聯(lián)商網(wǎng)消息：如今，百貨和大賣場日漸式微，購物中心趨于飽和，社區(qū)商業(yè)逐漸成為城市商業(yè)的基礎(chǔ)。隨著，盒馬鮮生、超級物種等一批新零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，最后三公里的社區(qū)商圈成為線下零售爭奪的最后一塊蛋糕。

社區(qū)商業(yè)成為最具基層創(chuàng)新活力、最能引領(lǐng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代零售變革的商業(yè)地產(chǎn)新戰(zhàn)場。目前，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有哪些最新的裂變趨勢？如何引領(lǐng)新一輪的新零售商業(yè)變革？社區(qū)商業(yè)與新零售如何共融共生？

6月8日下午，由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、北皆商管共同舉辦的“2018首屆中國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇暨新零售與社區(qū)商業(yè)共融沙龍”在上海華東師范大學(xué)大禮堂隆重舉行。本次會議邀請了中國社區(qū)商業(yè)工作委員會、上海市商委、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的著名專家學(xué)者、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商高管、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營商高層及行業(yè)服務(wù)商、從業(yè)者、科研院校等齊聚一堂，共同探討中國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展與融合變革之道。

以下為浙江國大集團(tuán)商管公司常務(wù)副總裁俞雷演講內(nèi)容（有刪減）：

現(xiàn)在大家都在講：社區(qū)商業(yè)是商業(yè)的未來。大家覺得原來的大型百貨和購物中心越來越難做，而社區(qū)商業(yè)目前還有很多機(jī)會。也在說：社區(qū)商業(yè)是風(fēng)口上的豬。

目前在做社區(qū)商業(yè)的有很多，比如：萬科·萬科里、綠地·繽紛城、綠地·468熙街、龍湖·星悅薈、金科·美鄰街、金科·美鄰匯、保利·若比鄰、中糧·悅街、印力·印象里、印力·印象匯、世茂·52+Mini Mall、招商蛇口·花園城、綠景·佐阾、星河商置·星河COCO Garden，等等。一大批的項(xiàng)目正在涌現(xiàn)，在這種情況下，我們是不是已經(jīng)有大的風(fēng)口來了？我們都是可以起飛的豬呢？應(yīng)該說現(xiàn)在還不是什么豬都能飛起來的，起碼我們要先健健身，修煉好內(nèi)功，準(zhǔn)備點(diǎn)翅膀什么的道具，才能迎接真正風(fēng)口的到來。

我認(rèn)為：現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)是黎明前的曙光。

1、資本模型初級使得進(jìn)入玩家的散、小。

目前在做的社區(qū)商業(yè)主要類型有：社區(qū)購物中心；另外一類就是商業(yè)街區(qū)。無論是哪種，基本都是需要大資金支持的，目前很多人在做輕資產(chǎn)，但從整個行業(yè)看，總需要有人持有重資產(chǎn)的。小型區(qū)域性購物中心，目前成功案例很多，一個是有路徑依賴。原來都做大型百貨和購物中心的，做這種項(xiàng)目駕輕就熟。從目前商業(yè)街才是社區(qū)商業(yè)的主要構(gòu)成，占80％以上。為什么大部分都是商業(yè)街呢？地產(chǎn)開發(fā)完以后，土地這么貴買的，資金成本那么高，需要盡快回籠資金，商鋪趕快賣掉，怎么樣的最好賣？所以就搞商業(yè)街。持有經(jīng)營的回報周期長，根本比不上賣房來的實(shí)惠，但這個模式?jīng)Q定進(jìn)入的玩家都是小玩家，產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致整個管理混亂。這是目前的現(xiàn)狀。

2、供應(yīng)的短期快速擴(kuò)張和人口導(dǎo)入的緩慢使得消費(fèi)不足。

現(xiàn)在有很多人想投資社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，但還存在很多問題，比如未來科技城，目前在建和開業(yè)的購物中心項(xiàng)目有：海港城、親橙里、EFC、萬達(dá)，而周邊的社區(qū)商業(yè)還有N個，整個商業(yè)的供應(yīng)量超過50萬平米。幾個購物中心基本都是只有1公里的距離。在這種大型商業(yè)體近距離的壓迫下，人口的入住又沒這么快，社區(qū)商業(yè)的空間被擠壓。

3、成本高企使得招商困難

同樣的未來科技城的買房子要搶，目前還有三個社區(qū)商業(yè)的樓盤在賣，基本都賣5萬均價，號稱能做重餐飲的黃金商鋪。按照這個售價，按照6％回報計(jì)算，每天租金8.2元，交稅以后需要做到日均10元的租金，才能達(dá)到合理的回報，做到這個價格還是需要很長時間的。所以說成本高企，10塊錢在新區(qū)，日均10塊，不算裝修，空置，這個招商是很難的。如果都是50平米的小商鋪還好做。

4、退出的資本通道障礙。目前是多階段征稅，買的時候要交稅，持有運(yùn)營的時候要交稅，賣的時候還要交稅，這個投資就不劃算，很難退出。

5、但我們還是有“曙光”的。

在今年4月份的博鰲論壇上，易剛講到：從政策上我們也在考慮如何更有效的能夠使REITs資產(chǎn)證券化這個市場能夠發(fā)展起來。 2018年4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。那么，這些消息的慢慢落實(shí)會給我們帶來大的風(fēng)口。按照易剛的表述，中國REITs的障礙，是基礎(chǔ)資產(chǎn)不是很好，是持有經(jīng)營的物業(yè)經(jīng)營問題。做REITs的資產(chǎn)要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這個基礎(chǔ)資產(chǎn)的完善不可能短期內(nèi)解決，我們需要提前準(zhǔn)備布局。為真正的REITs到來做好準(zhǔn)備。

新思維迎接風(fēng)口的到來：

目前處于黎明前的曙光，風(fēng)口即將到來的時候，我們需要怎么準(zhǔn)備？我們需要更多的創(chuàng)新，做一些工作讓我們更好、更舒服的活著。新零售大家都在提，阿里提了新零售，京東提出無界零售，蘇寧提出了智慧零售。大家都在摸索。我們也在摸索，在目前的商業(yè)環(huán)境中，社區(qū)商業(yè)中更需要新思維，這新思維包括：新方向，新需求，新技術(shù)。

新方向：

1、資本導(dǎo)向。房子不好賣了，開發(fā)商的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，需要從原來的開發(fā)貸到銷售作出改變，傳統(tǒng)的開發(fā)模式需要走向私募基金和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，加上ABS、CMBS、類REITs，未來的REITs，這樣一個資管商業(yè)模式的階段。現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)是從增量時代到存量時代，從開發(fā)轉(zhuǎn)向管理。

2、政策契合。特色小鎮(zhèn)和衛(wèi)星鎮(zhèn)。目前大家都在做特色小鎮(zhèn)，政府也鼓勵。結(jié)合特色小鎮(zhèn)大家可以做社區(qū)商業(yè)，開發(fā)商很有動力，給了我們做商業(yè)的很多機(jī)會。像杭州的桃李春風(fēng)，他做了兩萬方的社區(qū)商業(yè)，做得還不錯。有這么多的住房供應(yīng)量，開發(fā)商就有動力花力氣和資本把商業(yè)做好。同時這么多的別墅和公寓導(dǎo)入的人口，有了消費(fèi)人群，這樣的社區(qū)商業(yè)是能做的。同時這些商業(yè)的很多經(jīng)營者是小鎮(zhèn)的居民，這是他們的一種生活方式。這樣的模式我認(rèn)為有發(fā)展前景和可復(fù)制性的。

3、精細(xì)化管理。社區(qū)商業(yè)輻射的只有周邊1公里，輻射的人口沒那么多，消費(fèi)很難拉的很高，所以要控制成本，加強(qiáng)促銷，這樣才是出路。我提一些操作細(xì)節(jié)，比如聯(lián)合促銷，整體商業(yè)的經(jīng)營者，去和銀行談，代替銀行做商戶的地推，做銀行卡的促銷，比如之前我們做過的一檔銀聯(lián)活動，20塊錢減15塊。這種活動人氣很旺，但是前提條件是需要有經(jīng)營者去做精細(xì)化管理，相當(dāng)于幫助銀行做地推。做精細(xì)化管理，還有要去管餐飲的庫存和備料，社區(qū)商業(yè)一般項(xiàng)目太小，自己項(xiàng)目做促銷效果不大，那么要借別人的力。周邊的大型項(xiàng)目或者公共空間做活動，就需要我們這些經(jīng)營者，提前幫商家把這些問題考慮到，提醒他們備多少貨。在這種精細(xì)化管理下，降低成本，提高收益可能是未來社區(qū)商業(yè)的出路。

4、創(chuàng)新土壤。從目前開發(fā)商拍賣土地，最后做成社區(qū)商業(yè)的成本特別高，我們也在做各種創(chuàng)新模式的嘗試，我們管理輸出做了一個產(chǎn)業(yè)園，總共16萬平米，大部分是辦公，其中3萬多方的配套社區(qū)商業(yè)，這樣成本低，社區(qū)商業(yè)就能做。現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)成本太高，無法形成資本循環(huán)是個重要問題。杭州剛剛開始實(shí)施一個留用地的政策探索，村里出地，開發(fā)商出錢造，造完20年的經(jīng)營權(quán)給開發(fā)商，20年以后產(chǎn)權(quán)給村里，這就考驗(yàn)商業(yè)運(yùn)營能力了，由于現(xiàn)在中國資本和資金的價格都太高，這種留用地模式資金占用就少很多，這樣社區(qū)商業(yè)就有機(jī)會能做了。還有一種創(chuàng)新型用地，各地政策不一樣，大家可以探索一下。

新需求：

1、美好生活：剛剛大家也提到了美好生活，現(xiàn)在消費(fèi)者不僅僅是買東西，而是希望有更多的體驗(yàn)，我們也在尋找更多業(yè)態(tài)，比如做美術(shù)館、做像景芳周大姐燒麥這種街邊店的升級等。

2、創(chuàng)新體驗(yàn)：消費(fèi)者希望有更多的吸引點(diǎn)。我們在杭州的商場4樓做了杭州第一家生鮮餐飲化的超市，超市的租金低。剛剛陳教授也提到，市中心租金太貴，沒法開超市，所以我們開在4樓，目前銷售很好。

3、控成本：小型化提高平效，現(xiàn)在由于租金的提高，很多品牌也在縮小面積提高平效，和我們商業(yè)的經(jīng)營者不謀而合，我們已經(jīng)和天辣、大蔬無界等品牌商已經(jīng)有過這樣的嘗試。同時很多品牌也開出了新的微型模式店，比如避風(fēng)塘開了避風(fēng)塘小廚、西貝開了雜糧小鋪、辣府開了MR.冒等等。

4、對行業(yè)的規(guī)范，也給了社區(qū)商業(yè)很多新的機(jī)會。像教育培訓(xùn)是社區(qū)商業(yè)的一個主要業(yè)態(tài)，杭州已經(jīng)在規(guī)范教育培訓(xùn)行業(yè)，按照消防規(guī)范，以后寫字樓都不可以開兒童類的教育培訓(xùn)了，只能進(jìn)社區(qū)商業(yè)了，也給了我們社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營者更多的租戶選擇。

5、對生活的多種需求：我們也會更多去尋找社區(qū)商業(yè)需求的業(yè)態(tài)。比如盜墓筆記（密室逃脫）、夜宵、酒吧、違章處理、衛(wèi)生站等社區(qū)服務(wù)功能。

新技術(shù)：

在人力成本增長迅速的當(dāng)下，用新技術(shù)降低人員數(shù)量，降低人力成本是未來的一個方向。比如收銀，目前我們?nèi)际鞘謾C(jī)系統(tǒng)對賬，用系統(tǒng)技術(shù)降成本、解決人員密集型問題。商戶管理，也開發(fā)了一套系統(tǒng)。工程保修，工作人員發(fā)現(xiàn)工程問題，PDA拍照，上傳系統(tǒng)，工程人員像滴滴一樣去搶單維修。

我覺得目前社區(qū)商業(yè)是黎明前的曙光，我們需要為即將到來的風(fēng)口，做好準(zhǔn)備，做實(shí)基礎(chǔ)資產(chǎn)。

希望大家：創(chuàng)新思維，領(lǐng)先半步，快速迭代，效率優(yōu)先。

謝謝大家。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 上海報道）