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編輯/大江

萬達(dá)IPO之路，可謂是一波三折。

10月24日，據(jù)港交所披露信息，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商管”）遞交的上市申請(qǐng)材料處于失效狀態(tài)，這也是萬達(dá)商管第二次遞表失敗。

隔天，萬達(dá)商管就再接再厲提交了新材料。10月25日當(dāng)晚，萬達(dá)商管再次在港交所遞交招股書，更新了2022年上半年的經(jīng)營情況，不改在香港主板IPO上市的決心。

來源：港交所

此前，萬達(dá)商管分別于2021年10月21日、2022年4月22日遞表，第三次遞表由中信證券、摩根大通和瑞信擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

根據(jù)萬達(dá)商管最新招股書顯示，今年上半年，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入134.8億元，毛利65.95億元，溢利40.47億元。其中，委托管理模式收入100.23億元，占比74.4%，租賃運(yùn)營模式收入33.47億元，占比25.6%。

來源：珠海萬達(dá)商管招股書

從2014年12月H股上市，到2016年9月私有化退市啟動(dòng)A股IPO，再到2021年4月撤回A股IPO申請(qǐng)重返H股上市，顯然，萬達(dá)商管的上市之路，并不平坦！

盡管IPO不順，但蟄伏已久的王健林又“殺”回來了。今年4月，王健林家族以1050億元身家殺回胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜，萬達(dá)今年也是動(dòng)作頻頻，一頓“買買買”操作似要抄底市場。

已走出“至暗時(shí)刻”的萬達(dá)和王健林，能否贏下上市“關(guān)鍵時(shí)刻”？

在管建筑面積達(dá)6010萬㎡

自持285個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、輕資產(chǎn)項(xiàng)目140個(gè)

從最新招股書能發(fā)現(xiàn)萬達(dá)商管不少有趣的數(shù)據(jù)。

萬達(dá)商管是中國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。截至2022年6月30日，萬達(dá)商管管理有425個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積也由2021年底的約5900萬㎡上升到2022年6月30日的6010萬㎡。

自2015年開始往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，2019年完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“輕裝上陣”的萬達(dá)商管輕資產(chǎn)運(yùn)營效果也非常明顯。今年上半年新增的8個(gè)在管商業(yè)廣場項(xiàng)目，均為第三方項(xiàng)目。

目前，萬達(dá)集團(tuán)自持商業(yè)廣場數(shù)量為285個(gè)，獨(dú)立第三方項(xiàng)目則為140個(gè)，占比達(dá)到了32.9%，在管面積也由2021年底的1644.8萬㎡上升到2022年6月30日的1747.6萬㎡。

未來萬達(dá)商管的開業(yè)項(xiàng)目也將以輕資產(chǎn)項(xiàng)目為主，根據(jù)招股書顯示，萬達(dá)商管196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有175個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目，占比高達(dá)89.3%。

來源：珠海萬達(dá)商管招股書

萬達(dá)也透露了商業(yè)項(xiàng)目的線下流量數(shù)據(jù)。萬達(dá)廣場的年客流量達(dá)到了439220萬，年車流量達(dá)到了35100萬，會(huì)員數(shù)量為9370萬。

來源：珠海萬達(dá)商管招股書

此外，近幾年盡管受到疫情影響，萬達(dá)廣場的整體出租率也有較佳的表現(xiàn)，2019年、2020年、2021年三年的平均出租率高達(dá)98.6%。

不過，可以明顯看到，盡管近三年萬達(dá)廣場總收入和毛利率隨著規(guī)模擴(kuò)張是在上漲，但是獨(dú)立第三方項(xiàng)目的毛利率則是在逐年下降。

來源：珠海萬達(dá)商管招股書

萬達(dá)商管也明確表示是因?yàn)檫\(yùn)營模式調(diào)整的原因。自持項(xiàng)目以委托管理模式管理，自去年5月就開始對(duì)運(yùn)營管理服務(wù)收費(fèi)，而獨(dú)立第三方項(xiàng)目則采用租賃運(yùn)營模式管理，會(huì)產(chǎn)生可變租金形式的銷售成本。

2023年迎來“關(guān)鍵年”

王健林高調(diào)“買買買”為上市鋪路

去年，萬達(dá)商管結(jié)束了長達(dá)6年的A股排隊(duì)之旅，改回港股，可見萬達(dá)上市的決心。

而萬達(dá)商管這么急于上市，很大原因在于，萬達(dá)和王健林依然很缺錢。

一方面在房地產(chǎn)三道紅線的重壓下，各大以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企并不好過，甚至有不少房企已暴雷，通過分拆商管物業(yè)上市，在資本市場融資獲取更多資金來源，以分擔(dān)企業(yè)壓力。

另一方面，通過分拆物業(yè)上市也能減少物業(yè)板塊對(duì)于集團(tuán)的資金依賴，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作，融到的錢也能投資，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

此外，即將到期的債券和與投資者的對(duì)賭協(xié)議，也意味著萬達(dá)商管必須承壓上市。

2023年顯然是萬達(dá)和王健林的關(guān)鍵一年。

一是萬達(dá)有不少債券將在2023年行權(quán)或到期，據(jù)WIND數(shù)據(jù)，萬達(dá)明年將有3只公司債、3只中期票據(jù)迎來行權(quán)日，4只中期票據(jù)到期，另外，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港) 6.875% N20230723也將于明年到期。

今年7月，萬達(dá)就已于公開市場回購了本金規(guī)模3050萬美金的2023年到期的美元債。

二是大連萬達(dá)商業(yè)、珠海萬贏與投資者簽訂三年對(duì)賭協(xié)議，承諾2021年、2022年和2023年實(shí)際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將以零對(duì)價(jià)向投資者轉(zhuǎn)讓相關(guān)股份或支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

此外，萬達(dá)商管還承諾要在2023年上市，如在2023年底前未能完成上市工作，萬達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。

但王健林也不是坐以待斃的風(fēng)格，今年一改往日低調(diào)作風(fēng)，成了行業(yè)里的“白衣騎士”。

1月接手遼寧葫蘆島興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)爛尾的項(xiàng)目；2月官宣接管了忻州田森匯項(xiàng)目；3月又與鑫苑簽下戰(zhàn)略合作協(xié)議；同月還擬接盤贛州的巨億廣場。

4月1日又與建業(yè)達(dá)成合作，7億拿下建業(yè)多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)；同月又在青島拿下兩宗地塊。

此后又接盤了北京藍(lán)色港灣項(xiàng)目、五棵松卓展購物中心，7月又接手了合肥知名爛尾項(xiàng)目萬泓中心。

9月與奧克斯地產(chǎn)達(dá)成合作，接管了長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場；10月24日與海爾智家達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將整合資源優(yōu)勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。

一通“買買買”，為上市鋪路。

商業(yè)老手王健林顯然深知“雞蛋不要放在一個(gè)籃子里”的道理，萬達(dá)旗下有萬達(dá)酒店、萬達(dá)電影、萬達(dá)寶貝王等業(yè)態(tài)。今年初，萬達(dá)商管成立了“珠海萬達(dá)智碳新能源科技”，往新能源汽車行業(yè)發(fā)展；今年4月還申請(qǐng)注冊自有品牌“萬茶”。哪里有市場能賺到錢，哪里就能見到萬達(dá)的身影。

事實(shí)上，市場也在猜測，萬達(dá)還能拆分什么主體上市。

資本對(duì)物管上市態(tài)度存疑

明年萬達(dá)商管能否承壓上市？

針對(duì)萬達(dá)商管上市這件事，獨(dú)角Mall也咨詢了資本界的朋友。

其認(rèn)為，地產(chǎn)在下行周期，地產(chǎn)行業(yè)都需要資金來源，分拆物業(yè)等主體上市屬于常見做法。IPO延后可以理解，畢竟疫情已經(jīng)持續(xù)三年，現(xiàn)在財(cái)務(wù)狀況估計(jì)不是特別好，如果疫情緩和，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反彈，也說明市場已經(jīng)觸底，以后會(huì)越來越好，也就能立刻上市。

但目前的大環(huán)境顯然對(duì)上市企業(yè)帶來了巨大壓力，資本對(duì)物管上市的態(tài)度也似乎不甚看好，就在上個(gè)月，從萬科“獨(dú)立”出來的萬物云上市即破發(fā)。

2014年萬達(dá)商業(yè)在港股上市時(shí)也曾遭遇上市即破發(fā)，這也成為此后王健林決意讓萬達(dá)商業(yè)港股退市的重要導(dǎo)火索。

但對(duì)于現(xiàn)在的萬達(dá)和王健林而言，能否在明年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成功上市或許才是最重要的。