銅鑼灣新年勁舞 商業地產中國潮 來源： 聯商網 2005-01-26 20:43 陳智印象：沉醉、激越的商業地產硬漢 中國香港、廈門、濟南、煙臺、呼和浩特、東莞、深圳、北京…… 2005年1月下旬，陳智幾乎把中國地圖丈量了個遍。 1月23日凌晨1：06，陳智先生給我們發來短信說，今天內蒙古呼和浩特銅鑼灣廣場開業了！事實上，內蒙古呼和浩特開業距離湖南株洲、東莞銅鑼灣成功開業竟然前后不到10天！22日，深圳銅鑼灣集團在內蒙古自治區的首個MALL巨作—— “呼和浩特銅鑼灣廣場”開幕。加上本月15日和本月21日開業的株洲銅鑼灣廣場、銅鑼灣百貨華南MALL旗艦店，銅鑼灣集團一月就開設三家分店。 2005年，陳智正在繼續建造屬于中國人夢想的“銅鑼灣帝國”。 陳智是誰？ “吳川其實在中國地圖上很容易找，找到中國大陸的最南端雷州半島就到了。”陳智是廣東湛江吳川人。 與陳智就商業地產這個話題討論已有多次。印象比較深的幾次有，一是在中國住博會商業地產論壇上。那天，眉清目秀的陳智就坐在靠西南方向角落里，眉宇間有一種英氣逼人的力量，全然不像大腹便便的巨頭“大多數”。那天我給他扔了兩個字“亂世”。第二次在深圳華強北圣延苑酒店咖啡廳，他劈頭就說：“你上次說的商業地產亂世，我很有感覺，我已在給一個朋友書中作的‘跋’中借用到了。”第三次便是在12月12日，即中國零售業向國外開放的第二天。那天在我們深圳海景酒店談到了零售業開放后中國商業地產的前景，他那天心情格外激動，他說銅鑼灣之所以要發布“1211宣言”就是立志要為中國人爭口氣，將MALL新商業模式及MALL新商業理念在中華大地上生根發芽，為樹立中國民族商業品牌發一份子光和熱，盡一份力。 對陳智描述的標準語式是，這是中國SHOPPINGMALL的始創者。但這是一個對商業地產亂世癡迷的漢子，似乎更為親切恰當。盡管忙碌得如同一列呼嘯而過的列車，但是陳智任何時候都有一種特別的激情，他的聲音沉靜而有力量。他富有磁性的男中音總以一種不可阻擋泄露了，他對勝利的渴望，對成功的執著。 陳智是一個生逢其時的人物。 在把玩中國商業地產的大道上，目前尚難找出一個像萬科這樣的大企業，一個在商業地產真正能夠一錘定音的人物更是還在路上。 自去年起，隨著中國MALL風潮一浪涌過一浪，在中國房地產江湖上，人們驚奇地發現，原本玩商業的陳智竟然是不折不折的地產大腕。與中國房地產大腕“平起平座”的陳智，因其種屬不同，甚至在其中還有些許“鶴立雞群”之感。關乎這一點，陳智顯得頗為在意。 叛逆和一定要干出一番大事業，在這個雷州半島吳川男人身上和諧一體。 很多人評價陳智說，“他的腦袋里不曉得還有什么新花樣”。陳智像很多廣東商界巨子一樣內斂、堅忍，但他身上卻飽滿的激情卻不是很多廣東商界巨子身上所有的。 堅韌不拔是陳智的底色，在他認定的領域里，他狂熱而超乎尋常的堅毅。談到他的中國SHOPPING MALL理想時，陳智的信心像裝了鐵皮，這種品質，使得他成為強有力的競爭者。 他認為接下來，中國商業地產會是一場專業化賽跑，他甚至認為，即使外國人來中國玩，都不一定是他們的對手。他把銅鑼灣放在中國商業地產史上，他認定銅鑼灣一定會在歷史長河中留下一席之地。 2004胡潤零售富豪榜11號席位為陳智霸占著。可以說，陳智是鉆了歷史的一個美麗的空檔，在中國商業地產正逢“亂世”之中款款走來的。他操著你有時聽不懂的方言，他勤勞、他儒雅，他強悍。像很多企業家，陳智也是癡狂的，他癡狂使得CMALL銅鑼灣紅旗遍插中國，同時，他義無反顧地推動中國商業地產產業形成，他在沒有商業地產老大的時候已經拱出一塊陸地，而且寫著大寫的中國兩字。 陳智，一個讓人著迷的“可怕”的商業地產強勁對手！ 陳智：中國摩爾之父 中國商業地產仍處“亂世” 搜房全球機構聶世威：這十多天里間里，南到中國香港、廈門，北到內蒙古呼和浩特，你幾乎走遍了整個中國，您現在什么心情？ 陳智：很激動，對于中國商業地產，對中國我都有太多的心里話想說。 搜房全球機構聶世威：這一次到清華大學參加年會，銅鑼灣都顯示出自己在中國商業地產建設上的良苦用心，為什么？ 陳智：我們希望這一次年會也能關注到商業地產建設，特別是關注到中國MALL的建設問題。我們是中國人自己造中國特色的MALL。我們希望能真正為中國人提供一次推動中國Shopping Mall運營專業化的交流會。 這一次年會將有很多政府官員、金融界、地產大領軍人物都參加的年會，代表了行業較高水平。他們對中國商業地產的發展有自己的主見，與他們交流，有益于我們繼續探索商業地產的運營。 搜房全球機構聶世威：銅鑼灣還在繼續開店并在本月成功開了株洲、東莞、呼和浩特3個項目，但如今中國商業地產仍處在一個“亂世”之中。 陳智：我非常同意你說的“亂世”這個觀點，我非常有同感！ 這個觀點形象地概括了目前中國商業地產的現狀。但“亂世”狀態也正好說明，中國商業地產是有生命力有強大的市場基礎的，不然的話要亂也亂不起來。現在光是一個SHOPPINGMALL詞的出現頻率要有多高就有多高，這個概念和理論傳播到中國的時候，大家卻來不及作專業分析，沒有作充分準備就踴躍進入這個行業，地產商、管理商、供應商一哄而上，大家以為這個產業一進入就是收獲的產業，大家現在看上去熱情高漲。這些現象其實都反映了中國商業地產產業在形成過程中正在經歷的亂世狀態。 搜房全球機構聶世威：人們都稱你是中國SHOPPINGMALL的始作傭者，大家信服嗎？ 陳智：以前大家還為著這個名頭還在爭。在一次會議上，我反問大家，如果不是銅鑼灣首先提出MALL你說是誰？你再找另一個中國最早的MALL出來看看。后來，大家都知道了我們是中國首家SHOPPINGMALL。 新店開幕 SHOPPINGMALL里的江湖規矩 搜房全球機構聶世威：很多人說，你是中國商業地產的領軍人物之一，但站在你旁邊大部分是地產商，你舒服嗎？ 陳智：地產商是資本方，他們的資本勢力要比我大，但這并不妨礙我要有也一定要有話語權。說句老實話，如果不是我們在中國啟蒙了MALL市場和激活市民對MALL的巨大需求，使原來的商業物業已不能滿足MALL對硬件的需要，我看現在很多地產商可能還沒有事情做。 搜房全球機構聶世威：地產商一般實力較大，你們必須在他們的地上做事情，規矩到底是由誰定？ 陳智：大家一起來定，但我們會有自己的主見。我會告訴他們，MALL的出現要求商業地產必需達到一定的要求才能符合“MALL”的規劃狀況，比如連鎖經營的銅鑼灣廣場的首層層高至少達到5.8米以上，同時要求有共享空間、景點，并要求獨立一棟或度身定做，如果可能，層高盡量不超過三層。如果他們不能這樣做，我們就不可能合作。 搜房全球機構聶世威：如果你和地產大佬坐在一起，就像這次在清華大學開的中國房地產發展年會，你覺得誰會主動些？兩者遵從一種什么樣的江湖規矩？ 陳智：有時我們主動，有時他們主動，少了誰都不行，大家會慢慢發現，現在他們越來越在乎我們了。 搜房全球機構聶世威：為什么？ 陳智：他們中很多人吃過虧。 搜房全球機構聶世威：在商業地產中大連萬達模式，現在大家談論得較多，想聽聽你的觀點。 陳智：他們做了一級地產商拿地做開發的事，也涉足到二級商業經營和三級商業管理，甚至還要商業品牌。做好一個一級地產商已已經很不容易了，問題是他還要招商，還要經營，還要管理，他們企圖把這個產業鏈條的上中下游的食物全部放到自己口袋里，這可能嗎？他們真的有這樣的綜合能力嗎？他們目前所遇到的問題恰恰反映了中國商業地產的浮躁、不理性，但對王健林這個人我是很佩服的，他對中國商業地產發展作出了很大的貢獻。 在這方面，我很佩服萬科王石，王石果斷地賣掉萬佳百貨是非常有遠見的戰略決策。萬科現在之所以成為中國房地產的領跑者是因為他專注于住宅開發。反過來，如果萬佳百貨現在還在萬科身上，對于萬科來說一定是一個包袱。 商業地產變革者 搜房全球機構聶世威：今年以來，從你們入北京、搶華南、東北、華中市場可以看出，你們擴張步伐明顯加速，有人認為陳智是在一個特殊的時期搶商業地產的話語權，你怎么看待這種說法。 陳智：這只是順帶的結果，不是我專門的目的。 搜房全球機構聶世威：除了始作傭者之外，你還常稱自己是中國SHOPPINGMALL維新者，維新的結果是意味著可能會失敗，你想到過失敗嗎？ 陳智：每一個創造行為其實都是一個愚蠢行為的突然終止，對于企業家來說，一個重要責任是如何將創意轉化為產業，這是變革者的本色。我對順應基本規律狂熱，我從來沒有想到過要去追求失敗。銅鑼灣集團上上下下都明白一個簡單有力的道理，就是專注于MALL事業，對制定中國SHOPPINGMALL 行業標準興趣盎然，并對成為中國造MALL的工廠心存感激并不斷地創新、超越。 搜房全球機構聶世威：你們曾經也有過失敗，比如深圳寶安品牌輸出店，為什么會失敗？ 陳智：原因主要在于我們的合作伙伴在合作幾個月后還未開業，試圖擺脫我們的管理，他們自己經營，但他們的經營管理能力和資金實力的欠缺。這個事件給我們和合作伙伴都是一個很好的警示。 搜房全球機構聶世威：中國現在很多MALL一出生便夭折了，有的MALL還沒出世便胎死腹中，還有的一波三折，對自己的前途表示擔憂，你認為主要原因是什么？ 陳智：主要的原因便是發展商對銷售出去的商鋪沒有后期經營。對于商業地產商而言，建設物業、自己招商、經營管理，勢必需要雄厚的資金實力，發展商需要迅速的回籠資金，而出售則是一條最快的捷徑，若出售之后的商鋪沒有MALL的招商力度與管理模式，商鋪租不出去自然不足為怪。我們的商業資本不是一朝一夕積累起來的。 搜房全球機構聶世威：現在國外基金經理對于中國房地產金融市場也是虎視眈眈，隨著大量外資的涌入以及外資國民待遇的落實，國際力量必將對中國商業地產干預力量必然增強，你認為你斗得過他們嗎？ 陳智：中國市場是一個特殊的市場，而商業地產仍然帶來相當大的地域性，我相信，我們在思考中國國情MALL的個性化、本土化等專業思考時間并不比他們短，我也相信我們中國人一定比外國人熟悉中國人需要什么。我們要相信中國人自己的實力。 搜房全球機構聶世威：你現在想得最多的是什么？ 陳智：壓力和責任。經過兩年多的考證，我現在感觸很深的一點是，覺得我們這個行業其實要有更大的耐心，要有更專業化的準備，要做長跑。同時，我認為，商業地產要承擔更大的社會責任。大家不能以一種單純追求利潤的心態來看待這個產業。
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