999年產權 、高奢日常化...香港商業獨家看點!
來源/獨角mall
作者/朱公子 黑天鵝 福貴 唐一刀
前幾天和大家分享了香港商業關鍵詞上篇。(10大關鍵詞,解鎖香港商業特色(上))。
目前,在香港旅游發展局小程序上可以查詢到的,香港大大小小商場已多達99個。
在“寸土寸金”的香港,存量購物中心競爭非常激烈,各家不得不尋找自身的差異化。
如“貴氣的”海港城,奢侈品集中、體量龐大是其特色;又如新晉頂流K11 MUSEA,則是打造“藝術文化商圈”,氣質拿捏;最近關注度很高的中環街市,則是在地化、社區感……
與此同時,香港商業還有著很多“獨特性”,比如不少商業令人眼紅的999年產權、家族式經營;以及基于空間引流功能,“極致”的空間壓榨術等等!
圖說:香港K11 MUSEA過道里的店鋪,設計柱子利用起來做了展示面
香港商業關鍵詞下篇,我們將從相對微觀的細節層面,來觀察香港商業的獨特和迷人。
NO.6
999年產權,家族式經營
去香港前,搜索香港商業的資料,一刀很明顯的感受就是,香港的商業地產幾乎是被幾個大家族“拿捏”的一生。
香港,是各大家族“以此為家、世代耕耘”的商業熱土。無論是鄭裕彤家族,包玉剛家族,郭得勝家族,還是利氏家族等,都是一代一代,生生不息。
鄭裕彤家族,周大福集團及新世界發展。珠寶起家,家族傳承已至三代鄭志剛。商業地產方面,一手打造商業品牌K11,在香港的K11 MUSEA,聯動家族酒店和地產住宅,影響力和實力都是商業地產界爭相學習的項目。
包玉剛家族,九龍倉集團。地產起家,家族傳承已是三代上臺。商業地產方面,海港城是香港西九龍區面積最大的商場,也是香港商業地標性的存在。
郭得勝家族,新鴻基地產,家族傳承已至第三代。商業地產方面,新鴻基在香港的項目眾多。據不完全統計,其位于香港已有至少15個商場,包括IFC、apm、wwwtc mal等。
利氏家族,希慎興業。作為“銅鑼灣地王”,希慎興業的利家是比李嘉誠更具資歷的大佬,目前家族傳承已至第五代。商業地產方面,旗下投資物業面積450萬平方呎,其中85%在銅鑼灣利園,包含商場、酒店和住宅等。
時至今日,提到香港的商業調研,項目背后,香港商業的家族式經營,家族的歷史和傳承,都是商業運營之上繞不過去的重要研究內容。
一方面,香港地產產權使然。不同于內地,香港的土地產權理論上是終生所有,這也是各大家族早期拿到了地,就能一代一代持續經營,一輩子收租。
比如九龍倉的眾多物業,海港城、銅鑼灣時代廣場、會德豐大廈和卡佛大廈等,其地產產權都為罕見的999年。
另一方面,香港商業家族觀念深遠。香港生意做的是家族生意,企業做的是家族企業,歷經時間和外部環境的波折,依舊能夠從上至下家族延續。
總的來說,與內地不同,香港商業,從傳統到現代,經歷了一個漫長的歷程,更是經歷了各大家族幾代人的傳承和經營。
未來,香港商業能否打破這種家族主宰的局面和格局?值得持續觀察和探討~
NO.7
高奢日常化,買包像買菜…
去過香港多次的黑天鵝對這里很深刻的感受,在香港,高奢已經漸趨日常化,并且香港是一個不缺奢侈品品牌的城市。
1.高奢消費人群多、理念隨性
奢侈品對有錢人來說,就是日常消費。對有錢的香港人來說,其高奢消費理念更是如此,逛街買個包和買菜一樣隨性。
香港高消費人群多,瑞銀與瑞信聯合發布的2023年《全球財富報告》顯示,香港成人人均財富和中位數在全球均位列前三,平均每名成年人財富值是551,190美元,中位數是202,410美元。
對于國際化的香港,來購買奢侈品的客群多樣化,不僅僅是當地富豪、商務人群,還有內地來“買買買”的游客。
2.奢侈品門店數量多、氛圍成熟
一個香港,LV、GUCCI分別都有10家左右,吊打國內一線城市。
強大的本土消費能力、培養成型的時尚文化氛圍,香港一直是奢侈品牌進入中國市場的首站,也是亞洲甚至全球范圍內奢侈品牌最為集中的城市之一。
3、香港的高奢門店比內地“內斂”“低調”許多
海港城的DIOR一樓門店低矮,面積不大,包括Chanel、Gucci、Celine等很多奢侈品門店都是在通道的拐角處、暗暗的燈光,不仔細留意只會匆匆路過。
而內地的高奢門店從圍擋就引人注目,門店裝飾設計更是拉開了與普通消費者的距離。
NO.8
銀發經濟,時髦老人
老齡化在香港已經是不爭的事實,聯合國發布的《人類發展報告》顯示,香港人均預期壽命達85.5歲(女性平均89.6歲),已連續7年蟬聯全球最長壽地區榜首。
2022年,老齡人口將達到283萬,占香港全部人口的23%,換句話說就是約每4個人中,就有一個老年人。
一方面,手停口停,服務行業老齡化。
香港與內地不同,并無規定明確的退休年齡,只有官方建議65歲。有句口頭禪,叫做“手停口停”,就是說一旦手上停止了工作,家里也就吃不上飯了。
和老齡化的發達國家一樣,依然在工作的老人隨處可見,餐廳服務員、出租車司機、商場保潔等,他們和年輕人一樣早出晚歸不敢懈怠。
另一方面,時髦的老爺爺、老奶奶購買力強。
10多年前,黑天鵝小時候第一次來港,就被麥當勞里面穿著阿迪、啃著漢堡的一頭白發奶奶所震撼。
現在的香港老人,依舊是麥門信徒,嗦可樂啃雞翅,同時著裝優雅時尚,有著超強的購買力,時髦老奶奶和年輕人一起搶cos theory打折,朋克老爺爺拄著拐杖逛t.o.p。
NO.9
商業“友好”,人文關懷
“眼中有人”是香港商業服務創新的魂,殘障人士、老年人、兒童母嬰在香港購物中心逛街相比內地,會方便得多。
超市、商場內部隨處可見能供輪椅滑行的緩坡,中環街市內的路線導覽圖、電梯上刻著密密麻麻的盲文,廁所除了常見的男女廁,有無障礙洗手間。門口的電子板顯示,目前每個樓層有多少個馬桶空位,解燃眉之急。
K11 MUSEA每一層的母嬰室布局不一,與眾不同的是門口進來的轉角處有一些沙發,寶爸可以一同進來,等待媽媽哺乳的時候可以稍作休息,也可以幫忙換尿布。哺乳室的私密性強,開、關門需要手觸感應。
即使是寶爸獨自遛娃,進入母嬰室也不會尷尬,還可以完成沖奶粉喂奶、換尿布等一系列流程。
內部設施齊全度高,濕紙巾、一次性隔尿墊、潤發霜、暖奶器等一應俱全,還有熱水供應。
這些小細節平時不起眼,但真正派上用場時,作用無可比擬。
購物中心從各個緯度做到“友好”,對項目本身是一個亮點,也能夠吸引特定人群的關注,提高項目的美譽度,這是購物中心與消費者的雙向反哺。
NO.10
“極致”導流,空間功能明確
現代購物中心建設的基本原則就是聚客能力強,消費者容易到達。香港的購物中心,如何聚集人氣?如何將人流引導向各個樓層?
1.地鐵導流
香港購物中心一般都是沿地鐵建設,而地鐵又一般會設置多個出入口。
同時,借助人行廊道使地鐵入口與較高樓層相連,以達到各樓層皆為首層的目的,讓人流可以較為均衡的分布,從而提高各樓層租金收益水平。
2.停車區導流
停車場并不是只放在負一層或某一樓層,而是將停車場進行多樓層設置,不僅能夠在寸土寸金的地方創造更多停車位,還便于人流引導。
另外,的士停車區也不僅僅限于地面或地下停車場,一些購物商場會通過高架橋將的士引導到高層。
3.內部動線導流
內部動線設計的基本要求是引導人流經過每一間店鋪,使每一間店鋪都擁有足夠多的人流。
從圓方商場的導流圖可以看到,主線基本是一個圓,中間開辟出一條支線,而品牌則是分布在動線兩側,不僅能夠快速的看到視線內的品牌,而且不會出現陰陽面,造成空間的浪費。
4.頂層導流
購物中心頂樓會打造成強目的地,如K11 MUSEA空中花園,打造成寵物友好區域,同時又開辟了兒童游樂區,能夠吸引愛寵人士及家庭客群向高層聚集。
K11 MUSEA 6樓雕塑公園
又如圓方商場的頂樓打造成美食廣場,引進了多家酒吧,周邊寫字樓的上班族下班后會在此釋壓。同時,頂樓的電視大屏播放的電視節目,也會吸引一部分客流上樓。
香港很大的一個特點就是,“寸土寸金”,地小商業多,購物中心在導流層面,各個方面的空間功能必須做到“極致”利用。
目前,香港指向明確的導流已經滲透在商業各個能利用的空間,內地商業在前期進行商場設計和導流運營規劃時可以適當參考和學習。
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