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GIC攜手印力,超百億重磅投資殺進(jìn)購物中心

來源: mall先生 Darii 2024-09-06 19:28

9月6日,印力上海官宣:攜手某國(guó)際知名資本成立總規(guī)模超百億級(jí)別的投資組合計(jì)劃,進(jìn)一步共同投資上海市域內(nèi)優(yōu)質(zhì)開發(fā)及成熟商業(yè)資產(chǎn)。

印力上海官微公告

上月,我們?cè)?a target="_blank" href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzkyNjQzNjQ5NQ==&mid=2247509904&idx=1&sn=c451dd51d79130b967acf2d6b65ed00a&chksm=c235ba70f5423366ef79db51c8efa8e24e8ed825cafd364ead44858b05bcac69a4f049d29e10&scene=21#wechat_redirect" textvalue="【GIC再次下注中國(guó),這次選擇的是“老伙計(jì)”】" linktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">《GIC再次下注中國(guó),這次選擇的是“老伙計(jì)”中,先一步對(duì)上海南翔印象城MEGA的大宗交易股權(quán)變更進(jìn)行了拆解。最近,松江印象城同樣完成股權(quán)變更,GIC旗下的RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED收得項(xiàng)目公司98%的股份,成為控股股東。

由此看來,這樁公告中的某國(guó)際知名資本,正是GIC。

GIC的前世今生

GIC(Government of Singapore Investment Corp)的大名坊間多有耳聞。這個(gè)成立于1981年的公司,全稱為新加坡政府投資公司,成立之初由新加坡總理李光耀親自擔(dān)任董事會(huì)主席,投資領(lǐng)域涵蓋股票、債券、外匯、房地產(chǎn)、私募股權(quán)等,是目前新加坡最大的國(guó)際投資機(jī)構(gòu)。

雖歸新加坡政府100%所有,但兩者之間互為基金管理人和客戶的關(guān)系,投資組合則通過旗下GIC資產(chǎn)管理公司、GIC房地產(chǎn)公司、GIC特殊投資公司三個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的公司運(yùn)行。

過去,GIC商業(yè)板塊最重要的部分,是管理新加坡政府的大部分海外資產(chǎn)。但隨著近幾年對(duì)國(guó)際市場(chǎng)接觸的不斷深入,GIC的業(yè)務(wù)領(lǐng)域也隨之?dāng)U張,并在2016年前后與阿里巴巴、螞蟻集團(tuán)和美團(tuán)等國(guó)內(nèi)幾大頭部企業(yè)開展了合作。

與此同時(shí),這個(gè)一度被稱為“亞洲最大及最神秘的投資者”,在購物中心的投資方面也有著不少深耕。

秉持著“有紀(jì)律的長(zhǎng)期價(jià)值投資”(Taking a disciplined approach to long-term value investing)的投資原則,自2003年起,GIC就收購了悉尼最具標(biāo)志性的三個(gè)CBD購物中心——維多利亞女王大廈、斯特蘭德拱廊商場(chǎng)和The Galerirs百貨公司。

即使在2021年易主領(lǐng)展,但對(duì)這三大項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)近二十年的持有期,也讓GIC儲(chǔ)備了豐富的領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)。如今,包括韓國(guó)知名百貨公司D-CUBE、羅馬近郊商場(chǎng)RomaEst在內(nèi),GIC在全球范圍內(nèi)仍持有一定的購物中心資產(chǎn)。

而近年來在國(guó)內(nèi)的幾番出手,也展現(xiàn)出了GIC對(duì)于中國(guó)零售商業(yè)的興趣和關(guān)注。

2021年與香港嘉里集團(tuán)以聯(lián)合體形式競(jìng)得上海巨峰路新嘉中心項(xiàng)目(商業(yè)面積36萬平米),2023年收購華潤(rùn)北京萬象城(規(guī)劃建筑建面積27.55萬平米)項(xiàng)目公司70%股份,更是作為華潤(rùn)萬象生活的基石投資人,將合作從項(xiàng)目層面延展到了和商管團(tuán)隊(duì)的深度綁定。

從中不難看出GIC在投資標(biāo)的選擇方面的標(biāo)準(zhǔn):

一線城市、超大體量、專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

超百億計(jì)劃的一些推測(cè)

和通常你進(jìn)我出的股權(quán)變更不同,此次合作更像是一次GIC的加注。畢竟,上海南翔印象城MEGA與松江印象城,本身便是GIC與印力以50:50的股權(quán)比例聯(lián)手開發(fā)的。

關(guān)于合作的細(xì)節(jié),印力上海的公告中并沒有披露。但結(jié)合過往的數(shù)據(jù),我們?nèi)匀豢梢匀プ鲆恍┱雇屯茰y(cè):

首先在交易金額方面,根據(jù)此前上市公司披露的數(shù)據(jù),2023年上半年,上海南翔印象城營(yíng)業(yè)收入達(dá)1.93億元,上海松江印象城為9,619萬元。按常規(guī)的NOI margin和資本化率估算,這兩個(gè)項(xiàng)目的整體估值就超過100億元。

而在交易標(biāo)的方面,印力上海的公告里提到了“進(jìn)一步共同投資上海市域內(nèi)優(yōu)質(zhì)開發(fā)及成熟商業(yè)資產(chǎn)”。或許暗示了雙方進(jìn)一步合作的可能性。

畢竟包括與松江印象城一街之隔,正在建設(shè)過程中的松江印象城二期在內(nèi),印力上海還儲(chǔ)備了多個(gè)在建/在途項(xiàng)目。

在交易后的運(yùn)營(yíng)權(quán)屬方面,和南翔一樣,印力團(tuán)隊(duì)保留了松江印象城2%的股權(quán),加上公告中所使用的“攜手”兩字,我想應(yīng)該大概率會(huì)維持“印象城”名稱,并繼續(xù)由印力上海的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。


交易背后對(duì)雙方的意義

一場(chǎng)長(zhǎng)期的合作,一定會(huì)建立在一個(gè)雙贏的目標(biāo)之上的。我也想聊聊這次交易背后,雙方的動(dòng)機(jī)和訴求。

GIC為什么會(huì)選擇加注?

從資產(chǎn)本身的屬性來看,2021年開業(yè)的松江印象城,通過CGV雙層旗艦影城、BOSIDENG KIDS 波司登兒童上海首店等市場(chǎng)頭部品牌的引入,以及標(biāo)志性的超大寶可夢(mèng)雕塑,小黃人及寶可夢(mèng)等熱門IP展、《時(shí)光代理人》快閃店、CUEA電競(jìng)聯(lián)賽等多元主題活動(dòng)的開展,收獲了周邊年輕客群的喜愛,去年客流量達(dá)到了1,120萬人次。

未來項(xiàng)目二期建成投運(yùn)后,松江印象城將以達(dá)40.5萬平米的面積,超越南翔印象城MEGA,成為上海最大的純購物中心商業(yè)體。

一線城市:上海

超大體量:松江40.5萬平米、南翔34萬平米

專業(yè)團(tuán)隊(duì):合作多年的印力上海

毫無疑問,它們確實(shí)是符合GIC投資策略的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

松江印象城時(shí)光代理人快閃店

而對(duì)于印力來說,這次超百億級(jí)別的攜手,除了可觀的資金流入外,對(duì)整個(gè)公司也有著更全面厚實(shí)的正向推動(dòng)力。

比如得到頂級(jí)資本青睞本身,就是對(duì)公司治理和運(yùn)營(yíng)能力的重磅加持。從過往印力的一系列長(zhǎng)期合作伙伴來看,均為國(guó)際國(guó)內(nèi)最頭部的投資機(jī)構(gòu)。而此次GIC以加注的形式再投資,也可以成為印力在資本市場(chǎng)上講故事的重要案例。

資本方

合作項(xiàng)目

平安不動(dòng)產(chǎn)

深圳新城市廣場(chǎng)

中信資本

長(zhǎng)沙中心印象城

中金基金

杭州西溪印象城

GIC

上海南翔印象城MEGA

上海松江印象城

同時(shí),此次合作也進(jìn)一步拓寬了印力與資本方的合作形式——繼單項(xiàng)目合作、與平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)包合作、杭州西溪印象城的公募REIT等形式后,印力新開辟了投資平臺(tái)的合作模式,讓它能在項(xiàng)目不同階段,更有針對(duì)性地運(yùn)用不同結(jié)構(gòu)、不同層級(jí)的資本工具。

當(dāng)然還有一種可能性,未充分披露的資金當(dāng)量與項(xiàng)目清單,會(huì)不會(huì)意味著除了上述兩個(gè)項(xiàng)目,還有更多加速擴(kuò)張的想象空間?

要知道,近年來印力上海絕對(duì)堪稱上海市場(chǎng)上最為活躍的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司之一。

在輕資產(chǎn)輸出方面,印力的合作業(yè)主名單已跨圈擴(kuò)張至富士康、漕河涇、寶武、西岸、浦房等,涵蓋科技、地產(chǎn)、制造業(yè)的多元主體。

同時(shí),項(xiàng)目類型也正變得愈發(fā)豐富。從以“MEGA”系列為代表的盒子型商業(yè),到以龍華會(huì)為代表的街區(qū)式項(xiàng)目,印力進(jìn)而以漕河涇代表的園區(qū)商業(yè)、三林代表的社區(qū)商業(yè)、寶樂匯代表的存量舊改等項(xiàng)目的操盤打造,逐步擴(kuò)大旗下矩陣類型。籌備中預(yù)計(jì)最快明年亮相的前灣印象城MEGA和森蘭印象城也將為市場(chǎng)帶來更多驚喜。

當(dāng)然,對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說,國(guó)際資本加注中國(guó)零售市場(chǎng),我想也是給從業(yè)者的一注強(qiáng)心劑。

以長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,地產(chǎn)的下半場(chǎng),無論是資產(chǎn)交易、公募基金,還是聯(lián)手合作,商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與資本的聯(lián)動(dòng)都將更加緊密。

印力的多樣嘗試,也為國(guó)內(nèi)企業(yè)打了個(gè)樣——深耕經(jīng)營(yíng),同時(shí)加速擁抱資本,是日常經(jīng)營(yíng)之外新增的挑戰(zhàn),但也是穿越周期、和走向長(zhǎng)期的機(jī)遇。

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