出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

圖片/Pexels

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，如果說用一個(gè)詞來概括，可能要用“下行”這個(gè)詞。雖然比較“喪”，也許是相對(duì)妥帖的關(guān)鍵詞之一。

國際形勢：中國GDP升級(jí)全球第二，中美摩擦增大；因?yàn)橐咔椋瑖H各經(jīng)濟(jì)體供應(yīng)鏈交往中斷；俄烏沖突，國際形勢緊張，對(duì)能源供給產(chǎn)生較大影響。

國內(nèi)形勢：大國策之下，房住不炒、雙減、教育體制改革、共同富裕、反壟斷，國內(nèi)各行各業(yè)形勢發(fā)生巨大變化。

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如何看待“下行”一詞

下行一詞，是指衡量經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)指標(biāo)都在不斷降低，比如GDP、PPI、CPI等，也就是經(jīng)濟(jì)從一個(gè)增長趨勢變成一個(gè)下降趨勢。

一、宏觀：社零總額增長勢頭受到遏止。

二、開發(fā)端：以地產(chǎn)開發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)樽≌N售和資金流，有的破產(chǎn)重組、有的委身與人，處在困窘之境。

三、消費(fèi)端：消費(fèi)收入下降、消費(fèi)預(yù)期降低、消費(fèi)萎靡。

四、威脅：進(jìn)入2022年的疫情，散點(diǎn)爆發(fā)成為新常態(tài)。

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哪些行業(yè)呈現(xiàn)下行趨勢

一、房地產(chǎn)行業(yè)

決定中國房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢的前提是城市化和城鎮(zhèn)化，目前中國整體城鎮(zhèn)化進(jìn)度達(dá)到65%，處于城鎮(zhèn)化尾期。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的東部城市，有的甚至達(dá)到70%。

城市化大規(guī)模發(fā)展的紅利時(shí)代已經(jīng)過去，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展城市和三四五線城市尚有一定發(fā)展機(jī)會(huì)，但是人口增量不足，發(fā)展較為乏力。

中國人口增長趨勢放緩，人口凈增長2021年不足50年，預(yù)計(jì)到2023年達(dá)到臨界值之后走向負(fù)增長，這對(duì)依賴人口和城市化的房地產(chǎn)行業(yè)下行埋下伏筆。

同時(shí)中國共產(chǎn)黨兩個(gè)一百年發(fā)展計(jì)劃，確定了共同富裕的國策，房住不炒、房屋回歸居住功能的方針之下，在三條紅線約束下，依賴高杠桿掙快錢的房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)勢頭戛然而止。萬科郁亮高呼房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，活下去成為當(dāng)下房地產(chǎn)不得已的選擇。

二、健身行業(yè)

全民健身熱的背后卻有不少的隱憂，2020年中國商業(yè)健身房倒閉率14.61%，辦卡容易退卡難，成為投訴率第二高的行業(yè)。

健身房隨著購物中心大規(guī)模擴(kuò)張，一個(gè)正常健身房面積2000-4000平米不等狀態(tài)，幾公里范圍就有多家競爭，處于供大于求局面，處于誰都吃不飽的狀態(tài)。

健身行業(yè)不健康的擴(kuò)張模式倒閉是必然。割韭菜，新開的健身房為了大量吸納會(huì)員，以各種優(yōu)惠返現(xiàn)、終身卡等手段吸引消費(fèi)者，收割完一茬后，新的韭菜沒有長出來，后續(xù)運(yùn)營資金沒有，因此只能倒閉。

近三年疫情影響，對(duì)下行勢頭的健身房行業(yè)更是雪上加霜。作為人流密集型的體驗(yàn)業(yè)態(tài)疫情到來，首當(dāng)其沖先閉店，對(duì)會(huì)員消費(fèi)和吸納會(huì)員的影響巨大，嚴(yán)重影響會(huì)員經(jīng)營業(yè)務(wù)，甚至導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。

三、超市行業(yè)

參與測算的55家商超行業(yè)樣本公司，2019年總營收為6191億元，總營業(yè)利潤為418億元。與2019年相比，2021年總營收下降了32%，總營業(yè)利潤下降了88%，兩者平均值為-60%。沃爾瑪2021年關(guān)店超過30家。

商場與超市行業(yè)業(yè)績以及利潤的下降，主要也是受到疫情和消費(fèi)方式改變的雙重影響。現(xiàn)在直播、電商、社區(qū)團(tuán)購等平臺(tái)都瓜分了商超的市場，而疫情則是讓這一現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

四、服裝行業(yè)

購物中心里的服裝零售行業(yè)太難了。

服裝業(yè)態(tài)在購物中心占比直線下降，從之前的50%占比，下降現(xiàn)在不足20%。

一方面服裝業(yè)態(tài)作為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，線上零售替代性較強(qiáng)，尤其是80、90后年輕一代喜歡網(wǎng)購和線上消費(fèi)；

二方面服裝類型也在發(fā)生變化，運(yùn)動(dòng)、國潮和設(shè)計(jì)師品牌受到年輕人的喜好；

三方面疫情沖擊，對(duì)于購物中心里服裝品牌承受不了高租金，不少品牌紛紛退鋪或關(guān)店。

五、教培行業(yè)

教培行業(yè)這兩年經(jīng)營壓力巨大。

一方面，因?yàn)閲医逃哒{(diào)整，雙減政策之下導(dǎo)致7000家學(xué)科教育關(guān)店。學(xué)而思、新東方兩大巨頭股指跌到骨折。

另一方面，因?yàn)橐咔橛绊懀膛鄼C(jī)構(gòu)成為關(guān)店第一戰(zhàn)線，影響面最大影響時(shí)間最長，因?yàn)橘Y金壓力倒閉的機(jī)構(gòu)不在少數(shù)。

03

下行行業(yè)的小趨勢

一、房地產(chǎn)嚴(yán)控之下的國進(jìn)民退

房地產(chǎn)行業(yè)，在國家未來需要回歸可控的狀態(tài)，房子回歸基本居住功能，而不再強(qiáng)調(diào)投資屬性。并且大規(guī)模城市化與城鎮(zhèn)化已接近尾聲，房地產(chǎn)不再放入國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在三條紅線之下，國內(nèi)民營房企都奔赴在ICU的路上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年有396家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，恒大、奧園、佳兆業(yè)等前赴后繼。從目前發(fā)展來看，“國進(jìn)民退”成為當(dāng)前趨勢。

“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象背后的因素：

1、從三道紅線指標(biāo)來看，國企央企的負(fù)債率明顯要低于民企。三道紅線指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)很低，具備繼續(xù)擴(kuò)張的條件。

2、從融資能力來看，國企央企的融資優(yōu)勢比較明顯，融資成本也比較低。

3、從土地獲得來看，國企和央企的獲得優(yōu)質(zhì)土地的能力比較強(qiáng)，獲取土地的儲(chǔ)備資金也比較充裕。

國家和中央政府也需要管控房地產(chǎn)市場，管教不聽話“壞孩子”，讓市場回歸理性、讓房子回歸居住功能，同時(shí)大力發(fā)展保障性住房也需要國企央企托底。

二、傳統(tǒng)健身下坡之下的互聯(lián)網(wǎng)健身崛起

以低門檻、不充值、24小時(shí)營業(yè)的智能健身，成為許多年輕人的選擇。在傳統(tǒng)健身房紛紛倒閉、關(guān)店形勢之下，互聯(lián)網(wǎng)健身企業(yè)卻逆勢突破，取得融資。

三、超市下行之下的會(huì)員超市崛起

在傳統(tǒng)超市大撤退的2021年，倉儲(chǔ)會(huì)員賽道成為爆發(fā)風(fēng)口。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年國內(nèi)新增會(huì)員超市超過30家。其中Costco新增1家（蘇州會(huì)員店）、山姆會(huì)員店5家、盒馬鮮生3家、麥德龍會(huì)員店18家等。在中國市場，山姆會(huì)員店已經(jīng)開出36家，預(yù)計(jì)到2022年底達(dá)到40+，麥德龍會(huì)員店數(shù)量達(dá)到20家。

四、服裝線下萎靡之下的國潮運(yùn)動(dòng)崛起

中國運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)年市場規(guī)模超過3000億，占比服裝行業(yè)的13%。

在國貨熱和疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境下，國民消費(fèi)持續(xù)增加，安踏、李寧、特步等國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌的營收都呈現(xiàn)向好趨勢。

根據(jù)特步2021年全年財(cái)報(bào)顯示，公司營收創(chuàng)下100.13億元的紀(jì)錄；根據(jù)安踏2021年全年財(cái)報(bào)顯示，營收同比增長38.9%至493.3億元，連續(xù)8年保持增長；根據(jù)361°國際2021年中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，2021年上半年361°營收31.07億元，同比增長15.7%。

五、學(xué)科教培禁令之下素質(zhì)教育興起

學(xué)科教育被禁，此消彼長，素質(zhì)教育成為另外一個(gè)風(fēng)口。隨著教育監(jiān)管的趨緊，特別是“雙減”政策的發(fā)布和落實(shí)，學(xué)科教育培訓(xùn)從“火爆”驟然降至“冷卻”。一邊是學(xué)科教育培訓(xùn)關(guān)門閉店，另一邊是被忽視多年的素質(zhì)教育開始“抬頭”。

新東方、好未來、高途等一些知名教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型素質(zhì)教育行業(yè)，聲樂、美術(shù)、體育、機(jī)器人等“興趣班”迅速升溫，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。素質(zhì)教育這塊“蛋糕”紅火起來，孩子從報(bào)“語數(shù)外”學(xué)科班轉(zhuǎn)移到“美音體”興趣班，家長們的“焦慮”，也隨之從學(xué)科教育轉(zhuǎn)至素質(zhì)教育領(lǐng)域。

結(jié)束語

沒有夕陽的行業(yè)，只有夕陽的思路。下行行業(yè)，實(shí)際的消費(fèi)需求仍然存在；不是市場需求不存在，而是需求方的對(duì)象、方式和場景等要素發(fā)生變化了，而供給仍然停留老的機(jī)制里。刻舟求劍，是難以滿足新消費(fèi)需求；此消彼長，需求總是某個(gè)地方以某種形式被滿足。下行的行業(yè)中，也能尋找到上行的機(jī)會(huì)。