8月30日，剛于今年7月初上市的中駿商管公布上市后首半年業(yè)績(jī)表。至6月底營(yíng)業(yè)額5.79億元，按年升63.1%。純利1.51億元，按年升91.7%。

中駿商管主席黃倫提到，因應(yīng)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境，過(guò)去一些不一定有商業(yè)業(yè)務(wù)的開發(fā)商均有拿綜合地塊，未來(lái)或有機(jī)會(huì)從這些開發(fā)商或者合作伙伴手上能拿到一些第三方的管理業(yè)務(wù)。

8月30日上午，中駿商管以主席黃倫為首，連同首席執(zhí)行官牛偉、副總裁孫強(qiáng)及副財(cái)務(wù)總監(jiān)關(guān)光祖出席線上語(yǔ)音業(yè)績(jī)會(huì)，并由黃倫先向分析師及媒體講解今年上半年的公司業(yè)績(jī)。

“中國(guó)某些地區(qū)大量開發(fā)商場(chǎng)，的確需要時(shí)間過(guò)渡，但是很多區(qū)域還是缺乏商場(chǎng)，中國(guó)人多，只要定位準(zhǔn)確，商場(chǎng)就能做，我們還是比較看好這個(gè)市場(chǎng)。”黃倫在業(yè)績(jī)會(huì)上一直強(qiáng)調(diào)管理層對(duì)前景的信心。

公司旗下中駿世界城以不同的產(chǎn)品線應(yīng)對(duì)不同城市等級(jí)，牛偉稱，并由去年開始于泉州中駿世界城引入固定租金+扣率兩者取高的合作模式，目前有34%的租戶采取固定租金+扣率模式或純扣率模式。

此模式主要針對(duì)A標(biāo)都市流行和O標(biāo)都市奧萊項(xiàng)目，希望在這個(gè)模式下可以找到更好的品牌商戶，以及更好的有經(jīng)營(yíng)能力的商戶，將營(yíng)銷額提高。達(dá)到協(xié)同效應(yīng)后，通過(guò)扣率取得比原來(lái)固租更好的收益回報(bào)；而以泉州來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)為65元，平均物管管理費(fèi)還是高于30元的，所以并不影響公司物業(yè)費(fèi)的收入和定價(jià)。

雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控環(huán)境整體收緊，令有些過(guò)去從事純住宅的開發(fā)商開始拓展商業(yè)市場(chǎng)，黃倫認(rèn)為這個(gè)情況有危亦有機(jī)。他指出，確實(shí)前段時(shí)間因?yàn)榧冏≌瑯I(yè)務(wù)的公司競(jìng)爭(zhēng)激烈，故不少公司開始考慮踏足商業(yè)地產(chǎn)管理的領(lǐng)域，但公司認(rèn)為，想做跟能做還是有差別的，因?yàn)樾袠I(yè)需要較高的專業(yè)度，如果突然間拓展該領(lǐng)域，可能需要一些時(shí)間才做到專業(yè)水平。

黃倫續(xù)指，目前亦有一些現(xiàn)象是很多公司迫不得已拿一些綜合地，但是沒有運(yùn)營(yíng)管理能力，有可能為第三方拓展提供一些標(biāo)的，這個(gè)是有機(jī)會(huì)的。

同時(shí)，目前調(diào)控措施雖多，但政府也不希望開發(fā)商都沒錢賺，有一定利潤(rùn)的情況下，大家可以參與市場(chǎng)，住宅業(yè)務(wù)維持一些利潤(rùn)，可能未來(lái)不用一定要做商業(yè)業(yè)務(wù)，對(duì)中駿商業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展還是有幫助。因?yàn)槟腹緢?jiān)定往商業(yè)購(gòu)地，一旦母公司拿了商場(chǎng)項(xiàng)目，公司就能增加業(yè)務(wù)，對(duì)于未來(lái)發(fā)展還是比較看好。

至6月底，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管建筑面積約100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約48.1%；在管項(xiàng)目數(shù)12個(gè)，同比增加6個(gè)；簽約建筑面積約490萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約102.8%。今年到12月底將有4個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，目前前期招商率達(dá)到80%，張家港項(xiàng)目達(dá)到98%，公司估計(jì)平均開業(yè)率能達(dá)到90%以上，而目標(biāo)平均開業(yè)率為95%以上。

至于公司在營(yíng)購(gòu)物中心，今年至7月份為止，整體同店銷售增長(zhǎng)超過(guò)60%以上，達(dá)到將近70%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，福建泉州南安表現(xiàn)相對(duì)比較突出；今年整體客流量同比成長(zhǎng)了37%，在租金收入方面也提升了30%左右。上半年有30%的租戶進(jìn)行了調(diào)整，公司主動(dòng)淘汰了一些經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不是太好、經(jīng)營(yíng)能力不是太強(qiáng)的商戶，并引進(jìn)了16個(gè)首店品牌，達(dá)到30%以上的首進(jìn)，整體情況很良好。

牛偉還提到，旗下商業(yè)物業(yè)的出租率今年已逐步回升，以北京主要的特色街區(qū)為例，去年受疫情影響有一些掉鋪，但目前出租率仍然達(dá)83%；而南岸達(dá)到99%；泉州則錄得93%。至今年6月底，基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的平均物業(yè)管理費(fèi)29.4元。

黃倫補(bǔ)充，今年下半年將開業(yè)的4個(gè)商場(chǎng)平均物業(yè)管理費(fèi)將高于目前水平，故相信未來(lái)平均物業(yè)管理費(fèi)還會(huì)再提升，預(yù)期未來(lái)3-5年維持快速增長(zhǎng)；尤其開業(yè)前管理服務(wù)費(fèi)用在3至5年內(nèi)仍然處于高速增長(zhǎng)水平，總體而言，未來(lái)幾年公司毛利還是會(huì)保持在高水平。

在高毛利項(xiàng)目支持下，中駿商管預(yù)期至2023年整體收入可有50-60%增長(zhǎng)，單計(jì)商業(yè)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)料可高達(dá)70-80%。

至于第三方外拓及收購(gòu)方面，孫強(qiáng)指，從收購(gòu)原則來(lái)看，公司主要考慮三方面：第一是具有互補(bǔ)性，不管是業(yè)務(wù)還是在技術(shù)上面，有相當(dāng)?shù)目剂浚坏诙⒖梢詳U(kuò)大現(xiàn)有服務(wù)種類或者物業(yè)組合的深度和廣度；第三、以已經(jīng)覆蓋地區(qū)為主，加強(qiáng)現(xiàn)有地區(qū)的厚度，包括海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)及中西部。

同時(shí)，也會(huì)加強(qiáng)第三方外拓服務(wù)，尤其在商管方面。零售行業(yè)正在高速發(fā)展，將為公司帶來(lái)大量的商機(jī)。

黃倫亦透露，有信心今年還能再拓展一些輕資產(chǎn)項(xiàng)目。并購(gòu)方面，最近有兩個(gè)項(xiàng)目洽談比較深入，一個(gè)是住宅，主要在河南的住宅物管公司，另外一個(gè)在長(zhǎng)三角，有10個(gè)左右商場(chǎng)的輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司。

他強(qiáng)調(diào)，公司未來(lái)會(huì)以考慮協(xié)同效應(yīng)為主，不純粹為了把面積擴(kuò)大，比如說(shuō)商場(chǎng)，公司現(xiàn)在在江蘇已經(jīng)有6個(gè)商場(chǎng)，如果再多做一些項(xiàng)目，可能對(duì)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，包括資源整合比較有好處。未來(lái)還會(huì)多花一些資源在上邊，多會(huì)看一些并購(gòu)的資產(chǎn)。也希望以后在每年新增的總建筑面積里面，包括商業(yè)、物業(yè)，可能有10-15%來(lái)自第三方。

黃倫最后補(bǔ)充，拓展地區(qū)仍然以長(zhǎng)三角為主，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，人口比較多，還是有很多項(xiàng)目是相對(duì)比較小的運(yùn)營(yíng)公司。除了長(zhǎng)三角以外，重點(diǎn)會(huì)先留意福建跟廣東，就是粵港澳大灣區(qū)和海西，兩個(gè)地區(qū)都是公司比較熟悉及看好的區(qū)域，故會(huì)加強(qiáng)在這兩個(gè)區(qū)域?qū)ふ也①?gòu)機(jī)會(huì)。