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撰文/高遠(yuǎn)

近些年，城市更新已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)話題，涌現(xiàn)出大量城市更新項(xiàng)目，隨著時(shí)間的推移，早期簽約的城市更新項(xiàng)目已經(jīng)到了展示成績的時(shí)間。

在被華潤萬象生活團(tuán)隊(duì)托管改造一年多后，原晶品購物中心Crystal Galleria于12月15日正式煥新開業(yè)，并更名為上海CP靜安，以新的身份重新回到南京路商圈。

從晶品到CP靜安

晶品購物中心坐落于上海市靜安區(qū)靜安寺商圈，其前身為歷史悠久的“靜安小亭”地塊，由香港私募地產(chǎn)基金豐泰地產(chǎn)投資集團(tuán)攜手太古地產(chǎn)共同投資，后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，豐泰地產(chǎn)拿下了該項(xiàng)目的全部股權(quán)。

在晶品購物中心開業(yè)前，其周邊500米半徑范圍內(nèi)已經(jīng)聚集了梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場、中信泰富和靜安嘉里中心等商業(yè)項(xiàng)目，因此要想在南京路上立足需要另辟蹊徑。

而晶品走的是差異化之路。在該項(xiàng)目之前，南京西路商圈內(nèi)的商業(yè)品牌都是以愛馬仕、LV以及COACH等奢侈品牌為主，目標(biāo)客群均為高端消費(fèi)者。

晶品購物中心鎖定的則是年輕一代的消費(fèi)群體，主力品牌都是UNDER ARMOUR、GUESS、H&M和ADIDAS等相對(duì)親民的品牌。并且其在B1修建了一條長約50米左右的地鐵通道，與久光百貨、芮歐百貨、嘉里中心之間形成一個(gè)互通的整體，用于引流。

由此，晶品在南京路商圈站住了腳跟，也成為靜安寺及南京西路商圈商業(yè)體量前四的成員之一。

然而隨著時(shí)間的推移，主打年輕消費(fèi)者的晶品面對(duì)新一代年輕人時(shí)也顯得不那么年輕了。于是2023年5月11日，豐泰地產(chǎn)投資與華潤萬象生活簽署了關(guān)于晶品購物中心的合作協(xié)議，華潤萬象生活獲得了近8萬平方米的管理面積。

接管晶品購物中心后，華潤萬象生活對(duì)項(xiàng)目在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商品牌層面進(jìn)行全面改造，升級(jí)后定位為“高質(zhì)年輕白領(lǐng)流量場”。

據(jù)悉，在業(yè)態(tài)優(yōu)化方面，CP靜安打破了傳統(tǒng)的主力店配比模式，將餐飲、零售和體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例調(diào)整為40%、35%、25%，以社交生活業(yè)態(tài)為主，緊扣“零壓力購買”的產(chǎn)品邏輯，延續(xù)了晶品以年輕時(shí)尚的主題和高餐飲占比吸引了大量靜安寺周邊的白領(lǐng)消費(fèi)者的策略。

在品牌方面，CP靜安累計(jì)簽約155個(gè)品牌，簽約面積超5.2萬平方米，專注于差異化定位，引入多個(gè)首次進(jìn)駐上海乃至全國的品牌及獨(dú)家概念店，包括5家全國首店、18家上海首店、48家區(qū)域首店。

同時(shí)啟動(dòng)針對(duì)外立面和室內(nèi)局部樓層（LG2/L7）的翻新改造，新增了裸眼3D大屏來吸引年輕人。

商業(yè)客在CP靜安正式開業(yè)后也是實(shí)地參觀了整個(gè)項(xiàng)目。即便是在工作日，CP靜安仍然吸引了很多年輕流量，并且在多層設(shè)有寵物友好空間也符合當(dāng)下年輕人的喜好。

不過在品牌分布方面，CP靜安將不同的業(yè)態(tài)混合在了一層，顯得有些混亂，例如在書店旁邊開KTV，IP零售挨著電腦品牌，并且醫(yī)美、按摩、健身、美甲美發(fā)等各種業(yè)態(tài)相互雜糅充斥在CP靜安的中層空間之中，且各業(yè)態(tài)不只一家門店，這種情況在多層小面積組成的購物中心中屬實(shí)少見。

據(jù)開業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，目前CP靜安的簽約面積是5.2萬平方米，而當(dāng)時(shí)華潤萬象生活是獲得8萬平方米的管理面積，因此現(xiàn)在仍還有2萬多平的空閑面積等待簽約，或許是較大的招商壓力使得華潤萬象生活不得不引入更多重復(fù)業(yè)態(tài)充入購物中心之中。至于效果如何，還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。

上海輕資產(chǎn)版圖

早在2020年的業(yè)績會(huì)上，華潤萬象生活就定下目標(biāo)，稱未來五年公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積要達(dá)到50%；商業(yè)方面則希望第三方外拓至少50個(gè)購物中心。

之后兩年，華潤萬象生活便將目標(biāo)進(jìn)度條完成一半，但在商業(yè)最繁華的上海，該公司的輕資產(chǎn)外拓動(dòng)作卻顯得較為遲緩，僅簽約2個(gè)項(xiàng)目，其中包含華潤萬象生活在上海已入市的另一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——浦江歡樂頌，即上海新田商業(yè)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目由華潤萬象生活攜手華潤資本獲取，隨后華潤資產(chǎn)與華潤萬象生活達(dá)成合作，宣布其私募項(xiàng)目新田360廣場（華僑城店）由華潤萬象生活進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出管理，這也是萬象生活上市以來首個(gè)協(xié)同華潤資產(chǎn)以基金模式市場化拓展的項(xiàng)目，并更名為“歡樂頌”。

經(jīng)過華潤萬象生活的改造， 據(jù)了解，歡樂頌今年上半年實(shí)現(xiàn)客流同比增長15%，單日客流屢創(chuàng)新高，最高同比增長89%。目前，歡樂頌全場開業(yè)率為93%，品牌數(shù)量從70家增至188家，引進(jìn)首店42家。

而到2023年，華潤萬象生活在上海的動(dòng)作迎來了一波高潮。當(dāng)時(shí)從5月11日至6月8日在28天時(shí)間里，華潤萬象生活完成了三個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的簽約。其中第一個(gè)便是晶品購物中心的改造。

隨后在5月31日，華潤萬象生活與浦東開發(fā)集團(tuán)達(dá)成合作，從上海浦東新區(qū)龍陽四街坊商業(yè)項(xiàng)目中獲得了近10萬平方米的商業(yè)體量。

6月8日，華潤萬象生活再與上海國華置業(yè)集團(tuán)簽署關(guān)于國華廣場的合作協(xié)議，再次獲得約6萬平方米的購物中心體量。

從項(xiàng)目具體情況來看，三個(gè)項(xiàng)目均位于所在版塊的核心商圈。龍陽四街坊商業(yè)項(xiàng)目位于浦東新區(qū)花木龍陽商圈，為浦東開發(fā)集團(tuán)打造的龍陽超級(jí)TOD新樞紐項(xiàng)目，總建筑面積55萬平方米。除去項(xiàng)目規(guī)劃中的甲級(jí)寫字樓，低密度總部辦公空間以及高端酒店和住宅，華潤萬象生活獲得了全部的10萬平方米的商業(yè)管理空間。

而且早在2021年，華潤萬象生活就與浦東開發(fā)集團(tuán)就浦東足球場地區(qū)核心商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)管理輸出簽約，也是同樣獲得了10萬平方米的商業(yè)管理面積。目前，華潤萬象生活與浦東開發(fā)集團(tuán)合作的兩個(gè)項(xiàng)目尚未入市。

與國華置業(yè)簽約的國華廣場項(xiàng)目就位于楊浦區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目未來將成為“五角場”商圈升級(jí)版圖的新中心。項(xiàng)目前身于2020年就已經(jīng)入市，其中包括甲級(jí)寫字樓、長租公寓、購物中心三大業(yè)態(tài)，華潤萬象生活接管的就是購物中心G-MALL部分。

在華潤萬象生活接管前，G-MALL一直處于不溫不火的狀態(tài)，并且已經(jīng)開始出現(xiàn)商戶撤離的現(xiàn)象。接管后，華潤萬象生活弱化了G-MALL的購物屬性，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)生活和社交屬性，這一策略的轉(zhuǎn)變救活了國華廣場。

據(jù)營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年五月，國華廣場商戶汰換完成40%，簽約品牌達(dá)到50家，百萬級(jí)店鋪數(shù)量比去年同期增加了150%，出租率大幅提升30%，其中A棟出租率已達(dá)90%，預(yù)計(jì)年底整體出租率將超95%。