昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度之快、擴張區(qū)域之廣、體量之大、營銷手段之多令人眼花繚亂。短短幾年，從單區(qū)域散兵游勇式商業(yè)突變?yōu)槎鄥^(qū)域超級航母戰(zhàn)斗群商業(yè)。這種大規(guī)模、高速度發(fā)展的表相背后，隱藏著一系列偏離商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的隱患。

　　限購令使商業(yè)地產(chǎn)火上加油

　　城中村改造是目前及未來相當(dāng)長時間昆明土地供應(yīng)的主要方式，拆遷難、周期長、政策嚴、變幻快、算不清、融資難是城中村改造的一道難關(guān)。土地價格呈剛性上漲態(tài)勢，高企的土地成本、融資成本再加上火上加油的限購令，嚴重擠壓了商品住宅開發(fā)的利潤空間和市場份額，商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)企業(yè)無奈和唯一的選擇。于是乎，明知征途有艱險，越是艱險越向前。幾十萬平米甚至上百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般在昆明四面八方突然崛起，昆明人均1.6平米的商業(yè)面積讓深圳、香港等商業(yè)發(fā)達城市瞠目結(jié)舌。

　　沒有商業(yè)運作實力的大膽冒進

　　筆者經(jīng)常參加一些商業(yè)地產(chǎn)項目的專業(yè)論證研討會，發(fā)現(xiàn)一個非常有意思的現(xiàn)象。不少開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)的公司，既不愿讀千卷書，更不愿行萬里路，也沒有商業(yè)運作的實力，但他們相信秀才不出門方知天下事，更堅信所謂的優(yōu)秀開發(fā)組合，認為只要把國內(nèi)外好的規(guī)劃公司、設(shè)計公司、商業(yè)顧問公司、銷售代理公司、廣告公司、建筑公司、商業(yè)管理公司等組合起來就可以做好商業(yè)地產(chǎn)。事實上，如果一個企業(yè)沒有自己的專業(yè)團隊，合作方能盡到80%的努力就是道德和專業(yè)的最高界限了。其結(jié)果是，外行開發(fā)商在和專業(yè)公司的溝通對接中，要么點頭全盤接受，要么搖頭全盤否定，要么才點頭又馬上搖頭，猶豫不決、反復(fù)無常。經(jīng)常出現(xiàn)花一萬塊錢一個月也定不下來，用一億元一分鐘就被迫做出決定。

　　輕戰(zhàn)略研究，忽視細節(jié)推導(dǎo)

　　目前昆明不少城中村改造的商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是城市綜合體，許多開發(fā)商并不進行戰(zhàn)略研究，更多的是圍繞規(guī)劃政策快速進入設(shè)計、定價、銷售、招商等戰(zhàn)術(shù)層面。

　　事實上，戰(zhàn)略定位更為重要，特別是開發(fā)模式的選擇尤為突出。被稱為商業(yè)地產(chǎn)鼻祖的大連萬達在這些方面教訓(xùn)頗深。如早期開發(fā)的長春萬達購物廣場，大連萬達把占商業(yè)總面積85%的部分通過訂單商業(yè)模式引入沃爾瑪等主力店進駐經(jīng)營，把占商業(yè)總面積15%的部分采用單店高價銷售模式全部賣出。結(jié)果實現(xiàn)了“雙贏”——開發(fā)商用少量自有資金完成大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)，賺錢走人；大商家以低廉的價格進入市場占據(jù)黃金旺地；而散鋪在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了“燈下黑”的現(xiàn)象，生意慘淡，難以為繼。中小投資者成了被吞食的羔羊，一怒之下對大連萬達提起了商業(yè)廣告欺詐訴訟。大連萬達接受教訓(xùn)，在今后的商業(yè)地產(chǎn)中采用了全出租模式，如濟南萬達購物廣場，同時注意大、中、小商家的結(jié)合，最終實現(xiàn)了消費者、商家、中小投資者、開發(fā)商的多贏。

　　增值空間被嚴重透支

　　縱觀目前的商業(yè)地產(chǎn)項目，異口同聲地被冠以“保值、增值、一鋪養(yǎng)三代”等口號，似乎昆明的商業(yè)地產(chǎn)滿城盡帶黃金甲。據(jù)昆明至祥研究中心的數(shù)據(jù)表明，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的平均單價約32321元/平米，月租金為206元/平米。按此計算投資回收期限是13年；假設(shè)首付50%，貸款50%，月供196元，租金凈收益10元；年投資回報率為0.37%，自有資金投資回報率為0.74%。有些商業(yè)地產(chǎn)個案的投資價值更加觸目驚心。如某著名城市綜合體，一樓臨街商鋪均價約6萬元/平米，目前租金水平200元/平米左右。按此推算，投資回收期為25年；按首付50%，貸款50%計算，月供363.9元，租金凈收益為-163.9元；年投資回報率為-3.2%，自有資金年投資回報為-6.5%。即便商鋪的年租金增長率為5%，增值率為10%，從整體來看，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，其投資價值已沒有任何吸引力，有的商業(yè)地產(chǎn)項目甚至有“一鋪坑三代”的嫌疑。
　　（都市時報）