全面接管山西忻州田森匯，將更名忻州萬達廣場重新升級后開業(yè)；

3月，萬達商管宣布將接手萬河南鑫苑旗下多個商業(yè)項目；

4月，萬達商管與建業(yè)集團簽署協(xié)議，將全面接管運營建業(yè)旗下的所有商業(yè)項目；

同為4月，接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運營，后者將更名為北京五棵松萬達廣場；

7月，萬達商管接手合肥爛尾樓項目萬泓中心，今年12月底就將完工；

9月，奧克斯地產(chǎn)將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管；

10月，海爾智家與萬達商業(yè)管理集團達成戰(zhàn)略合作，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店，目前，在全國鎖定72家意向進駐商場，并計劃于2023年完成進駐200家目標。

同時，作為董事長的王健林也沒閑著：4月去了貴州茅臺鎮(zhèn)，5月去延安紅街，8月到北京市平谷區(qū)考察，9月與洛陽市市委書記江凌見面，并與洛陽文旅集團達成合作協(xié)議……一切都在為了上市而努力。

不過，聯(lián)商專欄作者王瑋認為，萬達商管上市過程中還應該避免陷入規(guī)模擴張的陷阱，其最大的挑戰(zhàn)還是如何解決規(guī)模不斷擴大所帶來的收入必然下降的現(xiàn)實問題，而放棄規(guī)模追求價值的成長空間依然是巨大的。

對賭臨期，上市可能性多大？

加速拓展業(yè)務，最終目的是為了成功上市，也是為了2023年即將臨期的對賭協(xié)議而努力。

根據(jù)萬達商業(yè)與投資者簽署的對賭協(xié)議，投資方要求萬達商業(yè)要在2023年10月31日前完成上市。如今，離最終協(xié)議時間還不到一年，萬達商業(yè)能否如愿以償，拭目以待。

值得一提的是，第一次遞交招股書中，萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構(gòu)投資人設定了對賭協(xié)議：大連萬達商業(yè)及珠海萬贏同意保證珠海萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

不過招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年，萬達商管分別取得營凈利潤20億元，12億元、11億元和35.1億元，2021年的凈利潤未及對賭協(xié)議中規(guī)定的51.9億元。

不過，萬達商管認為已經(jīng)完成了2021年的對賭。他們的解釋是，自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場收取運營管理服務費，上半年凈利潤數(shù)據(jù)參考意義并不大，因為僅下半年就實現(xiàn)凈利潤約28.5億元。

在當下資本市場不景氣的情況下，萬達商管或許只是在等待一個轉(zhuǎn)暖的窗口期。

不過，聯(lián)商高級顧問團成員老刀曾表示，一方面，萬達商管沒有真正的核心資產(chǎn)，只有抽象的管理和品牌輸出，王健林并沒有把自己核心的資產(chǎn)裝入萬達商管；另一方面，從萬達集團和萬達商管的關系隱約可以看出，萬達集團才是萬達商管背后的大BOSS，也是主要的受益人。從這兩個角度看，在這樣的模式之下，萬達商管上市的可能性不大。

總之，萬達商管未來的上市之路進程如何，需要等待最終結(jié)果的公布。