出品/Mall先生

作者/曉虎

1月3日，加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）宣布，已同意將其與龍湖集團(tuán)控股有限公司在四個(gè)房地產(chǎn)合資項(xiàng)目中的49%權(quán)益，出售給大家保險(xiǎn)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司。

此次出售包括位于上海、蘇州、成都和重慶的四個(gè)零售商場及相連的辦公和租賃住房物業(yè)。CPPIB沒有披露具體售價(jià)，但表示從出售中獲得的凈收益約為2.35億加元（折合人民幣約12.03億元）。

CPPIB公告截圖

賣家的故事：

CPPIB是誰？

加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）是一家專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)將加拿大養(yǎng)老基金計(jì)劃（CPP）中目前不需要用于支付退休福利的資產(chǎn)進(jìn)行投資。

CPPIB總部位于多倫多，在香港、倫敦、盧森堡、孟買、紐約和圣保羅設(shè)有辦事處。作為一家市場化的投資機(jī)構(gòu)，其管理、運(yùn)營獨(dú)立于CPP之外，不受政府管控。截至2024年9月30日，管理的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6,751億加元（折合人民幣約34,548億元）。

CPPIP是中國市場的老朋友了。

2008年，CPPIB的第一個(gè)海外辦公室就設(shè)立在了香港，并于2011年在我國獲得合格境外投資者（QFII）資格，獲批額度為12億美元。

CPPIB在中國最成功的一筆股權(quán)投資，是在阿里巴巴未上市前，就投資了它超過1億美元。

而在房地產(chǎn)板塊最出名的交易，是于2008-2021年期間，聯(lián)合新加坡凱德，在內(nèi)地共同投資開發(fā)了6個(gè)來福士廣場。這一單在2021年6月退出時(shí)，讓前者凈賺了8億加元（折合人民幣超過40億元）。

當(dāng)年在CPPIB投資組合之一的杭州來福士

和龍湖的合作則始于2014年的蘇州獅山綜合體。到了2018年前后，CPPIB在大中華區(qū)的配置金額已高達(dá)300億美元左右。當(dāng)年英國《金融時(shí)報(bào)》還曾報(bào)道，CPPIB計(jì)劃到2025年，將其在中國的資產(chǎn)配置比例，從7.6%提升至20%。

但近兩年，CPPIB的投資風(fēng)向似乎有所轉(zhuǎn)變。

2023年，為CPPIB效力達(dá)14年之久的大中華區(qū)房地產(chǎn)主管Guy Fulton離職。去年10月，其高級董事總經(jīng)理、全球私募股權(quán)主管，也是曾經(jīng)的亞太區(qū)負(fù)責(zé)人金秀咿（Suyi Kim）、亞洲私募股權(quán)業(yè)務(wù)主管蘇昭（Frank Su）等人也先后選擇了離開。

根據(jù)《首席投資者評論》的報(bào)道，正是由曾擔(dān)任CPPIB 亞太區(qū)主管的金秀咿，啟動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)了CPPIB在亞洲的私募股權(quán)投資，并推動(dòng)了對中國的積極配置。

因此，她和蘇昭的相繼離開，或許也意味著CPPIB對中國市場的策略出現(xiàn)了不同的聲音。

另一個(gè)不利因素是：在CPPIB的2024財(cái)年年報(bào)中（截至2024年3月31日），多次提及了中美地緣因素緊張等問題；2024財(cái)年，CPPIB 整個(gè)亞太地區(qū)的投資年化凈回報(bào)率僅為0.1%。

2024財(cái)年，亞太區(qū)投資表現(xiàn)是全球最差的 | 來源：CPPIB2024年報(bào)告

投資，歸根到底是人的生意。從這個(gè)角度來看，CPPIB宣布轉(zhuǎn)讓這四座項(xiàng)目并不意外。但CPPIB仍然在公告中表示，“交易完成后，CPPIB和龍湖集團(tuán)在中國仍擁有多家合資企業(yè)。”

買家的故事：

大家保險(xiǎn)的退與進(jìn)

大家保險(xiǎn)非常年輕，于2019年7月，由中國保險(xiǎn)保障基金、中國石油化工集團(tuán)、上海汽車工業(yè)集團(tuán)三家共同出資設(shè)立。

成立的目的，是全盤接手涉案的安邦保險(xiǎn)所有業(yè)務(wù)。這一特殊背景，讓其始終受到外界的高度關(guān)注。

這兩年，大家保險(xiǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)，呈現(xiàn)出極為明顯的“賣地產(chǎn)、買資產(chǎn)”傾向。

一方面是從成立后就不斷減持包括萬科、金地、金融街等地產(chǎn)公司的股權(quán)，其中對金地集團(tuán)的持股更是一度從20%下降至0.97%。

另一方面，2023年連續(xù)出手，先后從大連萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場、廣東江門臺(tái)山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場3個(gè)項(xiàng)目。緊接著在10月，攜手橫琴人壽共同收購了上海周浦萬達(dá)廣場項(xiàng)目股權(quán)。

2023年12月29日，大家保險(xiǎn)以12.06億元的價(jià)格，向瑞安房地產(chǎn)收購了當(dāng)年上海的大熱項(xiàng)目：鴻壽坊項(xiàng)目公司65%股權(quán)，以一記“壓哨得分”成為大宗交易市場上的“超級明星”。

而2025才開年，它又以一筆涉及4座綜合體的交易，來了個(gè)重磅的“首開記錄”！

4座項(xiàng)目：

各自情況如何？

在2018年龍湖集團(tuán)與CPPIB的一場聯(lián)合發(fā)布會(huì)上，時(shí)任龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示：“自2014年龍湖集團(tuán)與CPPIB共同投資蘇州獅山綜合體項(xiàng)目后，雙方進(jìn)一步合作了重慶西城天街、成都梵城和上海顓橋項(xiàng)目。”

比照此次CPPIB的公告，其所退出的應(yīng)當(dāng)就是上述四個(gè)項(xiàng)目，如今的名稱分別為：蘇州獅山天街、重慶西城天街、成都濱江天街和上海閔行天街。

蘇州獅山天街是雙方合作的開始，合資公司于2014年成立，而項(xiàng)目開業(yè)則是在2017年9月28日。

項(xiàng)目位于高新區(qū)門戶，建筑面積19.75萬平米。這是龍湖天街在蘇州的首個(gè)落子，也是一座不斷迭代生長的項(xiàng)目：

2021年4月30日，1.2萬平米的獅山天街B館“北里”亮相。

去年1月13日，項(xiàng)目歷時(shí)半年全面改造升級的B1下沉廣場，以美食主題街區(qū)“山下”的面貌煥新開業(yè)。

煥新開業(yè)的蘇州獅山天街“山下”

重慶西城天街比較特殊。它早在2008年就開業(yè)了，是龍湖在重慶的第二個(gè)天街項(xiàng)目。因此，2016年10月20日CPPIB與龍湖達(dá)成合作時(shí)，是以約1.93億加元的價(jià)格，收購了該項(xiàng)目49%的股權(quán)。

雖然由于周邊華潤最大體量的M1萬象城：重慶萬象城的崛起，難免對這座僅7.6萬平米的老商場造成沖擊，但楊家坪步行街的人氣，和近年來“民主村”的走紅，還是讓項(xiàng)目保持了較穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績。

重慶西城天街

成都濱江天街位于成華區(qū)杉板橋商圈，于2019年12月31日開業(yè)，項(xiàng)目由LEAD 8負(fù)責(zé)建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)。商場建筑面積14萬平米，是龍湖在成都的第6座天街系購物中心。

近年來，隨著商圈發(fā)展與主動(dòng)招調(diào)，SEPHORA、MUJI、UGG、New Balance UCC、ANTA SNEAKERVERSE等品牌陸續(xù)亮相，傳統(tǒng)零售不斷升級，潮流氛圍也日漸濃郁。

成都濱江天街

上海閔行天街位于上海交大閔行校區(qū)旁，于2019年12月20日開業(yè)，是龍湖在上海的第5個(gè)商場（第4座天街）。項(xiàng)目由ECE負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，商業(yè)建筑面積9.5萬平米。

獨(dú)特的地理位置讓項(xiàng)目天然具備了活力基因，在開業(yè)就有的SEPHORA、CK JEANS、MLB等品牌基礎(chǔ)上，近年來也新引入了The North Face、巴黎歐萊雅等時(shí)尚品牌。

上海閔行天街

根據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中期報(bào)告，上述4座項(xiàng)目，2024上半年的經(jīng)營業(yè)績情況如下：

總體來看，這4座項(xiàng)目中最年輕的開業(yè)也已有5年整，而投資期都已經(jīng)超過了6年。目前項(xiàng)目整體處于經(jīng)營穩(wěn)定期，股權(quán)基金完成孵化使命退出，保險(xiǎn)資金接手獲取穩(wěn)健收益，也確實(shí)是個(gè)合適的時(shí)機(jī)。

進(jìn)擊的險(xiǎn)資

波動(dòng)的外資

在地產(chǎn)時(shí)代的徹底終結(jié)、新的經(jīng)濟(jì)形勢與市場利率下行等背景下，紛紛從地產(chǎn)公司撤退的保險(xiǎn)資金，其長期配置難度日益增加。

能產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性現(xiàn)金流，在地段和操盤團(tuán)隊(duì)上又具有一定門檻和比較競爭優(yōu)勢的零售類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為了他們爭奪的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

尤其近兩年來，大量面臨“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)的房企，為了積極自救而“斷臂求生”，所出讓的資產(chǎn)價(jià)格往往有所折讓，預(yù)期收益率可以做到8%，甚至10%以上。

因此，不僅大家保險(xiǎn)，其余一眾險(xiǎn)資也選擇從“股東”化身“房東”，在市場上大幅掃貨。

比如，去年年初才由新華保險(xiǎn)和中金資本聯(lián)合成立的坤華基金，總規(guī)模為100億元，在過去的一年內(nèi)，先后拿下了9座萬達(dá)項(xiàng)目！

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年險(xiǎn)資參與的其它大宗不動(dòng)產(chǎn)交易還包括：

友邦人壽24億元收購北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%股權(quán)

長城人壽10.3億元收購北京新街高和辦公樓

眾安保險(xiǎn)14.37億元收購上海洛克?外灘源項(xiàng)目兩棟辦公樓

中國人壽以36.54億元入股上海創(chuàng)智天地兩家項(xiàng)目公司

中國人壽31億元收購北京頤堤港二期49.895%股權(quán)

北京頤堤港二期擴(kuò)建落成后，將啟用全新項(xiàng)目名稱“北京太古坊”

而另一方面，外資的整體表現(xiàn)則遠(yuǎn)不如保險(xiǎn)資金那般“整齊劃一”。

撤退者有之。如上個(gè)月的21日，新加坡華聯(lián)房產(chǎn)信托（OUE-REIT）以19.17億元的價(jià)格甩賣了上海淮海路地標(biāo)力寶廣場。

進(jìn)取者亦有之。就在CPPIB套現(xiàn)的4個(gè)月前，新加坡主權(quán)基金GIC和印力達(dá)成合作，以總規(guī)模超百億級別的投資組合計(jì)劃，入股了上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城兩大優(yōu)質(zhì)商場。

上海南翔印象城MEGA

此前也有傳聞?wù)f，黑石在2023年12月將上海淮海路627號獨(dú)棟商業(yè)（原雪豹商城）出售給雅瑩集團(tuán)之后，又重新啟動(dòng)了內(nèi)地市場對于大宗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物的掃描。

而無論買家是誰，有一點(diǎn)可以肯定——隨著整個(gè)行業(yè)資產(chǎn)證券化程度越來越高以及房地產(chǎn)公司投資的退潮，零售不動(dòng)產(chǎn)從地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向金融屬性，正在成為大勢所趨。每一座被擺上貨架的商場，都會(huì)在交易中不斷被市場和資本修正其應(yīng)有的價(jià)格。

聽起來有點(diǎn)殘酷，但其實(shí)也是機(jī)會(huì)。市場化的交易會(huì)打破過往的地產(chǎn)投資定價(jià)基礎(chǔ)，畢竟，有時(shí)候完成不了的不是現(xiàn)實(shí)的KPI，而是過高的歷史投資估值。

而每一次交易的價(jià)值波動(dòng)，都會(huì)帶來空間。這些空間，就會(huì)是“經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值”的舞臺(tái)和機(jī)會(huì)。

能創(chuàng)造價(jià)值的操盤團(tuán)隊(duì)，永遠(yuǎn)會(huì)被資本青睞。