“龍湖在商業(yè)和長租公寓上的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不是刻意去做，而是一種自然復(fù)制。通過龍湖的輸出運(yùn)營能力，盤活市場上低效閑置的資產(chǎn)，獲取一定的增值收益。”

去年8月的中期業(yè)績會上，董事會主席吳亞軍曾談及輕資產(chǎn)擴(kuò)張的初衷。

近段時間以來，龍湖在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的 “自然復(fù)制”正在加速。上海首個商業(yè)輕資產(chǎn)項目龍湖創(chuàng)智生活落地楊浦區(qū)中環(huán)五角場商圈；龍湖杭州國芳天街正式官宣，成為龍湖在杭州的第二個輕資產(chǎn)項目；與中港置業(yè)簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這也是龍湖在成都的第二座輕資產(chǎn)項目。

這幾年間，龍湖的商業(yè)板塊進(jìn)入了快速擴(kuò)張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業(yè)數(shù)量達(dá)到10個及以上，是此前年份開業(yè)數(shù)量的2倍，2021年末龍湖開業(yè)購物中心達(dá)到了60個。

根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底，龍湖開業(yè)及儲備項目達(dá)到128個，建面達(dá)到1220萬平方米，當(dāng)前已經(jīng)儲備的8個輕資產(chǎn)項目建面占比為2%。由此來看，當(dāng)前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為龍湖商業(yè)擴(kuò)張的主要方式之一。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，其中來自獨(dú)立第三方的在管面積占比高達(dá)59.8%。而輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)將會進(jìn)一步拉高此數(shù)值。

簽約10個輕資產(chǎn)項目

早在2020年，龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場兩個項目，均以“純管理輸出”方式，不涉及“品牌輸出”。

去年3月，龍湖發(fā)布主題為“知輕重 有所為”的海報，宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式。向購物中心提供涵蓋定位和設(shè)計咨詢、招商、運(yùn)營管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

同年5月，龍湖商業(yè)簽下了華東第一個輕資產(chǎn)項目：下沙吾角商業(yè)中心，后正式更名為龍湖杭州吾角天街，該項目已于今年5月28日正式開業(yè)。9月，龍湖簽約的首個輕資產(chǎn)管理輸出項目武漢范湖里特色商業(yè)街實現(xiàn)開業(yè)。

與地產(chǎn)板塊一脈相承，龍湖的商業(yè)板塊運(yùn)營得同樣穩(wěn)健，兼顧速度與質(zhì)量，自輕資產(chǎn)戰(zhàn)略啟動一年以來，龍湖商業(yè)的簽約項目至少已達(dá)10個。

就集團(tuán)層面來看，龍湖在債務(wù)端已連續(xù)5年處于“三道紅線”的綠檔房企陣營，備受資本市場認(rèn)可。去年至今，龍湖集團(tuán)的三大國際信用評級始終穩(wěn)定，是業(yè)內(nèi)極少數(shù)未被下調(diào)評級的民營房企之一，這也保證了龍湖融資渠道的暢通。

去年年末以來，房企的融資窗口逐漸打開，龍湖成為了第一家享受這波紅利的民營房企。公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司已于2021年12月7日、8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)，票據(jù)規(guī)模為人民幣10億元，票面利率為3.70%。

今年1月13日和14日，該附屬公司又向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2022年公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為不超過28 億元。品種一為6年期債券，發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.49%；品種二為8年期債券，發(fā)行規(guī)模為8億元，票面利率為3.95%。

緊接著2月，龍湖取得50億元中期票據(jù)的注冊通知書。品種一為3+3年期，品種二為5+3年期，主體信用等級為AAA。龍湖表示，本次所募資金擬用于償還發(fā)行人本部及下屬子公司有息債務(wù)及項目建設(shè)。

在房企銷售普遍下滑的2021年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售額2900.9億元，同比上升7.2%；實現(xiàn)合同銷售面積1708.9萬平方米。

擁擠的輕資產(chǎn)賽道

行業(yè)利潤不斷收窄，加之融資受限，房企們開始從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)向重管理輸出的輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變，試圖以輕資產(chǎn)的方式推動商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。在這個陣營中，萬達(dá)算的上是一位先行者，目前成效較為明顯。另有華潤、大悅城、寶龍、保利、中駿等商業(yè)企業(yè)紛紛宣布進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域。

早在2015年，4家機(jī)構(gòu)共投資240億元，擬建設(shè)約20座萬達(dá)廣場，由萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營管理。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。2021年10月21日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺珠海萬達(dá)商管向港交所正式遞交招股書。

也是從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。截止2021年末，在萬達(dá)已開業(yè)的418個購物中心里，輕資產(chǎn)運(yùn)營項目達(dá)到113個，占比達(dá)到27%。

實際上，從2020年下半年開始，不少規(guī)模房企開始分拆商業(yè)管理板塊輕資產(chǎn)上市。目前港股市場中，以商管著稱的企業(yè)包括華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、中駿商管等。

在商業(yè)上同樣出色的新城，從2020年開始將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，實施“輕重并舉”戰(zhàn)略。此前，新城曾展開探索，2017年，新城首個輕資產(chǎn)項目諸暨永利吾悅廣場開業(yè)。

2021年中期，吾悅廣場的開業(yè)數(shù)量達(dá)到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現(xiàn)。新城方面計劃，從2021年起的未來3年里，每年爭取新獲取40個吾悅廣場項目，其中10個為輕資產(chǎn)運(yùn)營。

大悅城也給2021年定下了輕資產(chǎn)的目標(biāo)，全年計劃簽約10個項目，未來還將持續(xù)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴(kuò)張，到2024年末，該公司預(yù)計輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個項目。

當(dāng)前來看，房企在商業(yè)上仍是以重資產(chǎn)為主，從重到輕仍需時間過渡。