出品/商業(yè)地產(chǎn)志 

撰文/戴小西

11月29日，新世界發(fā)展集團(tuán)在盤(pán)中突然停牌，隨后宣布上任僅2個(gè)月的行政總裁馬紹祥辭職，改由新世界執(zhí)行董事兼新世界中國(guó)地產(chǎn)行政總裁黃少媚接任，變動(dòng)即時(shí)生效。

自9月底，被視為家族第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁職務(wù)后，新世界發(fā)展短時(shí)間內(nèi)再次經(jīng)歷高層更迭，尤其是馬紹祥尚未度過(guò)「試用期」便匆匆離任，在上市公司中實(shí)屬罕見(jiàn)。

香港四大家族之一的鄭裕彤家族，正經(jīng)歷著前所未有的動(dòng)蕩。

紛繁龐大的商業(yè)版圖

梳理鄭氏家族的商業(yè)版圖，如同抽絲剝繭。家族產(chǎn)業(yè)橫跨珠寶、地產(chǎn)、基建、保險(xiǎn)等多個(gè)領(lǐng)域，旗下多家上市公司錯(cuò)綜相連，織就起一張復(fù)雜而龐大的商業(yè)網(wǎng)。盤(pán)根錯(cuò)節(jié)猶如榕樹(shù)根系般的結(jié)構(gòu)，使鄭家的傳承與演變始終成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開(kāi)財(cái)報(bào)

周大福珠寶集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)「周大福珠寶」）

周大福珠寶是鄭氏家族的起點(diǎn)，也是其家族產(chǎn)業(yè)的根基。從推出999.9黃金首飾開(kāi)創(chuàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，到構(gòu)建覆蓋多元消費(fèi)群體的品牌矩陣，周大福珠寶始終走在行業(yè)前列。

集團(tuán)旗下除了「周大福」以外，還有HEARTS ON FIRE、ENZO、SOINLOVE與MONOLOGUE等多個(gè)品牌，分別切入不同細(xì)分領(lǐng)域，構(gòu)成豐富的品牌生態(tài)。

截止目前，周大福珠寶已在全球布局約7500家直營(yíng)和加盟門(mén)店，門(mén)店類(lèi)型覆蓋周大福標(biāo)準(zhǔn)店、面向年輕消費(fèi)群體的周大福MONOLOGUE、高端定位的周大福薈館JEWELRIA，以及弘揚(yáng)傳統(tǒng)工藝的周大福傳承。

集團(tuán)近日發(fā)布2025財(cái)年上半年財(cái)報(bào)，雖然營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，但經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)逆勢(shì)增長(zhǎng)4%，顯示出穩(wěn)健的盈利能力和強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。

與此同時(shí)，周大福珠寶宣布將在未來(lái)五年內(nèi)對(duì)全球門(mén)店進(jìn)行全面翻新，推動(dòng)品牌全面升級(jí)，以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)環(huán)境和多元化的消費(fèi)者需求。首家新概念店已在香港中環(huán)開(kāi)業(yè)。五層樓高的內(nèi)地首家旗艦店落地上海，預(yù)計(jì)于明年開(kāi)業(yè)。

*周大福珠寶全新中環(huán)概念店 | 圖據(jù)官方

新世界發(fā)展集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)「新世界發(fā)展」）

新世界發(fā)展核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及酒店經(jīng)營(yíng)等多個(gè)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍布大中華。其中，香港的物業(yè)開(kāi)發(fā)與投資由集團(tuán)本部直接管理，中國(guó)內(nèi)地的相關(guān)業(yè)務(wù)則由全資子公司新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)「新世界中國(guó)」）負(fù)責(zé)推進(jìn)。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約68.98億港元，同比減少18%。年度虧損171.26億港元，為近20個(gè)財(cái)年以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

新世界百貨中國(guó)有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)「新世界百貨」）

新世界百貨在中國(guó)內(nèi)地運(yùn)營(yíng)22家「新世界」和「巴黎春天」，覆蓋全中國(guó)12個(gè)主要城市包括北京、上海、重慶、武漢、南京、天津、長(zhǎng)沙、鄭州、煙臺(tái)、沈陽(yáng)、蘭州及綿陽(yáng)，總樓面面積（GFA）約92萬(wàn)平方米。

截至2024年6月30日，公司總資產(chǎn)達(dá)到102.06億港元。根據(jù)2024年度財(cái)報(bào)，盡管同店銷(xiāo)售繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但下滑幅度較去年同期有所收窄，顯示出一定的恢復(fù)勢(shì)頭。與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和年度凈利潤(rùn)成功扭虧為盈，反映出公司在運(yùn)營(yíng)效率和成本控制方面的顯著改善。

*圖據(jù)新世界百貨中國(guó)有限公司官網(wǎng)

新創(chuàng)建集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)「新創(chuàng)建」）

新創(chuàng)建是一家主要在中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港特區(qū)擁有多元化及市場(chǎng)領(lǐng)先業(yè)務(wù)的綜合企業(yè)。集團(tuán)業(yè)務(wù)包括收費(fèi)公路、保險(xiǎn)、物流、建筑及設(shè)施管理。新創(chuàng)建集團(tuán)曾是新世界發(fā)展旗下的重要子公司。自去年起，周大福企業(yè)計(jì)劃將新創(chuàng)建私有化，目前完成收購(gòu)76.17%，成為新創(chuàng)建主要股東。2024財(cái)年業(yè)績(jī)穩(wěn)健，股東應(yīng)占溢利飆升44%，達(dá)到20.8億港元。

瑰麗酒店集團(tuán)

瑰麗酒店集團(tuán)旗下有瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.4個(gè)品牌，在全球23個(gè)國(guó)家設(shè)有48家酒店。此外，目前還有34個(gè)正在建設(shè)中的新酒店項(xiàng)目，未來(lái)將進(jìn)一步發(fā)展包括在中東地區(qū)的沙特阿拉伯利雅得、舒拉島和阿馬拉等市場(chǎng)。

龐大的產(chǎn)業(yè)布局之下，鄭家第三代已然成為產(chǎn)業(yè)承接的重要角色。

*出自鄭氏家族上市企業(yè)公開(kāi)財(cái)報(bào)

K11是個(gè)好生意嗎？

9月底，隨著鄭志剛退出家族核心管理層，新世界發(fā)展同時(shí)宣布與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Limited簽訂出售合約，向后者轉(zhuǎn)讓五家K11關(guān)聯(lián)公司股份，交易總額約為6000萬(wàn)港元。這些公司主要運(yùn)營(yíng)管理K11品牌物業(yè)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時(shí)，雙方還簽訂了授權(quán)協(xié)議和商標(biāo)許可協(xié)議，交易額達(dá)到1.5億港元，最終的交易總額為約2.1億港元。

在出售事項(xiàng)完成后，AC Group將在全球發(fā)展「K11」品牌，而新世界發(fā)展將根據(jù)使用「K11」品牌的第三方管理業(yè)務(wù)的收入收取許可費(fèi)。

直接點(diǎn)說(shuō)，就是新世界發(fā)展將K11的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)外包給AC Group，K11仍然是新世界旗下的資產(chǎn)及品牌，新世界發(fā)展仍是K11的大業(yè)主，是K11商場(chǎng)和辦公樓資產(chǎn)擁有人。

K11出售也引來(lái)不少熱議，最大的焦點(diǎn)莫過(guò)于K11是不是給新世界發(fā)展拖后腿了。

其實(shí)，自2019年下半年以來(lái)，新世界發(fā)展便積極實(shí)施去杠桿化策略，逐步出售非核心資產(chǎn)以降低債務(wù)壓力。截至2024財(cái)年，集團(tuán)已經(jīng)完成了約77億港元非核心資產(chǎn)的出售。

集團(tuán)主席鄭家純也在近期的股東大會(huì)上進(jìn)一步闡明，當(dāng)前的首要任務(wù)是減輕公司負(fù)債，確保現(xiàn)金流的回流，并提到在負(fù)債水平得到有效控制后，公司將恢復(fù)派息。

那K11到底是個(gè)好生意嗎？

我們的答案：「是，也不是」。

K11作為鄭志剛的商業(yè)創(chuàng)舉，承載了其濃厚的理想主義色彩。

無(wú)論是2008年首創(chuàng)的K11 Art Mall，還是耗時(shí)10年、花費(fèi)26億美元的K11 MUSEA，都是香港為數(shù)不多能夠展示本地和國(guó)際藝術(shù)家作品的公共商業(yè)空間，也在全球藝術(shù)與商業(yè)生態(tài)中占據(jù)了一席之地。

2014年，上海K11的莫奈展也引起極大轟動(dòng)。55幅莫奈的經(jīng)典作品首次進(jìn)入購(gòu)物中心B3層的美術(shù)館空間，前所未有的創(chuàng)新之舉顛覆了商業(yè)地產(chǎn)與文化藝術(shù)的關(guān)系。據(jù)傳該展覽的保費(fèi)就高達(dá)60億港元。

2021年，鄭志剛曾在一檔播客中被問(wèn)到給K11打幾分。他坦言，K11是他探索藝術(shù)與商業(yè)融合的「開(kāi)荒」之作。作為一個(gè)全新的物種，評(píng)價(jià)K11需要從多個(gè)維度出發(fā)，他當(dāng)時(shí)打分在80-85分。

可以說(shuō)，K11是帶有濃厚的鄭志剛個(gè)人色彩的品牌，是他對(duì)于商業(yè)理想的實(shí)踐。撇開(kāi)理想主義色彩，K11在實(shí)際經(jīng)營(yíng)層面的表現(xiàn)如何？我們從財(cái)報(bào)中尋找答案。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開(kāi)財(cái)報(bào)

K11系列產(chǎn)品線(xiàn)一直以來(lái)都是新世界發(fā)展旗下投資型物業(yè)的核心主力，尤其是香港地區(qū)的兩個(gè)K11項(xiàng)目，始終維持著穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)。

之前有消息透露，K11 Art Mall收到華潤(rùn)隆地的收購(gòu)意向，洽購(gòu)價(jià)高達(dá)90億港元。從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，這一數(shù)字不僅是對(duì)租金回報(bào)率和品牌價(jià)值的認(rèn)可，側(cè)面印證了其在香港市場(chǎng)的稀缺性。

與此同時(shí)，在上海這個(gè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的核心商圈，上海K11也保持了較高的出租率。

不過(guò)，K11作為藝術(shù)商業(yè)的先驅(qū)，并非在所有城市都能如預(yù)期般順利推行。

自品牌誕生以來(lái)，K11便以藝術(shù)與商業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新模式吸引了全球目光，尤其是在香港、上海等城市，藝術(shù)商業(yè)的獨(dú)特定位為它贏得了大量對(duì)藝術(shù)和文化有高需求的高凈值人士青睞。

所以，必須指出的是，K11顯然具有強(qiáng)烈的城市依賴(lài)性，其目標(biāo)消費(fèi)者群體高度集中在經(jīng)濟(jì)與文化資本較為集中的大都市。

尤其在經(jīng)濟(jì)增速放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步趨向理性的當(dāng)下，K11在其他城市面臨較大的運(yùn)營(yíng)壓力與定位挑戰(zhàn)。

鄭志剛離開(kāi)后的K11會(huì)怎樣？

是否會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)「換血式」的轉(zhuǎn)型？但不排除在未來(lái)幾年，K11品牌或許在某些城市，會(huì)根據(jù)不同城市調(diào)整「藝術(shù)」的使用比例，轉(zhuǎn)化為更具「普適性」的市場(chǎng)形態(tài)。

比如，今年9月底剛開(kāi)業(yè)的寧波K11，在設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃上更為注重滿(mǎn)足本地消費(fèi)者的情感需求，力求通過(guò)獨(dú)特的品牌組合，打造出能夠激發(fā)幸福感的體驗(yàn)。

*寧波K11 | 圖據(jù)官方

盡管前景充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，K11在接下來(lái)的幾年內(nèi)仍有不少重要進(jìn)展。

未來(lái)4年，K11 MUSEA內(nèi)的7大國(guó)際奢侈品品牌將啟動(dòng)升級(jí)，總面積將超過(guò)3萬(wàn)平方呎；

全港首個(gè)旅游娛樂(lè)地標(biāo)11 SKIES，首階段親子娛樂(lè)設(shè)施將于明年第二季陸續(xù)開(kāi)放，零售、餐飲及專(zhuān)業(yè)服務(wù)則會(huì)配合香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)與航天城整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，擬于2025年第四季起逐步投入服務(wù)；

K11中國(guó)內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目K11 ECOAST亦即將迎來(lái)開(kāi)業(yè)；

上海第二座K11已經(jīng)鋼結(jié)構(gòu)封頂；

廣州K11 Select明年進(jìn)入交付期。

這些項(xiàng)目的落地，或許能為K11帶來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，但能否進(jìn)一步深化藝術(shù)商業(yè)的內(nèi)涵與外延，提升品牌在不同市場(chǎng)的適應(yīng)性，仍將是未來(lái)幾年的關(guān)鍵考量。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開(kāi)財(cái)報(bào)

最后我們想聊聊新世界發(fā)展新任行政總裁黃少媚女士。今年夏天，在寧波K11的一場(chǎng)活動(dòng)中，我們近距離感受到黃女士的風(fēng)采。她在臺(tái)上的從容發(fā)言，展現(xiàn)出大氣且干練的女高管形象。

一個(gè)令人印象深刻的細(xì)節(jié)是，當(dāng)天活動(dòng)結(jié)束已經(jīng)是晚上9點(diǎn)多，大部分人選擇留宿寧波，而黃女士卻是連夜趕回廣州。據(jù)新世界中國(guó)的小伙伴介紹，黃女士對(duì)時(shí)間管理有著嚴(yán)格的要求，盡管事務(wù)繁忙，她依然能兼顧多重角色。

在以男性為主導(dǎo)的商業(yè)領(lǐng)域，特別是上市家族企業(yè)中，像黃女士這樣能擔(dān)任核心管理職位的外姓女高管鳳毛麟角。

女性管理者不僅要突破傳統(tǒng)的性別偏見(jiàn)，還要面對(duì)更為復(fù)雜的職場(chǎng)挑戰(zhàn)。而女性的韌性與智慧，以及對(duì)細(xì)節(jié)的把控和戰(zhàn)略定力，構(gòu)筑起了女性領(lǐng)導(dǎo)力的獨(dú)特價(jià)值。

新世界發(fā)展的新篇章將如何書(shū)寫(xiě)？K11未來(lái)會(huì)走向何方？我們送上祝福，也拭目以待。

*本文封面和開(kāi)篇圖圖源官方