聯(lián)商網(wǎng)消息：評(píng)估城市商業(yè)魅力的五大標(biāo)準(zhǔn)中，商業(yè)資源聚集度所占比重最高，涵蓋的商業(yè)核心指數(shù)、大品牌青睞指數(shù)以及基礎(chǔ)商業(yè)指數(shù)內(nèi)容代表著一座城市商業(yè)的發(fā)達(dá)程度及發(fā)展?jié)摿Α６虡I(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)量，一定程度上起著見(jiàn)微知著的意義。

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)根據(jù)今年4月由第一財(cái)經(jīng)評(píng)比并公布的“2018城市商業(yè)魅力榜”，統(tǒng)計(jì)了4大一線城市和15個(gè)新一線城市2018年下半年（因7月已過(guò)，故擇取8-12月時(shí)間段）計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況。

結(jié)果顯示，繼今年上半年全國(guó)開(kāi)出228個(gè)商業(yè)項(xiàng)目后，下半年將達(dá)到放量高峰，僅納入統(tǒng)計(jì)的這19個(gè)城市就將有315個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方），商業(yè)體量貢獻(xiàn)達(dá)2792.2萬(wàn)方。新增GFA商業(yè)建筑面積1773.1萬(wàn)方，平均單體建筑面積8.86萬(wàn)方。按55％得房率計(jì)算則新增GLA商業(yè)租賃面積1535.71萬(wàn)方，平均單體租賃面積4.88萬(wàn)方。

其他未納入統(tǒng)計(jì)的還有1.3萬(wàn)方的杭州潮人匯商業(yè)中心、將于9月底亮相的上海淮南南豐薈等。不過(guò)受開(kāi)發(fā)進(jìn)程及招商不確定等因素影響，數(shù)據(jù)中的315個(gè)擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目或無(wú)法實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)業(yè)，不少項(xiàng)目或延遲開(kāi)業(yè)，諸如原定于今年開(kāi)業(yè)的上海大寧久光、上海百聯(lián)崇明商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目均延期到2019年開(kāi)業(yè)。

上海、重慶分別領(lǐng)跑一線及新一線城市

一線城市和新一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費(fèi)力強(qiáng)，雖然拿地成本高，但高消費(fèi)還是讓不少開(kāi)發(fā)商愿意高價(jià)投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。

四大一線城市北京、上海、深圳、廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度及商業(yè)輻射力極強(qiáng)，重要性不言而喻，尤以經(jīng)濟(jì)中心上海最為強(qiáng)勢(shì)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)的2018年上半年全國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)情況上看，上海以18個(gè)開(kāi)業(yè)量遙遙領(lǐng)先，這種趨勢(shì)將在下半年持續(xù)。今年下半年上海將以38個(gè)開(kāi)業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑一線城市，深圳、北京和廣州開(kāi)業(yè)數(shù)量也將維持在兩位數(shù)。

新一線城市，或?yàn)橹陛犑校瑩碛行酆竦慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和龐大的中產(chǎn)階層人群以及可觀的政治資源；或?yàn)閰^(qū)域中心城市，對(duì)周邊多個(gè)省份具有輻射能力，有雄厚的教育資源、深厚的文化積淀和便利的交通；或?yàn)闁|部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市和沿海開(kāi)放城市，有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、便利的交通和獨(dú)特的城市魅力。

無(wú)論是商業(yè)資源聚集度、城市人口活躍度、城市樞紐性、生活方式多樣化還是未來(lái)的可塑性上看，15大新一線城市擁有現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛、人口發(fā)展升級(jí)、城市交通便捷等優(yōu)勢(shì)，這都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展積蓄了不少能量。因此，也激起了眾多知名開(kāi)發(fā)商的投資欲望。

撇除納入城市的數(shù)量因素，新一線城市的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)總量遠(yuǎn)超四個(gè)一線城市，且單個(gè)城市數(shù)量對(duì)比上，新一線城市的重慶以42個(gè)超過(guò)了上海。另外，除武漢、無(wú)錫、沈陽(yáng)三個(gè)城市外，其余城市今年下半年擬開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量均保持在兩位數(shù)以上。

一站式服務(wù)的大中型購(gòu)物中心是主流

因無(wú)法適應(yīng)全天候，全盤為街區(qū)的項(xiàng)目多是文旅、奧特萊斯和中小型社區(qū)項(xiàng)目為主，大型購(gòu)物中心則極少采用全盤街區(qū)的形式，仍然以大盒子的大中型家庭定位為主。今年下半年的預(yù)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，知名連鎖奧特萊斯項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，單純的街區(qū)型商業(yè)也不多，大盒子形式或大盒子+街區(qū)模式的購(gòu)物中心占比較大。

從規(guī)模上看，下半年預(yù)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，占比約40.95％；10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約24.44％；2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約21.90％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約12.71％。可見(jiàn)，5萬(wàn)方至15萬(wàn)方規(guī)模的購(gòu)物中心是主流。

究其原因，受人們生活水平和消費(fèi)習(xí)慣的改變，融合了購(gòu)物、吃喝玩樂(lè)等社交元素于一體的綜合性購(gòu)物中心越來(lái)越受歡迎，而隨著商業(yè)多元化發(fā)展，購(gòu)物中心的社交屬性日漸強(qiáng)大，一些諸如劇院、娛樂(lè)會(huì)所、電影院、動(dòng)物館等娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)進(jìn)駐，對(duì)購(gòu)物中心的體量要求越來(lái)越高。一般而言，10萬(wàn)方左右的項(xiàng)目被認(rèn)為是理想規(guī)模，既無(wú)需承擔(dān)大體量帶來(lái)的較大的成本、招商及運(yùn)營(yíng)壓力，也能基本涵蓋吃喝玩樂(lè)購(gòu)及教育、體驗(yàn)等消費(fèi)需求。

零售商、商業(yè)地產(chǎn)商、住宅開(kāi)發(fā)商三分天下

從開(kāi)發(fā)企業(yè)背景上看，近年來(lái)基本維持著傳統(tǒng)零售商、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及住宅開(kāi)發(fā)商三分天下的格局，2018年下半年亦是如此。

以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商，如綠地、萬(wàn)科、恒大、金地等集團(tuán)加大了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)力度，在開(kāi)發(fā)住宅的前提上都會(huì)帶上商業(yè)配套。不過(guò)雖然這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)類型也常有購(gòu)物中心，但仍然以社區(qū)類商業(yè)為主，如今年下半年計(jì)劃開(kāi)出9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的綠地，多數(shù)項(xiàng)目面積在5萬(wàn)方左右。

專業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商仍然是主流，今年下半年擬開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，仍然扮演者主要角色。外資或港資如凱德、新鴻基、嘉里建設(shè)等，央企如大悅城地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等，內(nèi)地民營(yíng)巨頭如萬(wàn)達(dá)、寶龍、印力、新城控股、龍湖、愛(ài)琴海商業(yè)等知名連鎖企業(yè)均有商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

同時(shí)，隨著傳統(tǒng)零售商的轉(zhuǎn)型加劇，擁有品牌資源優(yōu)勢(shì)的百貨集團(tuán)不斷投身于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)中，諸如銀泰、百聯(lián)等均有項(xiàng)目計(jì)劃在今年下半年入市。而超市集團(tuán)如永旺、步步高，家居建材集團(tuán)的月星、宜家，電器數(shù)碼企業(yè)蘇寧、華強(qiáng)等企業(yè)也在投建及運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心。

此外，受商業(yè)項(xiàng)目自身調(diào)整及控制空置率影響，部分項(xiàng)目不得不徹底關(guān)停重改，不僅有開(kāi)發(fā)商自行投資升級(jí)的項(xiàng)目，也有引入新股東新團(tuán)隊(duì)更名重開(kāi)的存量項(xiàng)目。2018年下半年這種情況同樣存在，如上海南京西路818廣場(chǎng)將調(diào)改后重開(kāi)、上海世茂廣場(chǎng)也是由百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)更名而得、北京芳圓里ID MALL的前身是美羅城、成都仁和春天國(guó)際廣場(chǎng)更名成了仁和新城、杭州中央車站廣場(chǎng)也是歡樂(lè)頌購(gòu)物中心更名新得、鄭州大樂(lè)城是由元旦百盛廣場(chǎng)改造而成等。

附：2018下半年一線及新一線城市擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

（來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）