出品/樂居財經 

撰文/魏薇

珠海萬達商管的上市之路，比王健林的預期坎坷許多，三次遞表均以失效告終。近期的萬達，更是被租金、出租率造假等負面消息纏身。

但這并未打擊王健林的積極性和信心。近日，他在內部會議上承認萬達遇到了階段性的困難，并表態：萬達不會躺平更不會破產。

目前，萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調整為2023年11月30日。以此計算，珠海萬達商管需在4月30日之前四次遞表。

對于第三次遞交的招股書于4月25日失效，萬達方面表示，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯交所的上市進程，公司會盡快按香港聯交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中。

話雖如此，但隨著珠海萬達商管上市時間一再拖延，整個萬達系面臨階段性資金壓力也是事實，這從珠海萬達商管母公司大連萬達商管的財報可窺知一二。

4月28日，上交所披露了《大連萬達商業管理集團股份有限公司債券年度報告（2022年）》，2022年，大連萬達商管實現營業收入493.14億元，同比增長4.7%；歸母凈利潤123.01億元，同比下降7.46%。

期間，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。此外，期內由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

報告提到，大連萬達商管短期負債暴增的原因，主要為珠海商管投資人本息重分類所致。

僅業績貢獻而言，輕資產無疑是王健林如今所能給資本市場講出的最好的故事。只不過，珠海萬達商管上市行進緩慢，他和他的萬達，仍在等待一個不確定的未來。

珠海萬達商管撬動過半營收

2021年3月，王健林把大連萬達商管里的輕資產部分——物管和商管分拆成立珠海萬達商管，并推動其赴港上市。

也就是說，珠海萬達商管不擁有地產業務，只負責項目的建筑規劃設計、建設管理、商業規劃及招商、運營管理，重資產部分則還留在大連萬達商管當中。當時，大連萬達商管的估值已高達1800億元。

整個大連萬達商管的體系，主營業務是商業物業投資及運營管理，具體業務為投資物業租賃及物業管理業務，以及旗下酒店業務。珠海萬達商管作為輕資產部分，負責商業的運營。

2022年，大連萬達商管實現投資物業租賃及管理收入451.18億元，酒店運營收入8.59億元，其他收入32.11億元。期內整體毛利率62.3%。當中，投資物業租賃及管理為其貢獻了91.72%的營收以及66.91%的毛利率。

期末，大連萬達商管總資產5959.59億元，總負債2988.76億元，所有者權益2970.83億元。

作為萬達旗下正在推進上市的板塊，珠海萬達商管一直是市場關注的重點。

根據最新債券年度報告，珠海萬達商管由大連萬達商管持有78.83%股權。

2022年，珠海萬達商管商業運營收入271.2億元，主營業務利潤129.84億元。報告期末，總資產228.86億元，凈資產72.33億元。珠海萬達商管在大連萬達商管體系中，所占的體量似乎并不大。

據此計算，珠海萬達商管確實是大連萬達商管乃至整個萬達系的頭牌，其資產占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收。

根據此前招股書，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬達商管分別實現營收134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.80億元，凈利潤分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。

對比來看，珠海萬達商管雖然營收有所增長，但與對賭協議里的業績要求仍有距離。

就整個大連萬達商管而言，根據日前披露的業績快報，2022年，其開業55個萬達廣場，完成年計劃100%；累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

這意味著珠海萬達商管的管理規模仍在持續擴大。

壓力之下

珠海萬達商管是萬達由重到輕的關鍵一步，王健林對此給予厚望。為此，他發動朋友圈，引來22位明星投資者，投資額380億元。甚至還簽訂了對賭協議，一是承諾業績，二是保證上市時間。

但隨著第三份招股書的失效，風險正一步步逼近萬達系。

債券報告顯示，2022年，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。短期負債暴增，一方面是因為流動資金借款增加，另一方面正是因珠海商管投資人本息重分類所致。

據了解，根據萬達此前與投資者約定，珠海萬達商管若不能于2023年底成功上市，大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。

期內，由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。期末，該公司的現金及現金等價物下降至196.32億元，遠低于其短期借款和一年內到期的非流動負債。

近年來，大連萬達商管的籌資性現金流一直處在凈流出狀態。2021末，其籌資性現金流是負112.19億元，2022年末進一步擴大至-300.36億元。這表明，大連萬達商管的外部融資渠道并不通暢，其面臨的再融資壓力較大。

為了盡可能緩解因償債帶來的資金風險，萬達系開始多渠道籌資償債。今年年初，萬達重啟已經暫停的海外融資。

1月中旬，大連萬達商管發行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%。2月，大連萬達商管發行了一筆3億美元債券，票息率11%。資金用途均為現有債務再融資。

今年3月21日，大連萬達商管申請境內發債60億元。中國證監會還對其對賭事宜下發了問詢函，根據申報材料披露，近三年及最近一個報告期，發行人籌資活動產生的現金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。

為此，問詢函請萬達商管補充說明籌資活動現金流量凈額持續大額為負的原因及合理性，并評估對本次債券償付的影響等。

王健林也開始了減持套現。

4月19日，萬達電影發布公告稱，控股股東北京萬達投資有限公司（以下簡稱“萬達投資”）計劃通過集中競價方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股，占公司總股本的3%。減持原因是股東自身資金需求。而萬達投資的實際控制人王健林。

按照當日的收盤價計算，萬達投資該筆減持可套現約9.53億。而在3月，萬達投資一致行動人萬達文化已經通過大宗交易減持萬達電影4357萬股，占總股本的2%，套現5.8億。

這些頻繁的融資活動，很好地補充了大連萬達商管的資金池，但同樣導致該公司債務繼續增長。

2023年一季度，大連萬達商管的貨幣資金由2022年底的217.11億元增加到了304.67億元，短短三個月增加近90億元。由于籌資活動產生102.61億元現金凈額，持有的現金也增長至283.37億元。

但同樣，其短期借款、一年內到期的非流動負債也持續增長至68.04億元及730.37億元。