來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

期內(nèi)，供應(yīng)市場(chǎng)迎來(lái)較多新項(xiàng)目開業(yè)，數(shù)量及體量均環(huán)比上個(gè)報(bào)告期有明顯提升。城市分布上，消費(fèi)力較強(qiáng)的一二線城市貢獻(xiàn)較多項(xiàng)目，其中不少是樣本企業(yè)的項(xiàng)目。

簽約合作上，期內(nèi)上海是不少樣本企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的城市，包括華潤(rùn)置地、合生和新世界在內(nèi)的樣本企業(yè)均通過(guò)合作簽約的方式成功獲取新項(xiàng)目。

資本市場(chǎng)方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市依然不容樂(lè)觀，此外關(guān)聯(lián)企業(yè)大連萬(wàn)達(dá)商管還面臨穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，以及需要通過(guò)處置資產(chǎn)獲取資金償還美元債的困境。投資者對(duì)其未來(lái)發(fā)展缺乏信心，處境依然艱難。

樣本項(xiàng)目方面，新店引入的品牌中零售類占比較大，尤以服飾、皮具等品牌類型店鋪?zhàn)疃唷Ｖ档藐P(guān)注的是，期內(nèi)不少奢侈品牌在高端項(xiàng)目中開業(yè)了不少限時(shí)店、快閃店，借此宣傳品牌及銷售產(chǎn)品。

開業(yè)項(xiàng)目集中一二線，樣本企業(yè)貢獻(xiàn)近五成

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)共開業(yè)33個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量約200萬(wàn)平方米，環(huán)比上個(gè)報(bào)告期有數(shù)量和體量上的明顯增長(zhǎng)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這或許與部分企業(yè)為完成上半年開業(yè)計(jì)劃有關(guān)，僅6月30日就有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

城市分布上，一線城市開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比約3成，除上海僅有1個(gè)項(xiàng)目開業(yè)外，其余三個(gè)一線城市開業(yè)項(xiàng)目均超過(guò)1個(gè)。二線城市占比最大，接近5成，杭州、武漢及西安等城市均有較多項(xiàng)目貢獻(xiàn)，三線城市開業(yè)項(xiàng)目則相對(duì)較少。由此可見，目前國(guó)內(nèi)零售商業(yè)項(xiàng)目的主要供應(yīng)還是集中在一二線商業(yè)消費(fèi)力較好的城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

項(xiàng)目類型上，除購(gòu)物中心外，社區(qū)商業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的熱度上升，主要體現(xiàn)在部分重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)商有相關(guān)項(xiàng)目開業(yè)。如保利商業(yè)的杭州保利時(shí)光里、印力集團(tuán)的武漢歌笛湖印象里等，這類項(xiàng)目雖然體量較小，但大部分在3萬(wàn)平方米以下，基本能滿足附近居民的消費(fèi)需求，具備一定的區(qū)域影響力。

體量分布上面，期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目并無(wú)明顯的傾向，不同體量的項(xiàng)目數(shù)量相差不大，總體還是以10萬(wàn)平方米以下的中小體量為主。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

企業(yè)層面，大悅城、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)、印力集團(tuán)、珠海萬(wàn)達(dá)商管等樣本企業(yè)期內(nèi)均有新項(xiàng)目開業(yè)，占全國(guó)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的比例接近5成。

值得關(guān)注的是，作為輕資產(chǎn)頭部企業(yè)，珠海萬(wàn)達(dá)商管期內(nèi)的開業(yè)項(xiàng)目并不多，僅有無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和湖州長(zhǎng)興萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，開業(yè)步伐有所放緩。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然其期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目較少，但相關(guān)項(xiàng)目的儲(chǔ)備依然較為充足。據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商管最新的第四次招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，珠海萬(wàn)達(dá)商管儲(chǔ)備項(xiàng)目181個(gè)，其中163個(gè)為獨(dú)立第三方項(xiàng)目。從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備角度來(lái)看，其目前項(xiàng)目?jī)?chǔ)備能夠滿足未來(lái)幾年的開業(yè)需求。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

期內(nèi)新開業(yè)項(xiàng)目中，大悅城的廣州黃埔大悅匯和遠(yuǎn)洋商業(yè)的北京樂(lè)堤港項(xiàng)目值得關(guān)注。前者是大悅城在華南的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，此外也是大悅城全新產(chǎn)品線大悅匯品牌的全國(guó)首秀。相比大悅城系列，大悅匯的體量相對(duì)小一些，定位聚焦的區(qū)域也相對(duì)較小，為區(qū)域型商業(yè)定位的項(xiàng)目，近期開業(yè)的廣州項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展也將對(duì)該產(chǎn)品線的開發(fā)起到示范作用。

后者為遠(yuǎn)洋在北京首個(gè)獨(dú)立籌備運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，與此前和太古集團(tuán)合作運(yùn)營(yíng)的頤堤港項(xiàng)目有明顯區(qū)別。位置選擇上，不同于頤堤港選擇朝陽(yáng)商圈核心區(qū)位，樂(lè)堤港位于通州區(qū)的新興商圈，因此招商難度較大，后續(xù)運(yùn)營(yíng)也并不容易，是否能夠站穩(wěn)腳跟還需要經(jīng)受時(shí)間的檢驗(yàn)。

上海成輕資產(chǎn)簽約集中地，珠海萬(wàn)達(dá)商管危機(jī)未解

報(bào)告期內(nèi)，樣本企業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展依然活躍，以碧桂園文商旅和華潤(rùn)萬(wàn)象生活等企業(yè)最為積極。

碧桂園文商旅繼續(xù)在三四線城市獲取商業(yè)項(xiàng)目，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)其已獲取超過(guò)10個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，目前已發(fā)展5條商業(yè)產(chǎn)品線，涵蓋城市綜合體、社區(qū)商業(yè)及特色小鎮(zhèn)等不同類型，規(guī)模和項(xiàng)目類型有較大提升。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活獲取的輕資產(chǎn)項(xiàng)目近期重點(diǎn)聚焦在上海，期內(nèi)和天使集團(tuán)合作的第五座萬(wàn)象天地項(xiàng)目也位于上海，這也是其近期獲取的第三個(gè)上海項(xiàng)目。

來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場(chǎng)也在期內(nèi)完成簽約，未來(lái)該項(xiàng)目將由合生商業(yè)代運(yùn)營(yíng)管理，并將更名為“松江合生新天地”，這是合生華東首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，此前在上海運(yùn)營(yíng)有上海五角場(chǎng)合生匯。

從地理區(qū)位來(lái)看，該項(xiàng)目位于上海松江新城核心商圈，周邊大學(xué)較多，學(xué)生是主要的消費(fèi)群體之一，在此前提下保證客流穩(wěn)定性有一定的難度。此外該區(qū)域還分布著印象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，同樣將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)于合生商業(yè)而言會(huì)是不小的調(diào)整。

期內(nèi)，新世界集團(tuán)旗下K11集團(tuán)與浦發(fā)集團(tuán)簽署商業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議，雙方將依托上海浦發(fā)上城TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目，打造9萬(wàn)㎡商業(yè)空間。據(jù)悉，浦發(fā)上城TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目坐落于浦東新區(qū)“金色中環(huán)發(fā)展帶”，是該片區(qū)首個(gè)三線貫通的TOD站城一體項(xiàng)目。

可以發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)上海成為了樣本企業(yè)簽約合作的熱門選擇，相應(yīng)的輕資產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也漸趨白熱化。究其原因，與上海城市商業(yè)發(fā)展較早，項(xiàng)目水平參差不齊有關(guān)，一些經(jīng)營(yíng)狀況不佳的項(xiàng)目，寄希望于商管企業(yè)成熟的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)收能力的提升。

除購(gòu)物中心外，奧萊業(yè)態(tài)代表企業(yè)砂之船也有新項(xiàng)目的消息傳來(lái)，目前其超級(jí)奧萊項(xiàng)目已確定落戶武漢。截止2022年年底砂之船集團(tuán)在全國(guó)18個(gè)城市簽約落地20家大型超級(jí)奧萊，目前在營(yíng)項(xiàng)目16家，總投資超過(guò)200億元，總面積超過(guò)300萬(wàn)平米。

資本市場(chǎng)方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管期內(nèi)提交了第四次招股書。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，其管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米。

收入上，過(guò)去的2020年、2021年及2022年三年里，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，同比均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)，收入增加主要是在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目及在管建筑面積增加所推動(dòng)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，過(guò)去一年內(nèi)，珠海萬(wàn)達(dá)商管在收入、規(guī)模增長(zhǎng)等方面表現(xiàn)不錯(cuò)，但與此同時(shí)其業(yè)績(jī)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)賭協(xié)議等問(wèn)題仍受爭(zhēng)議，因此并不能扭轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)對(duì)其看法。此外，關(guān)聯(lián)企業(yè)大連萬(wàn)達(dá)商管還面臨機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)及資產(chǎn)處置等困境。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截至目前，已有中誠(chéng)信國(guó)際、惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在陸續(xù)調(diào)整大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的評(píng)級(jí)/評(píng)級(jí)展望。其中穆迪將大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B1”下調(diào)至“Caa1”，將萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Caa3”，維持負(fù)面展望。

此外據(jù)市場(chǎng)消息，萬(wàn)達(dá)商管告知債權(quán)人預(yù)計(jì)將盡快完成資產(chǎn)處置，計(jì)劃利用所得款項(xiàng)幫助償還7月23日到期的4億美元債券。目前來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管依然處于危機(jī)之中。

店鋪引入聚焦零售業(yè)態(tài)，奢侈品限時(shí)店熱度提升

報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目，在店鋪引入上主要涵蓋以奢侈品、服飾、珠寶等為代表的零售業(yè)態(tài)，以咖啡、簡(jiǎn)餐為代表的餐飲業(yè)態(tài)，相關(guān)的娛樂(lè)休閑類型店鋪較少。

具體占比上，部分高端項(xiàng)目在奢侈品店鋪引入上較為積極，主要以服飾、皮包等產(chǎn)品銷售為主。與此同時(shí)，部分樣本項(xiàng)目對(duì)美妝、香水這類女性經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)的業(yè)態(tài)也較為關(guān)注。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

店鋪類型上，首店類店鋪占比較大，主要以華南、西南、東北等區(qū)域首店為主，此外也不乏全國(guó)首店和城市首店。

比起運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目，新近開業(yè)項(xiàng)目在首店引入上的力度會(huì)更大。如近月開業(yè)的重慶萬(wàn)象城北區(qū)就引進(jìn)了70余家西南/重慶地區(qū)首店、旗艦店，而期內(nèi)還引入了美國(guó)網(wǎng)紅漢堡品牌SHAKE SHACK重慶首店。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，引入的奢侈品類型店鋪大部分為快閃店、限時(shí)店等短期店鋪。相比傳統(tǒng)門店，這類店鋪的優(yōu)點(diǎn)是能以更低的成本，高效覆蓋多場(chǎng)景人群，進(jìn)行品牌理念宣傳和營(yíng)銷。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官微、相關(guān)報(bào)道，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，借助這種方式對(duì)品牌文化進(jìn)行闡釋，可以給消費(fèi)者提供更為獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)，是奢侈品牌乃至其他小眾品牌常用的手法。而對(duì)購(gòu)物中心而言，這類店鋪的引入對(duì)于商場(chǎng)空間的利用，客流的吸引力提升都有一定積極作用，不失為一個(gè)雙贏的選擇。