實錄：第四屆中國連鎖商業暨商業地產年會領袖峰會

　　另外一方面就是現在引導一些刺激出口的措施，或者是保障出口的措施也在逐漸地起作用，特別是國外的這種經濟形勢還沒有看得非常清晰，第一個階段是金融危機，第二個階段已經迅速來臨了，你去比特律去看看，他們幾年是有這種情況呢？幾年來一次，是不是也應該有一個適當的時間我來一次這個很正常呢？他說我這一生也經歷一次，這一次有什么結果，是深不見底，首先是金融危機，接下來是經濟危機，會不會產生政治危機，這個東西大家都在猜測，美國的消費觀念發生了變化，我想他對于全球的消費管理的變化都會有引導作用，現在中國人消費已經是很困難了，我想這個方面起碼從我們的企業來說我要告訴我們的員工要準備過嚴冬準備，現在對于我們的市場影響不是很大，對于他們更大的影響溫州是首先是做股票套住了做樓房也套住了，那么他們現在是沒有了，他們從這兩點，當然自己的生產的經營還在做。我們現在的服裝商場還是在這一塊，中國的農村人口還是在城市和過程中，但是這個心理不花錢保命不是我們這一個企業有，我們從上到下都有這個心理，這樣的情況下怎么樣進入一個良性的循環，這個是一個難題。謝謝各位。

　　翁南道：現在金融海嘯我覺得有一點人人自危，剛剛講的宏觀層面的經濟學家講的確實是很可怕，今天在坐的企業家更多一些，今天上午打開電腦看，第一個是美國的三大工廠停工了，700萬工人下崗，我覺得1997年的金融海嘯的時候我的企業還是可以的，好象一點感覺都沒有，腦海里面的記憶好象沒有金融海嘯，但是今天這個感覺，好象美國一有事情我們就下來了，人家掙的是幾十萬美金，我們才有幾千塊一個月，和我們的距離太遙遠了，所以現在的經濟學家咨詢很發達，美國產生一個問題，歐洲一個問題馬上聯想到我們的普通人了，現在有一個人人自危的問題，做零售的一般情況下還是人山人海，購買力還是沒有下降。但是從企業的贊助層面和宏觀經濟有關系的，所從擴大內需也好，消費指數和信心指數有關系。如果大家都不消費了對于我們的零售業的沖擊太大了。我們有幾個感覺，馬云是第一個叫企業過冬的，他的宏觀層面講的都西和微觀層面做的東西完全是相反的，然后商業連鎖里面的直接連鎖營業額下降，但是我們做商業地產的租金沒有下降，也許過了年以后我們就慢慢過了這一關，所以企業層面的東西和宏觀層面的東西有不太一樣，如果大家覺得嚴冬，大家覺得有問題，那真的也問題，其實中國在宏觀層面上接軌太快了，在微觀層面上還有很多的地方不同。我認為在企業微觀里面還是要做一些積極的因素為好，我是講這么得多感受。

　　羅開光：我談歐美的消費市場對于我們中國出口最大的因素，在美國看工廠關閉，這個我看還有好幾年才調整這個情況，比較現實地看中國出口的需求，我們看我們在東莞地區的營業，看他們的消費，真正地下降了不少，這個是一個事實。所以從美國來講他們還有因為基本上系統有一個很重大的改變，所以有好幾年沒有調節過來。對于中國來講某一些地區，尤其是以輕工業為主地區，但是服務行業就比較小一點，所以我們看影響要看不同的地方，但是對于中國來講我看這好幾年，經營的成本還是提高了不少，有的時候可以慢慢調整過來的，我們政府看到的一個是外的一個是內的影響，總的來說我希望秋后的影響慢慢減少下來，大家能夠開心一點，消費多一點，可能中國的調節復原快點。

　　許堅真：我們回顧一下中國30年來經濟的下滑的時間來看，每一次的調整都要有3年以上的時間，對于經濟的下滑，我們認為對于零售行業一定有影響，只是對于零售行業的影響可能會滯后一點，沒有反映得那么快，從目前來講我們看到涉足房地產行業的企業，還有一些家電銷售的零售企業，這個影響已經是顯現出來了，我今天業帶來一份調查的數據，因為我們在11月份的時候對于中國連鎖的零售企業做了一個調查，是我們也問了一個問題，問了企業對于中國當前的經濟形勢的一個對立的影響你是怎么看的，我們得到的信息看到了分析是挺大的。我給大家講一下，我們發現80%被調查的企業還是相對的樂觀的，認為僅會產生一定的影響，有7%的企業認為是完全沒有影響的，還有13%的企業認為會受到很大的影響，看來大家對于冬天的感受是不太一樣的。

　　沈永年：大家好，最近我和很多的經濟專家，論壇都談過這個事情，金融海嘯對于整個世界影響很大，全世界在冬天里面最溫暖的地方就是中國，這幾天你去香港去，電視臺、收音機全部都說誰公司關門，誰公司裁員，哪個沒有工作跳樓，美國不用講了。如果我們再一個很冷的地方，我們沒有辦法逃出去的話，我們能做的就是找一個比較溫暖的地方去躲一下。我對于中國的經濟我個人是信心很大，很多的數據我不用講了，但是我有幾點，第一中國人覺得看地震看雪災，現在看金融海嘯，中國的人民生活和我們外國的很舒服享受不一樣，我請了香港的記者要去湖南湖北做飛機，國內的做火車，生活條件要求不一樣，所以我覺得要開開心心，我們中國那么多的人才，我覺得這個是很快過去的。

　　王永平：我剛剛講一個觀點對于商業部門的影響，可能是結構性的影響是比較突出的，現在我們可能要做的是一個是政府部門能夠盡可能提供一些宏觀面的數據給大家，而且真實一點，否則大家對于形勢的影響是相持部下，最好有一個權威性的分析，哪一部分是好的，這個是公司的個別性差異，還是地區性的個別性質的差異。前兩天都在傳說東莞的很多的工廠倒閉，后來又一個廣東省的副省長說發布的數據說廣東前三季度倒閉了5萬家，但是又新開了9萬家，但是這5萬家和9萬家有什么關系呢。所以我覺得信息和重要的一方面我覺得還是要大家看到真實的亮點而不是虛幻的亮點，我覺得這個是政府現在應該做的，盡可能做一些深度的分析，提供一些完整真實的數據，這樣對于市場可能有一個好的穩定的作用。

　　黃柏翔：感謝各位嘉賓，剛剛王會長說希望我們政府提供一個比較公正、透明的咨詢，大家可以清楚地抗拒，沈總提到的我們有同感，香港的傳媒是報憂不報喜，使整個消費下滑，這一次的會議主題是商業推動地產，我們這個座談上面，我們希望對話的是在這個金融海嘯下的危機和機會在哪里，我們這邊拋磚引玉一下，剛剛宋老師希望有一些時間給我們臺下的嘉賓有什么想法和我們下面的 嘉賓做一個互動，我這里先拋磚引玉一下，我先講講臺北的例子吧臺北最熱鬧的忠孝東路和西門町關店得非常多。可能是收不到錢導致了消費慢導致了不盈利。其實在不同的地段，不同的商業點不同的業態上反映的是這個時機，我舉一個 國內還算是有名的連鎖企業，當地有一個大賣場臺灣品牌的，在臺灣他們現在已經是第一大品牌了，生活超市的大賣場，在國內他們現在在積極地擴建，我們現在聽到一個消息，他們最近找的一個北京的點竟然是央視大樓的對面有一個財務中心，財務中心原來的租金是非常高的，一般來講這種大賣場是支持不了高地段的，為什么這個地方會成為這一家臺灣賣場去爭取呢？出于兩個考慮，第一個以前這個大賣場是趨于居民區的，需要停車位比較多的，現在在整個消費概念轉變下，他可以去市中心因為他的地段條件具備了，同時也可以承受比原來的租金略高的小行為。這樣的商家它的經營模式在企業發展的戰略上也產生了積極的改變，以往的大賣場習慣性是比較租賃的方式，但是我剛剛講的戰略開發模式，這一家企業現在已經改變了，他希望趁著這一次的低價的時候搶開發商沒有開發的能力，以下很多都是行業內的做零售的做商業地產的各位老總們，這個的確是一個很好的招商引資的時間。其次剛剛王會長講到的東西歸納一下在這個時間點我們找什么企業對于我們最有利。有三高，第一他的行業內的營業度要高，不要做行外的事情，第二現金流高，第三是 自由資金高，各位在招商引資的時候可以注意哪些企業哪些行業是這三高。我相信在這樣的寒冬下有這種特色的企業應該是符合我們商業推動地產很關鍵的企業，是不是幾位嘉賓對于我的意見有補充的呢？

　　沈永年：我們公司做這種商場的，我們公司這幾個月是 歷年來最好的時間，基本上金融海嘯發生以后，80%的發展商都找到我們公司來趕快把他的鋪位賣出去，他根本不顧后果去推銷。最近可能有一些把他的商場賣掉有的5萬平米的只賣到兩千。但是回顧剛剛主持人說的這也反映了三個事情，第一個是我們這樣做的地產的公司非常好，第二個是廣告公司生意也非常好，最后是我們的最好的機會，如果你要的話把你要的鋪位買下來，這個是一個非常好談條件的時候。我們做商業地產這一行我不忍心看到發展上把鋪位買給投資者，最好是經營者把它買下來，這個是對于中國商業非常好的發展，因為經營者去經營了，他根本不需要找別人去經營。以前有一個朋友講他在20幾年在九龍開了一個餐廳，他做了十幾年，他把那個鋪店做得很旺，后來業主把它賣出去賣了七千萬，他現在到國內來找店鋪，他說我寧愿找一個不好的鋪位但是我要做去做，慢慢做下來，不愁發展商能夠越做越旺。

　　黃柏翔：不知道有什么問題，大家問一些問題我們互相來探討一下，如果沒有的話我這邊繼續 給幾位嘉賓請教一些問題，剛剛王永平會長提到的他說住宅地產是全面的，我們經常提到的關鍵是人氣，有了人氣我們在那個地方自然人流量就會高，如果說 商業地產在現在的大環境下，因為前面一年來住宅開發的速度慢，是不是間接影響了城市擴展的步驟，我們的城市商業面積上會不會產生質的變化呢？我們剛剛人和的王總基本上土地是零成本的概念，它所取得的專注的開發業態也是在于城市的精華地段是老城區，請我們的王總說一下這種改變對于城市的商業形態是量上面的變化呢？

　　王宏放：這個企業我沒有站在這個高度去看問題，我們現在做的情況，我們覺得還是市場這樣的需求，這個是首先在 我們國內的地下空間的開發政策上，國家是一個鼓勵和支持民營企業和境外資本做國內的建設的。這樣一個考慮當然有一個國家的總體的人保工程的開發，據說想要做到人均地下城市的廳包括我們所有的地下室，地下室產權的，即使將樓和地下空間包括在一起，每人有1平米也不到，其實這樣的要求不單是中國有，各國對于地下空間的開發也是很重視的。有人說19世紀標志性的建筑是橋梁，20世紀是高樓大廈，21世紀是地下空間的開發。我覺得從這個角度談，國家對于這個問題的關注和重視程度，但是這個事情雖然它很重要，但是實際上一個事情推出一定會作為資本一定要獲得利益，我們所做到的是找到一個現金流看比較好的一個結合點， 就是把商場和人防工程結合起來，把國家的人防工程完成好，同時讓企業獲得效益，這個業態是不是未來國家的產業政策發生變化呢？是不是會分地段呢？這個會把握不好。

　　而且離開這個商業中心，實際上各個城市人防工程都在建設，在建設過程中有通道，有封堵不會影響城市的正常生活秩序，這些地方往往商業價值沒有挖掘出來，你做倉儲成本很低，建筑面積要高與地面的成本。人防工程的結構決定了成本較高，第二個做人防工程要使里面的管網重新分布和調配，這個都是要增加開發成本的，這個成本將來怎么回收呢？你靠倉庫能夠回收嗎？實際上我們找了一個點就是批發市場盈利能力強，利潤空間相對比較大，這樣的話我們做起來了。這里就說了一個是國家財政會變，我最起碼端時間不會變，因為在鼓勵這樣做，現在我也沒有拿一個企業來做人防工程。我們這樣的做法會不會使整個批發市場造成沖擊呢？我想一定有一些影響。國美當年搞的時候是在各個商場賣家電，或者是家電這個企業的資金搞資金鏈，搞分銷和代理，整個搞起來了以后布局又產生了，這個時候就有話語權了。

　　其實我們現在做起來，我們每到一個地方，實際上我們給當地帶來什么呢？并沒有給當地帶來惡性競爭，我們是批發市場不怕大怕小，大了商家可以聚在一起，真的變成商圈了，小的固定一家永遠干不了批發市場，所以我覺得我們相當一段長的時間是一個協調發展的過程。謝謝。

　　黃柏翔：以下來賓有一個問題，提到無產倉庫請王總一個建議。

　　王宏放：這個涉及到人防工程是一個什么政策，我簡單地說一說，我們國家給我們的是什么呢？給我們的是40年經營權，不是產權，我們把40年的經營權一次性賣掉了，這40年的經營權是你的了，但是你這個經營權賣掉了，但是商場的管理權還是我們的，我們是一個經營商場不是一個物業，有一個統一的規劃，統一的布局。假如說我們的第一大道在廣州有童裝區，有女裝區，如果你把童裝區買掉了這個是你的了，但是你進來我要審，我們首先考慮的是整個商場的規劃和布局，要把批發市場做好，這樣對于我們的自身利益租金才會穩步上升，如果說兒童區賣一個女裝，一個商場一但做亂了買的時候就不方便，所以我們賣的時候有一個約定，他要給我簽一個委托管理，國家法律法規對于我們的稅收不受限制，明確給我的簽約是在這40年期間，你對于商鋪的出租和轉讓企業有全權負責，人防部門不予敢于。

　　黃柏翔：企業要成功抓住機會，本來是沒有產權的，被王總這么一操作就有產權了。我們剛剛做了幾個專題，我們頤高的翁總和我們的許女士少發表意見，我們針對后面對于環境下給在坐的各位來賓提一些建議，我們請翁總和許總講一下。

　　翁南道：我覺得形勢比較嚴峻，但是機會還是很多，我們這一次IT會上我們談了很多叫做危機、商機、轉機，其實每一個行業都一樣，其實今年是商業市場的年會，大家都希望有所思想大餐，有所啟示，包括我自己也一樣，一年做下來以后，上半年拼命快了很多的盤，簽了很多的單，下半年統統都套牢了，套牢當中肯定要反思，怎么樣壞事變好事，比如說收廉價的東西也好，各種各樣的很多。我覺得企業還有兩方面，怎么樣把自己的內功練一練，我感覺這樣的企業和我周邊的企業沒有那么可怕，即使真正的倒閉的關門的早就應該倒閉，只是平時沒有報道現在要放大去報道，我們要真實地去面對這個問題。我們現在的中小企業融資的問題，基本上銀行幫你融資的基本沒有，銀行現在很多的資金放在手上，唯一貸給誰呢？國家的工程，中小企業的錢基本上沒有，現在中小且企業國家的小額貸款我也在做這個事情，相對的地下錢莊現在也開始合法化了。

　　我們現在這個 行業里面50%以上的人會虧損，以前這個比例是10%到20%左右，現在比例提高了，提高了以后這波人怎么辦呢？大家討論現在的錢怎么掙，大家開各種各樣的會想辦法為廠商要一點錢來，這種招數在我們行業內想得非常多，融資方面的廠商怎么做，以及公司的盈利模式的轉型，包括我自己，包括我們在一起的商業地產里面的商家我們怎么樣共同難關，這個方面想得非常多，而宏觀形勢方面對于企業沒有太大的關系，如果你是上市公司，如果是國際資本的 股東有關系，但是我們都是民營企業，民營企業沒有太大的政策，我認為國家現在講的大政策，我們往往是得不到的，地下一開發，前面的條條框框太多了，國家的宏觀政策太多了。現在的免稅也和，什么也好，利潤都沒有了，你免所得稅有什么用呢？我們中部地區的沿海、廣東，我們的總部在浙江，這個感覺和內地完全是兩種概念，我12月6號談到濰坊的開業，他房價本來是3000塊錢，還有降的空間嗎？金融海嘯對于中國內地的大量的企業沒有感覺，所以企業從微觀的層面上怎么樣把它做得更好，謝謝。

　　許堅真：我是做風險觀念的，我們不是講純風險，我們不是認為風險是帶來損失的，風險也是會帶來 收益的，在目前這樣一個經濟形勢下我們覺得應該是審時度勢，應該有一個正確的決策。我們認為一方面要把握好風險，一方面又要把握好機會，因為現在在這種形勢下確實是充滿了很多的機會的，比如說資金的問題資金的問題來講應該說在這樣的環境下先進對于一個企業是非常重要的，我們看到的流動資金，流動資產，怎么樣變成現金，這個是一個非常好的渠道和方法，在這個方面你應該對于客戶和供應商有一個重新的評估。應該放棄一些信譽比較差一點的，或者是匯款比較差一點的等等供應商的客戶，但是也有在這個市場上你可以爭取到一些新的質量比較好的客戶，還有一個流動資金轉為現金的可能性是比較大的。存貨也是一個比較好的途徑，我的客戶當中很多請我們談階段怎么樣加強存貨量，比如說我舉一個例子。是一家日本公司，我覺得日本公司對于存貨的是很好的。他對于上游和下游的連接可以說是無縫的連接，他可以每天把它的生產量和 需求量直接反映到他供應的公司，他的存貨是直接在公司里面運過來的，所以他的存貨是非常低的，這個是一個好的例子。

　　另外一個從風險管理角度來看，風險管理是一個沒有時間的管理，在沒有熄火之間考慮會不會熄火，如果熄火是怎么樣熄火的，所以我們認為在這樣一個環境下企業也應該有這樣一個考慮。比如說在收購資產的時候在這個環境下你有很多的機會，你要考慮一些非正常的因素，因為現在可能是一個非正常的時期，比如說一些調查中的情況你可不可以接受呢？能不能承擔這個風險，如果承擔這個風險，你要考慮如何去應對它。總之來講我覺得這個是一個挑戰和機會并存的時期，企業一方面我同意溫總的觀念，練好內功，特別是對于企業運營方面要做一個評估，有一些是不是資源的浪費或者是重復都應該去做一個評估。我覺得這個是企業內部來講的，另外一個是把握好機會，創造出更好的效益出來。
 
　　黃柏翔：最后來賓提到一個問題，我們請教一下王會長，現在深圳要打造一個國際街區，奧特萊斯的經營方式的話會有什么樣的機會呢？

　　王永平：現在國外的很多的奢侈品都面臨很大的困難，有很多的存貨，在公司做奧特萊斯可能是一個機遇，但是會面臨著我們整個經濟不好，高檔消費的比例也在下降，但是我覺得相對來講這個時候進來的機會可能性還是有的，但是我覺得深圳這么大一個城市有一個奧特萊斯的市場的間應該是完全有的，現在上海的津浦、北京的燕莎都做得不錯的，但是具體在哪個地方有一個 貨源需要我們有一個認證的形勢，需要我們去用專業的方式去評估。

　　沈永年：在整個經濟環境下，我們看到這幾年 很多的開發商都開發了很多大量的商業地產，他們都開了很綜合的商場，但是生存的大型的商場有多少個呢？死掉的有多少呢，出去再開發一個綜合的商場會面臨什么樣的困難呢？我們現在有主題定位來歷的商場反而在這個金融環境下有一個生存的環境在里面，比如說電腦城這類，這些主力商場感覺到這些地方會便宜，你去買電腦的時候是去天河城電腦中心和太平洋電腦中心去買呢？如果再開發這個商業地產，我覺得應該是一個很好的機會和時機來開發。

　　嘉賓：我是一個外行來到這邊，作為一個消費者我想問，今年一定要淘汰一些，金融海嘯哪些人一定會把東西壓到最低然后出手我不知道各位怎么樣看待這個問題。

　　沈永年：就好象股票一樣，你買東西，你想在最低點的時候買東西嗎？你能不能有本事磨到這個底，如果通常覺得這個價格能夠接受，你可以去看，你買 住宅也好商鋪也好，買到一個你喜歡的東西是最好的，所以當你覺得是時候的時候你可以去看，所以我們不能要求很底端時候做的動作。

　　宋則：大家都在等，今天買了房子再會跌呢？我會再等到明天。所以增強信心增加積極消費的政策是很關鍵的，我就個人來看，明年上半年可能是買房子的好時機，我自己也在做這個打算。

　　黃柏翔：因為時間的關系，等下有朋友提問的文化我會交給來賓。兩年前我也參加過這樣的會議，兩年前我沒有機會和專家們互動，這一次有機會拿起主持棒，我希望把各位相關的問題想好可以提前交給我，下還有不一樣的嘉賓提供不一樣的議論，最后掌聲謝謝臺上的嘉賓。謝謝！
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