8月11日，華潤56.08億元斬獲東莞CBD一宗14.41萬平方米商住綜合體地塊，樓面價約6690元/平方米。此次成交金額也成為東莞截止目前賣地總價第二高。

作為廣深周邊的重要城市，東莞樓市的火熱顯而易見，這座一腳踏入第三個常住人口1000萬以上人口的城市，吸引了眾多房企的注意力。僅在近期，包括碧桂園、招商蛇口、保利、華僑城、中海、旭輝等大型房企便紛紛在東莞新增拿地。

其中，在幾天前的8月6日，招商蛇口以5.52億元拿下東莞南城2021WG005的商務(wù)金融地塊，建筑最大高度為200米。這也是東莞CBD掛牌的第四宗規(guī)劃超過200米高度的地塊。

而200米+的余熱未散之際，499米的新地標也姍姍走來了。根據(jù)規(guī)劃，華潤置地所獲地塊規(guī)劃最大建設(shè)高度達到499米，這將成為東莞第一高紀錄。同時在近期國家發(fā)改委明文要求不得新建500米以上超高層建筑的環(huán)境下，華潤地塊已觸及合規(guī)范圍內(nèi)的最大高度。

在這背后，華潤置地布局東莞的速度也在加快。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，華潤置地去年網(wǎng)簽金額增速達92.8%，已躍升至東莞前三位置。

東莞總價第二高

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，早在2019年3月，華潤置地便與東莞就國際商務(wù)區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作涉及在商務(wù)區(qū)等區(qū)域的開發(fā)策劃、規(guī)劃校正、土地整備、城市建設(shè)運營、城市更新、土地開發(fā)建設(shè)等。由此，華潤置地也成為國際商務(wù)區(qū)的片區(qū)綜合服務(wù)商。

在最新土拍前，華潤置地已在東莞國際商務(wù)區(qū)相繼落地中心公園、水澗頭回遷區(qū)、線性公園、萬象府等工程。因此，外界猜測地塊是定向出讓予華潤置地。

出讓的地塊編號2021WG005，位于東莞國際商務(wù)區(qū)內(nèi)，占地面積14.41萬平方米，總建筑面積83.81萬平方米，起始價為55.08億元，起始樓面地價為人民幣6548元/平方米，其中商服用地起始樓面地價2844元/平方米，城鎮(zhèn)住宅用地起始樓面地價1.68萬元/平方米。

最終，華潤置地以56.08億元的低溢價競得上述地塊，成交總價僅次于2020年6月29日保利在虎門拿地的總價60.01億元。

出讓條件要求，商服用地最大建設(shè)高度為499米。這將一舉超過目前東莞最高的423米的國貿(mào)中心，刷新東莞新高度。

同時，出讓條件要求，地塊將新建一座大型高端購物中心和地標塔樓，引進項目除了銀行總部企業(yè)、國際五星級品牌酒店之外，還需建設(shè)知名品牌大型高端購物中心，經(jīng)營面積不低于18萬平方米，且品牌須為太古匯、恒隆廣場、SKP、K11、萬象城其中一家。

對于此次拿地，華潤置地表示，項目將建設(shè)18萬平方米的大型高端商業(yè)綜合體，引進國際一線品牌，填補東莞高端商業(yè)空白。

但對于新地標的高度，華潤置地對外的表態(tài)中，僅表示將建設(shè)約450米高塔樓，刷新東莞天際線的地標建筑群。

觀點地產(chǎn)新媒體獲得的一份網(wǎng)傳為東莞華潤中心項目幕墻設(shè)計的文件也顯示，該項目三棟塔樓幕墻設(shè)計的最高高度分別為450米、270米和230米，業(yè)態(tài)涵蓋辦公、公寓、酒店。

華潤東莞速度

據(jù)華潤置地披露，拿下東莞國際商務(wù)區(qū)綜合項目后，深圳大區(qū)東莞公司投資運營業(yè)務(wù)項目已擴大至20個。而實際上，這距離華潤置地進入東莞市場僅4年時間。

過往資料顯示，2017年，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略提出后，華潤置地開始調(diào)整擴張步伐，把目光聚焦在處于深圳、廣州之間的東莞。同年8月，華潤置地與東莞市道滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同促進道滘鎮(zhèn)文旅項目建設(shè)，這也是其首度落子東莞。

此后，華潤迅速重倉東莞，項目覆蓋東莞12鎮(zhèn)。包括2018年底競得松山湖北站TOD商業(yè)地塊項目，總投資30.24億元，也就是松山湖華潤萬象匯廣場；2019年11月，以總價45億元奪得東莞CBD“巨無霸”地塊，即為后來的東莞萬象府。

反映在銷售業(yè)績上，2019年4月，當時華潤置地華南大區(qū)東莞公司對外表示，東莞是公司“第一個首進城市開年及半百億目標的案例”。即這一年東莞公司要實現(xiàn)的銷售目標為50億元。

今年初，東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華潤置地于2020年銷售業(yè)績73.93億元，同比增長92.8%，在東莞開發(fā)商商品房網(wǎng)簽參考金額排行榜中排名第三；銷售面積26.32萬平方米，同比增長62.41%。其中華潤萬象府項目是銷售主力之一。

東莞作為二線城市中的“后起之秀“，粵港澳大灣區(qū)年輕人重要的集聚城市，不同于杭州、南京等老牌二線或“新一線城市”，仍在為土地開發(fā)留有一定余地和開發(fā)空間。

根據(jù)《東莞市2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年東莞計劃供應(yīng)住宅用地319.4605公頃，同比將增長53%。這吸引了包括華潤置地、中海、保利、碧桂園、招商蛇口等房企拿地，其中碧桂園于8月10日以46.17億元競得茶山地塊，刷新全市第三高總價紀錄。

而“華潤置地們”接下來或許面臨著截然不同的發(fā)展局勢。8月初以來，東莞出臺調(diào)控政策，對宅地出讓價格、購房條件、房地產(chǎn)貸款管理、二手房參考價及房地產(chǎn)稅收監(jiān)管等都有不同程度的收緊，被譽為“史上最嚴調(diào)控”。

在此情況下，運營類業(yè)務(wù)或許能為華潤置地起到一定的風險對沖作用。華潤置地目前落地東莞的購物中心中，松山湖萬象匯項目計劃于2022年5月1日商業(yè)開業(yè)；最新的東莞南城CBD項目建設(shè)工期為7年，其中地標高樓建設(shè)期為7年，購物中心建設(shè)工期為4.5年。

值得一提的是，根據(jù)華潤置地2020年公開發(fā)布的十四五計劃，該公司截至2025年末預(yù)計在營購物中心超過100個，總面積超過1100萬平方米；實現(xiàn)深耕城市20余個，東莞或并不在列。