來源/全天候科技

撰文/張超

種種跡象都表明，回國(guó)后的劉強(qiáng)東開始重掌大權(quán)，而做好基層員工福利保障工作或是其挽回形象、夯實(shí)京東物流基礎(chǔ)的計(jì)劃之一。

2月9日，“京東31億元拿地”詞條登上微博熱搜，在一眾娛樂、生活詞條中獨(dú)樹一幟。

點(diǎn)進(jìn)相關(guān)內(nèi)容，討論都圍繞著京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東和拿地目的兩個(gè)話題展開，不少人猜測(cè)此舉是要為員工建福利房。

畢竟早在2016年11月，劉強(qiáng)東參觀京東宿遷呼叫中心新建的員工宿舍后，當(dāng)即霸氣喊話：“京東員工宿舍每間最多住2人，工作滿3年以上的員工每人單獨(dú)一個(gè)房間。”

這還不是劉強(qiáng)東對(duì)宿遷一地員工宿舍提出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，而是要全國(guó)京東宿舍都照做。

六年過去，京東員工數(shù)早已從12萬漲至超54萬，翻了兩番多。京東建宿舍的速度，顯然很難跟上員工持續(xù)攀升的住房需求。如果新得地塊真能用來建宿舍，將會(huì)造福不少員工。

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31億拿下“多規(guī)合一”地塊

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公示的信息，北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2月7日以31.12億元競(jìng)得北京亦莊一塊71668平方米的土地。

圖片來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

而天眼查顯示，北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京越新”）成立于2022年12月13日，并在同年12月19日核定通過了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，疑似實(shí)際控制人為JD Glory Development XII (HK) Limited。

北京越新此次競(jìng)得的地塊為：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0303街區(qū)F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、S4社會(huì)停車場(chǎng)用地、R2二類居住用地、A334托幼用地。

圖片來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

從地理位置上看，該地塊位于亦莊核心區(qū)，臨近地鐵站，正對(duì)京東集團(tuán)總部，周邊產(chǎn)業(yè)布局緊密，可以說是黃金位置；從土地價(jià)值看，這是一個(gè)不可多得的“多規(guī)合一”地塊，集商業(yè)、住宅、幼兒園等于一體。

這里特別需要關(guān)注，也是引發(fā)廣泛討論的就是，地塊中規(guī)劃了一塊二類居住用地和一塊托幼用地。

其中，二類居住用地規(guī)模達(dá)到1.99萬平方米，具體建造標(biāo)準(zhǔn)要求是：建筑高60米，地上建筑規(guī)模4.975萬平方米，綠地率超過30%。該地塊需包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站、社區(qū)綜合文化室各1處，開發(fā)企業(yè)代建后要移交相關(guān)部門。

同時(shí)，該住宅地塊需執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策，也即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平米以下住房面積所占比重需達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。指導(dǎo)售價(jià)，則在5.8萬元/平米。

90平米一直是滿足自住人士基本需求面積最小的戶型，由于功能齊全、購(gòu)買門檻較低、稅費(fèi)低、性價(jià)比高，往往最受購(gòu)房者歡迎，轉(zhuǎn)手率也最高。開發(fā)商通常在滿足家庭三房功能需求同時(shí)，都會(huì)盡可能控制面積不超過90平米。

換言之，京東拿下的地塊建設(shè)住宅，主要面向價(jià)格較為敏感、擁有長(zhǎng)期居住需求的剛需客群。

除此之外，該地塊的7%左右（5034.8平方米）將被用作托幼用地，最終建筑規(guī)模在4000平方米左右，規(guī)劃是一個(gè)擁有12班的幼兒園，建成后需移交相關(guān)主管部門。

圖片來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

這樣一塊商業(yè)價(jià)值高但用途復(fù)雜的綜合用地，自然對(duì)競(jìng)拍方建造能力提出了挑戰(zhàn)。從結(jié)果來看，該地塊從1月19日開始掛牌競(jìng)價(jià)，起始價(jià)即31.12億元，最終京東即以起拍價(jià)拿下。

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土地用途引發(fā)多方猜測(cè)

事實(shí)上，這已經(jīng)不是京東首次在北京拿地。

自“情定”亦莊以來，京東已經(jīng)陸續(xù)在此拿下多個(gè)地塊，涵蓋總部大樓、研發(fā)中心等位置，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前京東在亦莊拿地總投入已經(jīng)超100億元，這些地塊基本都是商業(yè)辦公用地。所以，此次拿下的“多規(guī)合一”地塊用途就備受關(guān)注。

一個(gè)說法是，京東可能有進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的想法，這也是每次京東拿地后市場(chǎng)都會(huì)做出的猜測(cè)。

而從過往的發(fā)展歷程看，京東拿的地也都是做辦公用途，或是物流地產(chǎn)建設(shè)；其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，主要是通過做線上銷售服務(wù)平臺(tái)的模式展開，沒有直接做地產(chǎn)開發(fā)商的跡象。

另一個(gè)說法則是，京東要建商業(yè)綜合體，為員工建宿舍。這也是所有人喜聞樂見的結(jié)果，期待能有更多“福利房”釋放出來。

畢竟劉強(qiáng)東不止一次關(guān)心員工住房問題，非常重視解決員工這部分需求。去年11月，他就在全員信中宣布，京東集團(tuán)拿出100億元人民幣，為包括全體德邦兄弟們?cè)趦?nèi)的所有集團(tuán)基層員工設(shè)立“住房保障基金”。

“我希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個(gè)快遞兄弟和客服兄弟實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。”劉強(qiáng)東說。

雖然不能確定亦莊這塊土地的居住部分最終是否會(huì)對(duì)京東員工有優(yōu)惠，但5.8萬元/平的指導(dǎo)價(jià)，已經(jīng)低于北京亦莊今年2月二手房均價(jià)（60443元/平）。

北京亦莊二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（圖片來源：安居客）

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次京東拿地，具有非常好的信號(hào)意義。

具體來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，科技類企業(yè)的拿地，本身就是科技企業(yè)擴(kuò)張、投資能力增強(qiáng)的體現(xiàn)，所以也體現(xiàn)了目前北京土地市場(chǎng)拍地方面基本面改善的內(nèi)容，也說明相關(guān)企業(yè)看好北京的土地投資市場(chǎng)。其次，科技類企業(yè)的拿地，最前期多半是圍繞職工的住房問題進(jìn)行的，通過此類拿地，實(shí)際上相當(dāng)于企業(yè)代建職工住房。

自從劉強(qiáng)東與妻子章澤天生完二胎回國(guó)后，就對(duì)京東接連展開了雷霆整頓。

先是發(fā)內(nèi)部信承諾逐步為德邦物流員工繳齊五險(xiǎn)一金，通過擴(kuò)充“員工子女救助基金”規(guī)模、建“住房保障基金”等方式完善基層員工福利，同時(shí)對(duì)副總監(jiān)以上以及相對(duì)應(yīng)的P/T序列以上全部高管人員實(shí)行10%-20%不同程度的降薪管理；

接著開內(nèi)部會(huì)痛批部分高管，稱“拿PPT和假大空詞匯忽悠自己的人就是騙子”，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)要回歸商業(yè)本質(zhì)（產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、成本和效率）；

然后毫不避諱地出現(xiàn)機(jī)場(chǎng)等公開場(chǎng)合，引發(fā)輿論關(guān)注。

種種跡象都表明，回國(guó)后的劉強(qiáng)東開始重掌大權(quán)，而做好基層員工福利保障工作或是其挽回形象、夯實(shí)京東物流基礎(chǔ)的計(jì)劃之一。